Elevator

Kort fortalt: Som udlejer i København har du det fulde ansvar for elevatorens drift, lovpligtige eftersyn og vedligehold, når du udlejer alle lejemål i ejendommen – eftersyn skal typisk gennemføres mindst hver sjette måned i henhold til bekendtgørelse om elevatorer og sikkerhedskomponenter (BEK nr. 962 af 2019). Manglende vedligehold kan give lejeren ret til lejenedsættelse efter lejelovens § 25.

Hvad er en elevator – og hvorfor er det vigtigt for dig som udlejer?

Elevatorer er standard i de fleste nyere ejendomme i København og findes ligeledes i mange ældre etageejendomme – særligt fra tredje sal og opefter i brokvartererne som Østerbro, Nørrebro og Vesterbro. En elevator gør det muligt for beboere at komme nemt og sikkert op og ned, hvilket er afgørende for ældre, børnefamilier, personer med gangbesvær og lejere på femte sal. En velfungerende elevator øger tilgængeligheden og komforten markant og kan være udslagsgivende for, om en lejer vælger netop din bolig. Som udlejer i København har du ansvar for drift, sikkerhed og vedligehold, hvis der er elevator i ejendommen – såfremt du udlejer alle bygningens lejemål. I modsat fald ligger ansvaret hos ejer- eller andelsboligforeningen. En defekt elevator kan hurtigt føre til utilfredse lejere, klager og potentielle erstatningskrav efter lejelovens § 25, hvis ikke problemerne håndteres korrekt og hurtigt.

En velfungerende elevator øger lejeværdien i Københavns ældre etageejendomme og er særligt konkurrencedygtig i brokvartererne, hvor mange ejendomme fra før 1960 stadig mangler løftesystem.

Vedligeholdelse og lovpligtige eftersyn

Som udlejer i København har du ansvar for drift, sikkerhed og vedligehold, hvis der er elevator i ejendommen – såfremt du udlejer alle bygningens lejemål. I modsat fald ligger ansvaret hos ejer- eller andelsboligforeningen. Det betyder, at du skal sikre, at elevatoren til enhver tid lever op til BEK nr. 962 af 2019 om elevatorer og sikkerhedskomponenter. Vedligeholdelse kræver både løbende service og planlægning, så driftsstop minimeres og sikkerheden er i top.

• Tegn en serviceaftale med et autoriseret elevatorfirma, der kan udføre både rutinemæssig vedligeholdelse og akutte reparationer
• Gennemfør lovpligtige eftersyn mindst hver sjette måned og dokumentér alle eftersyn og reparationer skriftligt
• Reager hurtigt på fejlmeldinger og driftsstop, så lejerne oplever så få gener som muligt
• Vurder løbende, om elevatoren trænger til opgradering eller udskiftning – særligt hvis den er over 20 år gammel eller hyppigt ude af drift

Fejl eller længerevarende driftsstop i elevatoren betragtes som en mangel ved lejemålet, hvis elevatoren er nævnt i lejekontrakten eller har væsentlig betydning for boligens tilgængelighed – og kan udløse lejers ret til lejenedsættelse.

Lovpligtige eftersyn af elevatorer i danske udlejningsejendomme skal gennemføres mindst hver sjette måned af et autoriseret firma – manglende overholdelse kan betragtes som en mangel og give lejer ret til lejenedsættelse efter lejelovens § 25.

Hvem betaler for elevatorens drift?

Driftsudgifter til elevatoren indgår normalt i ejendommens fællesudgifter, som fordeles mellem lejerne efter fordelingstal eller som en del af huslejen. Det kan ske via aconto fællesudgifter eller som en fast del af lejen. Typisk udgør løbende service og eftersyn 8.000–20.000 kr. om året for en standardelevator i en Københavnerejendom med 3–6 etager – afhængigt af alder og aftalevilkår. Ved større reparationer eller udskiftninger kan der opstå spørgsmål om, hvorvidt udgiften kan varsles over huslejen, og det kræver korrekt skriftlig varsling i henhold til varslingsreglerne og dokumentation.

• Fællesomkostninger til drift, service og eftersyn fordeles mellem lejerne efter fordelingstal
• Større reparationer eller moderniseringer kan i visse tilfælde varsles som huslejeforhøjelse, hvis reglerne følges korrekt
• Som udlejer i København har du ansvar for at sikre, at elevatoren fungerer, og at udgifterne håndteres korrekt i forhold til lejerne

Driftsudgifter til elevator i en Københavnerejendom med 3–6 etager udgør typisk 8.000–20.000 kr. om året og fordeles på lejerne som fællesudgifter – større renoveringer kræver skriftlig varsling inden gennemførelse.

Elevator som konkurrenceparameter ved udlejning

Elevator er et væsentligt konkurrenceparameter, når du udlejer bolig i København. Mange lejere vælger aktivt lejligheder med elevator, især hvis boligen ligger på de øverste etager eller hvis der er mange trapper. Det gælder i særlig grad i de indre bydele – Indre By, Frederiksberg og Østerbro – hvor mange ejendomme fra slutningen af 1800-tallet og begyndelsen af 1900-tallet stadig ikke har elevator, og hvor faciliteteten kan løfte lejeinteressen markant.

• Nævn elevatoren tydeligt i boligannoncen, så det fremgår som en konkret fordel
• Beskriv elevatorens stand, størrelse og eventuelle særlige funktioner ved fremvisning – fx om den er egnet til barnevogne eller kørestole
• Dokumentér vedligehold og service via ejendomsinspektør-rapporter, hvis du vil demonstrere ansvarlig drift

I Indre By, Frederiksberg og Østerbro mangler mange ejendomme fra perioden 1880–1930 elevator – tilbuddet om elevator i disse kvarterer kan være udslagsgivende for lejers valg og retfærdiggøre en højere månedsleje.

Hvad gør du ved driftstop?

Hvis elevatoren går i stå eller ikke fungerer korrekt, er det vigtigt at handle hurtigt og professionelt. Som udlejer i København har du ansvar for drift, sikkerhed og vedligehold, hvis der er elevator i ejendommen – såfremt du udlejer alle bygningens lejemål. I modsat fald ligger ansvaret hos ejer- eller andelsboligforeningen. Hurtig kommunikation og handling er afgørende for lejerens tryghed og tilfredshed.

• Informér straks lejerne om status og forventet tid for udbedring, så de ved, hvad de kan forvente
• Kontakt dit servicefirma med det samme, så reparationen kan igangsættes hurtigt
• Vurder, om der er beboere med særlige behov, som har brug for midlertidig hjælp, fx ældre eller personer med handicap
• Følg op på reparationen og hold lejerne løbende orienteret om status

Særligt i ejendomme med ældre beboere eller gangbesværede kan en ude af drift elevator være kritisk, og det kan få konsekvenser, hvis der ikke handles hurtigt.

Hurtig kommunikation og handling ved driftstop er afgørende for lejerens tryghed og for at undgå klager eller erstatningskrav.

Skal der være elevator i din ejendom?

Der er ikke krav om elevator i eksisterende bygninger, men ved større renoveringer eller nybyggeri kan kommunen stille krav om etablering af elevator, især hvis der sker ændringer i adgangsforholdene eller hvis bygningen ombygges til flere boligenheder. Ofte vil en elevator være en investering, der betaler sig på lang sigt, fordi den øger ejendommens værdi, gør boligen mere attraktiv og kan give mulighed for højere leje.

• Undersøg kommunens krav ved ombygning eller renovering, så du er sikker på at overholde reglerne
• Overvej elevator som en langsigtet investering, hvis du ønsker at modernisere ejendommen og tiltrække flere lejere
• Vurder, om målgruppen for dine lejere har særlige behov, der gør elevator ekstra relevant

Som udlejer i København har du ansvar for drift, sikkerhed og vedligehold, hvis der er elevator i ejendommen – såfremt du udlejer alle bygningens lejemål. I modsat fald ligger ansvaret hos ejer- eller andelsboligforeningen. Elevator kan være en afgørende faktor for både udlejning og ejendommens fremtidige værdi.