Ejendomsavanceopgørelse

Sådan påvirker ejendomsavanceopgørelsen dig som udlejer i København

Når du som privat udlejer sælger en bolig, du har lejet ud – fx en andels- eller ejerlejlighed i København – skal du i de fleste tilfælde betale skat af fortjenesten. Det sker gennem en såkaldt ejendomsavanceopgørelse, hvor Skat opgør forskellen mellem købs- og salgsprisen med visse justeringer for forbedringer og udgifter. Ejendomsavanceopgørelsen er afgørende for, hvor meget du reelt får ud af salget, og derfor er det vigtigt at have styr på alle relevante bilag og dokumentation fra både køb og drift af boligen. Det gælder især i København, hvor værdistigninger ofte er betydelige, og hvor fejl eller manglende dokumentation kan koste dig dyrt i skat.

Du skal selv dokumentere alle fradragsberettigede udgifter og forbedringer i din ejendomsavanceopgørelse

Hvad er Ejendomsavanceopgørelse (ved udlejning ifm. salg)?

En ejendomsavanceopgørelse er den skattemæssige opgørelse, der udregner din skattepligtige avance ved salg af en bolig, der har været udlejet. Avancen beregnes som udgangspunkt som forskellen mellem salgsprisen og købsprisen, men du kan fratrække udgifter til forbedringer, vedligeholdelse, mæglersalær, annoncering, advokatbistand og andre omkostninger, der er direkte relateret til salget. Ejendommen anses for "ikke fritaget", fordi den ikke har været benyttet som din helårsbolig i hele ejerperioden, og derfor kan du ikke bruge parcelhusreglen til at opnå skattefrihed, hvis boligen har været udlejet i en periode.

En udlejet bolig beskattes typisk ved salg – også selvom det er din gamle ejerlejlighed

Hvorfor er ejendomsavanceopgørelse vigtig for udlejere i København?

Som udlejer i København, hvor boliger ofte stiger markant i værdi, kan skattepligten løbe op i hundredtusindvis af kroner ved salg. Hvis du ikke har overblik over dokumentation og fradrag, risikerer du at betale skat af en højere fortjeneste, end du reelt har haft. Det er derfor vigtigt at gemme alle kvitteringer og dokumenter for forbedringer, renoveringer og udgifter forbundet med udlejningen, så du kan dokumentere dine fradrag over for Skat. Ejendomsavanceopgørelsen kan også spille en rolle, hvis du har flere udlejningsejendomme og vil planlægge dine salg strategisk for at minimere din samlede skattebyrde.

Du betaler kun skat af nettoavancen – så dokumentation for fradrag kan spare dig mange penge

Sådan bruger du ejendomsavanceopgørelse effektivt som udlejer

Det er dit ansvar som sælger at udfylde ejendomsavanceopgørelsen korrekt. Du skal indberette oplysningerne i din årsopgørelse eller via Skats digitale system, og det er vigtigt, at du kan dokumentere alle fradragsberettigede udgifter. Derfor bør du allerede fra købstidspunktet begynde at gemme følgende:

• Købsaftale og skøde, så du kan dokumentere din oprindelige anskaffelsessum
• Dokumentation for forbedringer og renoveringer, fx fakturaer for nyt køkken, badeværelse, energiforbedringer eller større vedligeholdelsesarbejder
• Omkostninger til salgsprocessen, herunder ejendomsmægler, annoncering, advokat og eventuelle gebyrer
• Udgifter til energimærkning, tilstandsrapport og andre lovpligtige dokumenter i forbindelse med salget
• Løbende udgifter til større reparationer, som kan dokumenteres som forbedringer og ikke blot almindelig vedligeholdelse

Gem alle bilag digitalt og organiseret, så du hurtigt kan finde dem frem, hvis Skat beder om dokumentation.

Din ejendomsavanceopgørelse skal kunne dokumenteres – både køb og alle relevante udgifter

Hvornår skal du betale skat af ejendomsavancen?

Du skal betale skat, hvis:

• Du ikke selv har boet i boligen som helårsbeboelse i hele ejerperioden (parcelhusreglen gælder ikke)
• Du har lejet boligen ud – også i kortere perioder, da udlejning ofte udelukker skattefrihed
• Boligen er steget i værdi, og der er en positiv forskel mellem købs- og salgspris efter fradrag

Skattesatsen er den almindelige kapitalindkomstskat, som kan være op til 42%, og opgørelsen skal laves og indberettes det år, hvor boligen sælges. Hvis du har haft flere udlejningsejendomme, skal du lave en opgørelse for hver enkelt bolig.

Udlejning udelukker ofte skattefrihed – også selvom du tidligere har boet i boligen

Typiske faldgruber for private udlejere

Mange udlejere glemmer at indsamle dokumentation løbende, hvilket gør det svært at få fradrag for forbedringer og udgifter, når boligen skal sælges. Andre tror fejlagtigt, at fortjenesten er skattefri, fordi de har boet i boligen før udlejning, men selv kortere perioders udlejning kan udelukke skattefrihed. Det er også en fejl at overse små udgifter, som tilsammen kan give store fradrag, eller at glemme at medregne alle relevante omkostninger ved salget. Desuden kan udlejning i få år før et salg betyde, at parcelhusreglen ikke kan bruges, selvom du har boet der tidligere.

Sørg for at tale med en skatterådgiver, hvis du planlægger at sælge en udlejningsejendom

Sådan får du hjælp med ejendomsavanceopgørelsen

Skat stiller digitale værktøjer og vejledninger til rådighed, men det kan være en god idé at tage en revisor eller ejendomsskatteekspert med på råd, især hvis:

• Du har ejet boligen i mange år, og der er mange bilag og forbedringer at holde styr på
• Der er mange fradrag, forbedringer eller særlige forhold, der kan påvirke opgørelsen
• Du har solgt flere udlejningsejendomme og ønsker at optimere din samlede skattebetaling

En professionel rådgiver kan hjælpe dig med at gennemgå alle bilag, sikre korrekt opgørelse og minimere risikoen for fejl, der kan føre til ekstra skat eller bøder.

Du kan spare mange penge med den rette rådgivning og korrekt opgørelse