Ejendomsavancebeskatning

Hvad er ejendomsavancebeskatning – og hvorfor er det vigtigt for dig som udlejer i København?

Når du udlejer din ejerlejlighed, sommerbolig eller dit rækkehus i København og senere sælger boligen med fortjeneste, risikerer du at skulle betale skat af gevinsten. Det er her, ejendomsavancebeskatning kommer ind i billedet. Mange private udlejere er ikke opmærksomme på reglerne, og det kan føre til uventede og betydelige skattekrav, når boligen sælges. Ejendomsavancebeskatning kan udgøre op til 42 % af din fortjeneste og gælder især, hvis boligen ikke har været anvendt som din helårsbopæl i hele ejerperioden. Derfor er det vigtigt, at du kender reglerne, forstår undtagelserne og planlægger din udlejning og dit boligsalg med omtanke, så du undgår økonomiske overraskelser og kan optimere dit afkast.

Mange udlejere i København opdager først ejendomsavancebeskatningen, når skatteopgørelsen dumper ind.

Hvornår skal du betale ejendomsavancebeskatning?

Du skal betale ejendomsavancebeskatning, hvis du har solgt en bolig med gevinst, og den ikke har været din primære bolig i hele ejerperioden. Det gælder især, hvis du har haft lejere boende i boligen, selv hvis udlejningen kun har været midlertidig. Hvis du derimod selv har boet i boligen og opfylder betingelserne for den såkaldte parcelhusregel, kan du som udgangspunkt sælge skattefrit. Parcelhusreglen kræver, at du har haft fast bopæl i boligen, og at grunden ikke overstiger 1.400 m2, medmindre en større grundstørrelse er påkrævet af hensyn til ejendommens anvendelse. Hvis du har udlejet boligen i en periode, kan det betyde, at du ikke opfylder betingelserne for skattefrit salg, og hele eller dele af fortjenesten bliver beskattet.

Udlejning af din bolig – selv i en kort periode – kan betyde, at du ikke opfylder betingelserne for skattefrit salg.

Hvordan beregnes ejendomsavancen?

Ejendomsavancen er forskellen mellem din salgspris og den oprindelige købspris, fratrukket udgifter til fx mæglersalær, forbedringer, advokatomkostninger, tinglysningsafgift og andre omkostninger ved køb og salg. Forbedringer, der kan trækkes fra, skal være dokumenterede og have øget boligens værdi, fx nyt tag, køkken eller badeværelse. Almindelig vedligeholdelse kan ikke fratrækkes. Skatten udgør op til 42 % af gevinsten og opgøres efter reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven. Det er ikke selve salgssummen, men fortjenesten – efter fradrag – du bliver beskattet af. Det er derfor vigtigt at gemme alle kvitteringer og dokumenter, der kan dokumentere dine udgifter og forbedringer gennem hele ejerperioden.

Det er ikke selve salgssummen, men fortjenesten – efter fradrag – du bliver beskattet af.

Kan man undgå ejendomsavancebeskatning?

Ja, i nogle tilfælde. Hvis du selv har boet i boligen i hele ejerperioden – og den ikke er købt udelukkende med henblik på udlejning – kan du være undtaget fra beskatning. Det kræver, at du opfylder kravene til bopæl og grundens størrelse. Hvis boligen kun har været udlejet midlertidigt, kan du i nogle tilfælde dokumentere, at du stadig opfylder betingelserne for skattefrit salg, fx hvis du har været udstationeret eller midlertidigt flyttet af arbejdsmæssige årsager. Her er det afgørende at kunne dokumentere din bopæl, lejekontrakter, årsager til udlejning og varigheden af udlejningen. Det er ofte en god idé at inddrage en rådgiver, der kan hjælpe med at vurdere din situation og sikre, at du ikke betaler unødvendig skat.

Du kan ofte spare penge ved at planlægge din udlejning og dit salg i samarbejde med en rådgiver.

Hvad betyder det for dig som udlejer i København?

Ejendomsavancebeskatning har stor betydning, hvis du ejer og udlejer en lejlighed i fx Østerbro, Nørrebro, Frederiksberg eller andre attraktive områder, hvor værdistigningen typisk er høj. Mange private udlejere oplever stor gevinst ved salg, men overser beskatningen og risikerer at skulle betale en stor del af fortjenesten i skat. Det kan påvirke din økonomi, især hvis du har budgetteret med hele salgssummen eller allerede har disponeret over pengene. Ejendomsavancebeskatning kan også have betydning for, hvornår det bedst kan betale sig at sælge, og om du skal vælge at bo i boligen selv i en periode for at opnå skattefrihed.

Som udlejer i København bør du tænke på ejendomsavancebeskatning allerede, når du køber og udlejer en bolig.

Sådan håndterer du ejendomsavancebeskatning som privat udlejer

• Overvej, hvor længe du selv bor i boligen, før og efter udlejning, og om du kan opfylde betingelserne for skattefrit salg
• Få styr på dokumentation: Bopælsregistrering, lejekontrakter, forbedringer, kvitteringer og årsager til eventuel udlejning
• Inddrag en revisor eller boligadvokat med kendskab til ejendomsavance, så du får den rigtige rådgivning og undgår fejl i din skatteopgørelse
• Tænk langsigtet – planlæg udlejning og salg i sammenhæng, så du kan optimere dit afkast og undgå unødvendig beskatning
• Vær opmærksom på, at reglerne kan ændre sig, og at det er dit ansvar at holde dig opdateret på gældende lovgivning

God planlægning kan spare dig for mange penge, når du en dag sælger din udlejningsbolig, og sikrer, at du undgår ubehagelige overraskelser fra Skat.