Elevator

Kort fortalt: Ansvaret for elevatoren ligger hos ejeren: udlejer du alle lejemål i din egen ejendom, er det dig, mens ejer- eller andelsboligforeningen har ansvaret, hvis du kun udlejer én lejlighed. Elevatoren skal inspiceres af et akkrediteret inspektionsorgan mindst hvert tredje år, og service og reparationer skal udføres af en certificeret elevatorvirksomhed (BEK nr. 461 af 23. maj 2016).

Hvad er en elevator – og hvorfor er det vigtigt for dig som udlejer?

En elevator er et fast løfteanlæg, der betjener ejendommens etager. Den findes i de fleste nyere ejendomme i København og i en del ældre etageejendomme på fx Østerbro, Nørrebro og Vesterbro, hvor den ofte er eftermonteret i opgangen eller mod gården. For børnefamilier, ældre og beboere med gangbesvær kan elevatoren afgøre, om boligen er praktisk at bo i – og om en lejer vælger netop din lejlighed.

Juridisk ligger ansvaret hos elevatorens ejer, som skal sikre, at den til enhver tid kan bruges sikkert. Udlejer du alle lejemål i en ejendom, du selv ejer, har du derfor ansvaret for drift, sikkerhed og vedligehold. Udlejer du en enkelt lejlighed i en ejerforening eller andelsboligforening, er elevatoren fælles ejendom, og så er det foreningen, der står for serviceaftale og eftersyn. Ejerens pligter står i bekendtgørelse om anvendelse m.v. af elevatorer, rulletrapper og lignende maskiner.

Uanset hvem der har driftsansvaret, er det dig, lejeren har aftalen med. Hvis elevatoren hører til det lejede og står stille i længere tid, kan lejeren gøre det gældende over for dig som en mangel.

Elevatorens ejer har ansvaret for, at den altid kan bruges sikkert (BEK nr. 461/2016, § 5). I en udlejningsejendom, du ejer alene, er det dig. I en ejer- eller andelsboligforening er det foreningen.

Vedligeholdelse og lovpligtige eftersyn

Elevatorbekendtgørelsen (BEK nr. 461/2016) stiller tre krav til ejeren:

• Løbende service og reparation skal udføres af en certificeret elevatorvirksomhed (§ 28).
• Et akkrediteret inspektionsorgan skal inspicere elevatoren mindst hvert tredje år (§ 33).
• Eftersyn, reparationer og væsentlige hændelser skal noteres i en journal (§ 9).

Udlejer du alle lejemål i din egen ejendom, er det dig, der skal sikre alle tre. I en ejer- eller andelsboligforening er det foreningen.

• Tegn en serviceaftale med en certificeret elevatorvirksomhed, der både kan stå for løbende vedligehold og akutte reparationer
• Sørg for, at elevatoren inspiceres af et akkrediteret inspektionsorgan mindst hvert tredje år – for visse ældre elevatortyper hvert andet år
• Hold journalen opdateret, og opbevar den på eller i nærheden af elevatoren
• Reager hurtigt på fejlmeldinger, og tag elevatoren ud af drift, hvis fejlen har betydning for sikkerheden
• Vurder løbende, om elevatoren trænger til opgradering eller udskiftning – særligt hvis den er gammel eller ofte ude af drift

Fejl eller længerevarende driftsstop i elevatoren betragtes som en mangel ved lejemålet, hvis elevatoren er nævnt i lejekontrakten eller har væsentlig betydning for boligens tilgængelighed – og kan udløse lejers ret til lejenedsættelse.

En elevator skal inspiceres af et akkrediteret inspektionsorgan mindst hvert tredje år, og service og reparation skal udføres af en certificeret elevatorvirksomhed (BEK nr. 461/2016, §§ 28 og 33).

Hvem betaler for elevatorens drift?

Driftsudgifter til elevatoren indgår normalt i ejendommens fællesudgifter, som fordeles mellem lejerne efter fordelingstal eller som en del af huslejen. Det kan ske via aconto fællesudgifter eller som en fast del af lejen. Typisk udgør løbende service og eftersyn 8.000–20.000 kr. om året for en standardelevator i en Københavnerejendom med 3–6 etager – afhængigt af alder og aftalevilkår. Ved større reparationer eller udskiftninger kan der opstå spørgsmål om, hvorvidt udgiften kan varsles over huslejen, og det kræver korrekt skriftlig varsling i henhold til varslingsreglerne og dokumentation.

• Fællesomkostninger til drift, service og eftersyn fordeles mellem lejerne efter fordelingstal
• Større reparationer eller moderniseringer kan i visse tilfælde varsles som huslejeforhøjelse, hvis reglerne følges korrekt
• Som udlejer i København har du ansvar for at sikre, at elevatoren fungerer, og at udgifterne håndteres korrekt i forhold til lejerne

Driftsudgifter til elevator i en Københavnerejendom med 3–6 etager udgør typisk 8.000–20.000 kr. om året og fordeles på lejerne som fællesudgifter – større renoveringer kræver skriftlig varsling inden gennemførelse.

Elevator som konkurrenceparameter ved udlejning

Elevator er et væsentligt konkurrenceparameter, når du udlejer bolig i København. Mange lejere vælger aktivt lejligheder med elevator, især hvis boligen ligger på de øverste etager eller hvis der er mange trapper. Det gælder i særlig grad i de indre bydele – Indre By, Frederiksberg og Østerbro – hvor mange ejendomme fra slutningen af 1800-tallet og begyndelsen af 1900-tallet stadig ikke har elevator, og hvor faciliteteten kan løfte lejeinteressen markant.

• Nævn elevatoren tydeligt i boligannoncen, så det fremgår som en konkret fordel
• Beskriv elevatorens stand, størrelse og eventuelle særlige funktioner ved fremvisning – fx om den er egnet til barnevogne eller kørestole
• Dokumentér vedligehold og service via ejendomsinspektør-rapporter, hvis du vil demonstrere ansvarlig drift

I Indre By, Frederiksberg og Østerbro mangler mange ejendomme fra perioden 1880–1930 elevator – tilbuddet om elevator i disse kvarterer kan være udslagsgivende for lejers valg og retfærdiggøre en højere månedsleje.

Hvad gør du ved driftstop?

Når elevatoren står stille, er det første spørgsmål, om fejlen har betydning for sikkerheden. Har den det, skal ejeren straks tage elevatoren ud af drift, og den må først bruges igen, når den er sikker (§ 10 i elevatorbekendtgørelsen). Reparationen skal udføres af en certificeret elevatorvirksomhed, og hændelsen skal skrives ind i elevatorens journal, som skal opbevares på eller i nærheden af elevatoren.

• Spær elevatoren, og kontakt dit servicefirma med det samme – forsøg aldrig selv at reparere den
• Informér lejerne om fejlen og den forventede tid for udbedring, og hold dem orienteret undervejs
• Vurder, om beboere med gangbesvær eller handicap har brug for midlertidig hjælp, fx med indkøb eller tunge ting
• Gem fejlmeldinger, servicerapporter og fakturaer, så du kan dokumentere, at du har handlet hurtigt

Udlejer du kun én lejlighed i en ejer- eller andelsboligforening, skal du melde fejlen til foreningen eller dens administrator. Over for din lejer står du dog selv til ansvar: Forringer en defekt elevator det lejedes værdi, kan lejeren kræve forholdsmæssigt afslag i lejen, så længe manglen varer (lejelovens § 95).

Er en fejl farlig, skal elevatoren straks tages ud af drift og repareres af en certificeret elevatorvirksomhed (BEK nr. 461/2016, §§ 10 og 28). Forringer stilstanden boligens værdi, kan lejeren kræve forholdsmæssigt afslag i lejen efter lejelovens § 95.

Skal der være elevator i din ejendom?

Der er ikke krav om elevator i eksisterende bygninger, men ved større renoveringer eller nybyggeri kan kommunen stille krav om etablering af elevator, især hvis der sker ændringer i adgangsforholdene eller hvis bygningen ombygges til flere boligenheder. Ofte vil en elevator være en investering, der betaler sig på lang sigt, fordi den øger ejendommens værdi, gør boligen mere attraktiv og kan give mulighed for højere leje.

• Undersøg kommunens krav ved ombygning eller renovering, så du er sikker på at overholde reglerne
• Overvej elevator som en langsigtet investering, hvis du ønsker at modernisere ejendommen og tiltrække flere lejere
• Vurder, om målgruppen for dine lejere har særlige behov, der gør elevator ekstra relevant

Som udlejer i København har du ansvar for drift, sikkerhed og vedligehold, hvis der er elevator i ejendommen – såfremt du udlejer alle bygningens lejemål. I modsat fald ligger ansvaret hos ejer- eller andelsboligforeningen. Elevator kan være en afgørende faktor for både udlejning og ejendommens fremtidige værdi.