Fremleje af værelse

Kort fortalt: En lejer har efter lejelovens § 157 ret til at fremleje op til halvdelen af lejlighedens beboelsesrum uden udlejers samtykke, så længe der ikke bor flere personer end der er beboelsesrum. Fremlejeaftalen skal være skriftlig, og du skal have en kopi, inden fremlejen begynder.

Hvad er fremleje af værelse – og hvornår er det relevant?

Som udlejer skal du ikke give tilladelse til fremleje af værelser – retten følger direkte af loven. Du skal til gengæld kende rammerne, så du kan reagere, hvis fremlejen går ud over dem, og så der er styr på ansvar og ro i ejendommen. Udlejer du selv et værelse i din egen bolig, er der ikke tale om fremleje, men om værelsesudlejning.

Fremleje af værelse kræver ikke udlejers samtykke, men lejeren må højst fremleje halvdelen af lejlighedens beboelsesrum, og der må ikke bo flere personer end der er beboelsesrum.

Hvornår må fremleje af værelse finde sted?

Lejerens ret til at fremleje værelser følger af lejelovens § 157. Det er ikke en tilladelse, du giver – det er en ret, lejeren har, så længe disse betingelser er opfyldt:

• Lejeren må fremleje op til halvdelen af lejlighedens beboelsesrum. Overlades hele lejligheden, gælder i stedet reglerne for fremleje af hele lejligheden, hvor du i flere tilfælde kan modsætte dig fremlejen.
• Det samlede antal personer, der bor i lejligheden – lejeren selv medregnet – må ikke overstige antallet af beboelsesrum.
• Fremlejeaftalen skal indgås skriftligt, og lejeren skal sende dig en kopi, inden fremlejeperioden begynder.
• Fremlejetageren skal overholde ejendommens ordensregler på lige fod med lejeren.

Eksempel: I en lejlighed med fire beboelsesrum må lejeren fremleje op til to værelser, og der må højst bo fire personer i alt.

Lejeren kan ikke give afkald på retten i lejekontrakten (lejelovens § 168), og de afslagsgrunde, der gælder ved fremleje af hele lejligheden, gælder ikke her. Du kan derfor ikke afvise en lovlig værelsesfremleje med henvisning til fx risiko for støj eller tidligere dårlige erfaringer.

Efter lejelovens § 157 må en lejer fremleje op til halvdelen af lejlighedens beboelsesrum uden udlejers samtykke, når der ikke bor flere personer end der er beboelsesrum, og udlejer har fået en kopi af den skriftlige fremlejeaftale.

Hvad skal stå i fremlejekontrakten?

Loven kræver, at fremlejeaftalen er skriftlig, og at du får en kopi, inden fremlejeperioden begynder. Selve vilkårene aftales mellem lejeren og fremlejetageren, men en klar fremlejekontrakt mindsker risikoen for konflikter, der ender på dit bord:

• Kontrakten skal være underskrevet af både lejeren og fremlejetageren.
• Den bør tydeligt angive, hvilket værelse der fremlejes, adgangen til fællesarealer som køkken og bad, og den præcise husleje, fremlejetageren skal betale.
• Fremlejeperioden bør fremgå – en tidsbegrænset aftale gør det lettere for alle parter at planlægge.
• Der bør være klare regler for rengøring, ansvar for skader og deling af forbrugsudgifter.

Fremlejetagerens brugsret bygger på lejerens lejeaftale. Det er derfor en god idé, at fremlejeaftalen også nævner, at den ophører, hvis lejerens lejemål ophører. Kopien af aftalen giver dig samtidig dokumentation for, hvem der bor i lejemålet.

Fremlejeaftalen skal være skriftlig, og lejeren skal sende udlejer en kopi, inden fremlejeperioden begynder (lejelovens § 157, stk. 3).

Hvem har ansvaret ved fremleje?

Som udlejer har du ikke et direkte lejeforhold til fremlejeren. Det er lejeren, der står som ansvarlig over for dig og skal sikre, at fremlejeren overholder reglerne. Hvis der opstår problemer, som fx støj, manglende rengøring eller ulovlig fremleje, skal du rette henvendelse til lejeren, som har pligt til at løse situationen.

Du kan kræve, at lejeren hæfter for fremlejerens handlinger og straks bringer forholdene i orden, hvis der opstår problemer. Hvis lejeren ikke lever op til sit ansvar, kan det få konsekvenser for lejeaftalen.

Fremlejeren er lejers ansvar, men hvis problemerne ikke håndteres, kan det i sidste ende få betydning for dig som udlejer.

Sådan bruger du fremleje af værelse effektivt som udlejer i København

Du kan hverken godkende eller afvise en lovlig værelsesfremleje, men du kan sikre, at den holder sig inden for rammerne:

• Bed om kopien af den skriftlige fremlejeaftale, inden fremlejetageren flytter ind – lejeren har pligt til at sende den.
• Sammenhold antallet af beboelsesrum i lejemålet med, hvor mange personer der reelt bor i lejligheden.
• Undgå vilkår i § 11 i lejekontrakten, der forbyder eller begrænser lejerens ret til at fremleje værelser – lejeren kan ikke give afkald på retten, så vilkåret kan ikke håndhæves.
• Vær opmærksom på, at fremlejetageren selv skal melde flytning til folkeregistret senest 5 dage efter indflytningen, så bopælsregistreringen passer med, hvem der bor i lejemålet.
• Søg juridisk rådgivning, før du hæver et lejemål på grund af fremleje – ophævelse kræver, at fremlejen er uberettiget, og at lejeren ikke har bragt forholdet til ophør trods din indsigelse.

Som udlejer kan du ikke nægte en lovlig fremleje af værelse, men du har krav på en kopi af den skriftlige fremlejeaftale, inden fremlejen begynder, og du kan gøre indsigelse, hvis der bor flere personer end der er beboelsesrum.