Beliggenhed i bygningen

Hvad dækker 'beliggenhed i bygningen' (etage og side)?

Når du som udlejer i København skal udleje en bolig, spiller beliggenhed i bygningen (placering) en væsentlig rolle for både lejeniveau og lejerens daglige oplevelse. Placeringen – om det er stueetage, 3. sal, mod gården, mod gaden, med altan eller terrasse – påvirker faktorer som støjniveau, lysindfald, udsigt, privatliv, adgangsforhold og tryghed. Disse elementer har direkte betydning for, hvordan lejeren oplever boligen, og hvor attraktiv den er sammenlignet med andre lejemål i området. Som udlejer er det derfor vigtigt at kende lejlighedens styrker og svagheder i forhold til placering og kunne kommunikere dem ærligt og strategisk over for potentielle lejere.

Placering i bygningen påvirker lejerens daglige oplevelse og er ofte afgørende for deres valg.

Hvorfor er beliggenhed i bygningen vigtig for udlejere i København?

I København kan selv små detaljer i placeringen gøre en stor forskel for lejerens oplevelse og for, hvor hurtigt du kan udleje boligen. For eksempel:

• Gårdsidens ro betyder mindre trafikstøj, hvilket tiltaler lejere, der prioriterer fred og ro, mens gadens støj kan være en udfordring for nogle, men måske ikke for unge eller studerende, der ønsker byliv tæt på.
• 3. sals lys og udsigt giver ofte et bedre lysindfald, mere privatliv og en følelse af luft, mens stueetagens lette adgang kan være en stor fordel for ældre, småbørnsfamilier eller personer med nedsat mobilitet.
• Hjørnelejlighedens ekstra vinduer giver mere dagslys og bedre udluftning, mens midtlejlighedens varmebesparelse kan betyde lavere varmeregning og mindre træk.

Københavnske lejere – især i brokvartererne – er ofte kvalitetsbevidste og opmærksomme på disse forskelle. De sammenligner ikke kun pris og størrelse, men også hvordan placeringen matcher deres behov og livsstil.

En bolig i stueetagen med egen terrasse kan være lige så attraktiv som en 4. sals lejlighed med altan – det handler om målgruppen og deres præferencer.

Sådan vurderer du placeringens styrker og svagheder

For at kunne præsentere boligen bedst muligt, bør du starte med at stille dig selv en række spørgsmål om placeringen:

• Er lejligheden rolig eller udsat for støj fra trafik, caféer eller andre beboere?
• Er der god adgang for ældre, personer med handicap eller familier med barnevogn, eller kræver det mange trapper uden elevator?
• Er der god udsigt, dagslys og mulighed for privatliv, eller er der indkig fra naboer eller gaden?
• Hvordan er naboer og fælles adgangsarealer – er der tryghed, orden og god stemning i opgangen?
• Er der særlige faciliteter som altan, terrasse, egen indgang eller adgang til gårdhave, som kan fremhæves?

Særligt for udlejere i ældre ejendomme uden elevator kan placeringen være både et plus og et minus afhængigt af lejerens behov. Det er vigtigt at kunne forklare både fordele og eventuelle begrænsninger, så lejeren får realistiske forventninger.

Kend din lejligheds styrker og svagheder – og fremhæv dem tydeligt i både annoncer og ved fremvisninger.

Placering og lejers forventninger

Forskellige lejere lægger vægt på forskellige aspekter af placeringen, og det er din opgave som udlejer at vurdere, hvem boligen passer bedst til:

• Ældre eller småbørnsfamilier foretrækker ofte stueetage eller 1. sal, hvor adgang er let, og der ikke skal bæres barnevogn eller indkøb op ad mange trapper.
• Studerende prioriterer måske udsigt, sol og byliv frem for adgang, og kan derfor være mere åbne for højere etager uden elevator.
• Par går ofte efter fred, privatliv og altan, hvor de kan nyde udelivet uden at forlade boligen.
• Internationale lejere vægter ofte elevator, sikkerhed og let adgang, især hvis de har meget bagage eller forventer besøg fra familie.

Jo bedre du matcher boligtype og placering med målgruppen, jo hurtigere finder du den rette lejer, og jo større er sandsynligheden for et godt og langvarigt lejeforhold.

En præcis vurdering af målgruppen gør det lettere at fremhæve de rigtige kvaliteter ved boligen.

Beliggenhed i bygningen og lejeniveau

Placeringen i bygningen kan have konkret betydning for, hvor meget du kan tage i husleje. For eksempel:

• En lejlighed på øverste etage med udsigt, altan og masser af lys kan ofte udlejes til en højere pris, fordi den tilbyder ekstra komfort og eksklusivitet.
• En stuelejlighed mod gaden kan kræve et mindre afslag i huslejen, hvis der er risiko for indkig, mere støj eller mindre privatliv.
• Dårlig adgang, fx mange trapper uden elevator, kan gøre boligen sværere at udleje til visse målgrupper, og det kan være nødvendigt at justere prisen eller fremhæve andre fordele.
• Omvendt kan egen indgang, terrasse, gårdadgang eller en særlig rolig placering i stueplan øge attraktiviteten og retfærdiggøre en højere leje, især hvis det matcher målgruppens ønsker.

Det er vigtigt at bruge placeringen aktivt, når du forklarer prissætning og værdi for lejeren, så de forstår, hvad de får for pengene.

Brug placeringen som et argument for både pris og værdi, og vær åben om både fordele og eventuelle begrænsninger.

Sådan beskriver du placeringen i lejekontrakten og markedsføring

I lejekontrakten er det ikke et lovkrav at beskrive placeringen i detaljer, men det kan være en fordel at nævne det i §11, hvis der er særlige forhold, der har betydning for brugen af boligen. I markedsføringen bør du altid nævne relevante detaljer om placeringen, så potentielle lejere får et klart billede af boligen:

• Angiv hvilken etage lejligheden ligger på, og om der er elevator
• Beskriv udsigt og orientering, fx om boligen vender mod gård eller gade, og om der er morgensol eller aftensol
• Fremhæv særlige forhold som hjørneplacering, ekstra vinduer, rolig beliggenhed, terrasse, altan eller adgang til fællesarealer

Eksempel i annonce:

“3. sals lejlighed med vestvendt altan mod gård – masser af sol, ro og udsigt over grønne områder. Ingen indkig fra naboer.”

En ærlig og præcis kommunikation om placeringen skaber tillid og sikrer, at lejeren får realistiske forventninger, hvilket minimerer risikoen for skuffelse eller fraflytning kort tid efter indflytning.

Tydelig beskrivelse af placeringen hjælper dig med at tiltrække de rette lejere og skabe et godt udgangspunkt for et langvarigt lejeforhold.