Gebyrer og afgifter (lovligt/ulovligt)

Kort fortalt: Som udlejer må du ud over huslejen kun kræve betalinger, som lejeloven giver hjemmel til. Det er fx depositum og forudbetalt leje på hver højst 3 måneders leje, aconto for forbrug og et påkravsgebyr på 335 kr. i 2026. Gebyrer for selve udlejningen, som kontrakt-, administrations- eller nøglegebyrer, er forbudt efter lejelovens § 15, og lejeren kan kræve dem betalt tilbage med renter.

Gebyrer og afgifter (lovligt/ulovligt) – hvad du som udlejer bør vide

Som udlejer i København skal du være meget opmærksom på, hvilke gebyrer og afgifter du må kræve af dine lejere. Lejeloven opstiller klare regler for, hvad der er lovligt, og hvad der ikke er. Hvis du opkræver ulovlige gebyrer, kan det føre til krav om tilbagebetaling og i praksis klager til Huslejenævnet — og i værste fald skade din troværdighed som udlejer.

Kun gebyrer og afgifter, der er udtrykkeligt tilladt i lejeloven, kan opkræves – alt andet vil som udgangspunkt blive afvist.

Hvad er gebyrer og afgifter (lovligt/ulovligt)?

Gebyrer og afgifter (lovligt/ulovligt) dækker over alle de betalinger, du som udlejer kræver ud over huslejen. Det kan være alt fra gebyrer for administration til betaling for ekstra ydelser. Kun bestemte typer gebyrer er lovlige, og ulovlige gebyrer kan ikke kræves — heller ikke selvom de er aftalt i lejekontrakten. Huslejenævnet tilsidesætter konsekvent ulovlige gebyrer, og du risikerer at skulle tilbagebetale beløbet til lejeren.

Kun gebyrer og afgifter, der er udtrykkeligt tilladt i lejeloven, kan opkræves – alt andet bliver afvist af Huslejenævnet.

Lejeloven giver ikke mulighed for “frie gebyrer” — alt skal have konkret hjemmel i lovgivningen.

Hvorfor er gebyrer og afgifter (lovligt/ulovligt) vigtigt for udlejere i København?

Gebyrer og afgifter er alle de betalinger, lejeren skal betale ud over den aftalte husleje. I private lejeboliger er udgangspunktet enkelt: Lejeren betaler kun det, som lejeloven giver konkret hjemmel til. Driftsudgifter som renovation, trappevask og forsikring indgår i huslejen og kan ikke opkræves som særskilte gebyrer.

Et ulovligt gebyr bliver ikke lovligt, fordi lejeren har skrevet under på det. Lejelovens § 15 forbyder udlejer at modtage eller kræve vederlag fra lejeren ved udlejning af en bolig. Har lejeren betalt et beløb i strid med reglen, kan lejeren kræve det tilbage med renter fra forfaldsdagen.

Gebyrer for selve udlejningen er forbudt efter lejelovens § 15, også når lejeren har accepteret dem i lejekontrakten. Lejeren kan kræve beløbet tilbagebetalt med renter.

Lovlige gebyrer og afgifter du må opkræve

Ud over huslejen kan du som udlejer lovligt kræve disse betalinger:

• Depositum på højst 3 måneders leje, når lejemålet indgås (lejelovens § 59, stk. 1)
• Forudbetalt leje for højst 3 måneder (lejelovens § 59, stk. 3)
• Aconto-bidrag til varme, vand, el, gas og køling, som afregnes i et årligt forbrugsregnskab. I varmeregnskabet må du kun medtage de udgifter, som lejelovens § 72, stk. 4–5, nævner, fx energiforbruget og lovpligtigt eftersyn af varmeanlægget.
• Bidrag til fælles tv-signal eller internet, når lejeren efter aftale skal være tilsluttet. Det omfatter også rimelige udgifter til administration (lejelovens § 84).
• Påkravsgebyr, når huslejen ikke er betalt til tiden. Gebyret er 335 kr. i 2026 og reguleres hvert år (lejelovens § 182, stk. 2).

Depositum og forudbetalt leje må hver højst udgøre 3 måneders leje, og påkravsgebyret er 335 kr. i 2026. Kan et gebyr ikke føres tilbage til en bestemt regel i lejeloven, kan du ikke kræve det.

Ulovlige gebyrer og afgifter du ikke må opkræve

Lejelovens § 15 forbyder udlejer at modtage eller kræve vederlag fra lejeren ved udlejning til beboelse. Udlejer må heller ikke stille som betingelse, at lejeren indgår en anden handel, der ikke er en del af lejeaftalen. Opkræver du et ulovligt gebyr, gælder forbuddet også, selv om lejeren frivilligt har accepteret beløbet. Eksempler på ulovlige gebyrer:

• Administrations- eller ekspeditionsgebyr ved indgåelse af lejekontrakten
• Gebyr for at udarbejde lejekontrakten, fremvise boligen eller udlevere nøgler
• Krav om, at lejeren skal købe møbler, indbo eller andet af dig for at få lejemålet
• Særskilt betaling for løbende administration eller for driftsudgifter som renovation, trappevask, vinduespolering, forsikring samt PBS- og Nets-gebyrer, som skal være dækket af huslejen

Overtræder du lejelovens § 15, kan det straffes med bøde eller fængsel i op til 4 måneder. Lejeren kan desuden kræve beløbet tilbagebetalt med renter fra forfaldsdagen.

Hvordan sikrer du dig, at dine gebyrer og afgifter er lovlige?

Sådan gør du:

• Brug altid opdaterede lejekontrakter, der følger den gældende lovgivning og de seneste ændringer i lejeloven
• Søg rådgivning hos en boligjurist eller en professionel udlejningsrådgiver, hvis du er i tvivl om et gebyr eller en afgift
• Vær altid åben og tydelig overfor lejeren om alle ekstra betalinger, og sørg for at dokumentere dem skriftligt i kontrakten
• Hold dig løbende orienteret om ændringer i reglerne, så du undgår at opkræve gebyrer, der tidligere var lovlige, men som nu er blevet ulovlige

Et professionelt og opdateret setup beskytter dig mod tilbagebetalingskrav og unødvendige konflikter.

Praktiske eksempler på korrekt brug af gebyrer og afgifter

Eksempel 1: Lejeren har ikke betalt huslejen til tiden, og du sender et skriftligt påkrav. Du må opkræve et påkravsgebyr på 335 kr. (2026-niveau), men ikke et højere beløb.

Eksempel 2: Du kræver 500 kr. for nøgleudlevering ved indflytning. Dette gebyr er ulovligt, og lejeren kan kræve det tilbagebetalt, uanset hvad der står i kontrakten.

Eksempel 3: Ved fraflytning holder du flyttesyn og udarbejder en fraflytningsrapport. Det er en pligt for udlejere med mere end én beboelseslejlighed (lejelovens § 187, stk. 3–4), og loven giver ikke hjemmel til et særskilt gebyr for rapporten. Du kan derimod kræve betaling for istandsættelse, der er omfattet af lejerens vedligeholdelsespligt og står i rapporten.

Eksempel 4: Du opkræver et administrationsgebyr for at dække dine egne omkostninger ved udlejning. Dette er ikke tilladt og kan føre til, at du skal tilbagebetale beløbet til lejeren.

At kende forskellen på lovlige og ulovlige gebyrer beskytter dig mod økonomiske tab og styrker dit forhold til lejerne.