Det lejedes værdi

Hvad er det lejedes værdi – og hvorfor betyder det noget for dig som udlejer i København?

Det lejedes værdi er det begreb, der afgør, om den husleje, du som udlejer opkræver, er rimelig i forhold til lejemålets stand, beliggenhed og størrelse. I København, hvor boligmarkedet er presset og reguleret, er det særligt vigtigt at kende reglerne, fordi mange lejemål er omfattet af lejelovens beskyttelse mod for høje huslejer. Hvis huslejen overstiger det lejedes værdi, risikerer du, at lejeren kan få den nedsat ved huslejenævnet, og du kan blive pålagt at tilbagebetale for meget opkrævet leje. Det lejedes værdi er derfor ikke kun et juridisk begreb, men også et praktisk værktøj, der beskytter både dig og lejeren mod urimelige vilkår og sikrer et stabilt og gennemsigtigt lejemarked.

Det lejedes værdi er grundlaget for, om din fastsatte husleje er lovlig.

Hvordan fastsættes det lejedes værdi?

Det lejedes værdi fastsættes ved en sammenligning med lignende lejemål i samme område. Der ses på faktorer som boligens stand, størrelse, modernisering, faciliteter, ejendommens vedligeholdelse, adgang til fællesarealer, energiforhold og eventuelle særlige fordele som altan, have eller udsigt. Hvis din bolig har nyere køkken og bad, energiforbedringer, ekstra isolering eller adgang til attraktive fællesfaciliteter, kan det hæve det lejedes værdi. Omvendt kan dårlig vedligeholdelse, manglende modernisering eller støjgener trække værdien ned. Huslejenævnet vil typisk indhente oplysninger om sammenlignelige lejemål og foretage en konkret vurdering ud fra de aktuelle forhold.

Stand, størrelse og beliggenhed er nøglefaktorer i vurderingen af det lejedes værdi.

Hvornår bliver det lejedes værdi aktuelt?

Det lejedes værdi kommer typisk i spil, hvis en lejer klager over huslejen og beder huslejenævnet om at vurdere, om lejen er for høj. Det kan også blive aktuelt, hvis du som udlejer ønsker at forhøje huslejen efter forbedringer, eller hvis der opstår uenighed om lejeniveauet ved genudlejning. Hvis nævnet finder, at huslejen overstiger det lejedes værdi, kan de sætte lejen ned – ofte med tilbagevirkende kraft, hvilket kan betyde, at du skal tilbagebetale flere års husleje. Derfor bør du som udlejer altid sikre, at huslejen kan forsvares ud fra markedet og de faktiske forhold i lejemålet.

Det lejedes værdi er centralt ved klager til huslejenævnet om for høj husleje.

Hvilke lejemål er omfattet af reglerne om det lejedes værdi?

De fleste ældre ejendomme i København – typisk opført før 1992 – er omfattet af reglerne om det lejedes værdi. Det gælder især ejendomme, der er underlagt boligreguleringsloven, hvor lejen ikke kan fastsættes frit, men skal afspejle det lejedes værdi i området. Nyere ejendomme, der er opført efter 1992, eller boliger, der er gennemgribende moderniseret og udlejes på markedsvilkår, kan være undtaget fra reglerne. Hvis din ejendom er omfattet, er du bundet af reglerne, uanset hvad der står i lejekontrakten, og du kan ikke aftale dig uden om det lejedes værdi.

Ældre ejendomme i København er som hovedregel underlagt reglerne om det lejedes værdi.

Hvordan undgår du problemer med det lejedes værdi?

For at undgå tvister om det lejedes værdi bør du:

• Undersøge markedslejen i området grundigt ved at sammenligne med lignende lejemål, både i forhold til pris og faciliteter
• Dokumentere lejemålets stand, forbedringer og vedligeholdelse med billeder, rapporter og kvitteringer
• Skrive en realistisk og veldokumenteret husleje i lejekontrakten, så du kan forklare og forsvare lejen, hvis der opstår spørgsmål
• Overveje at få en forhåndsvurdering fra en professionel eller fra huslejenævnet, hvis du er i tvivl om, hvad der er rimeligt
• Holde dig opdateret på ændringer i lovgivning og praksis, så du altid er sikker på at overholde gældende regler

En korrekt fastsat leje skaber tryghed både for dig og din lejer og minimerer risikoen for klager, tilbagebetalinger og konflikter.

Undersøg markedet grundigt, før du fastsætter huslejen, så du undgår fremtidige klager.

Kan du regulere huslejen i forhold til det lejedes værdi?

Ja, hvis du har foretaget væsentlige forbedringer, kan du i nogle tilfælde forhøje huslejen. Det kræver dog, at forbedringerne reelt hæver lejemålets værdi i forhold til sammenlignelige boliger, og at du kan dokumentere både udgifter og den konkrete forbedring. Forhøjelser skal varsles korrekt og dokumenteres grundigt, og det er vigtigt at være opmærksom på, at huslejen ikke må overstige det lejedes værdi, selv efter forbedringer. Hvis du er i tvivl, kan det være en fordel at få en vurdering fra en byggesagkyndig eller rådgiver, så du undgår at sætte lejen for højt og risikere krav om nedsættelse.

Forbedringer kan berettige en huslejestigning – men kun med ordentlig dokumentation og inden for rammerne af det lejedes værdi.