Beboelsesareal

Hvad er beboelsesareal?

Som udlejer i København er det afgørende at kende forskellen på boligens samlede areal og det egentlige beboelsesareal. Beboelsesarealet omfatter kun de dele af boligen, der er godkendt til varig beboelse – typisk stuer, værelser, køkken og badeværelse. Kælderrum, loftrum, altaner og udhuse tæller som udgangspunkt ikke med, medmindre de opfylder alle boligkrav og er godkendt til beboelse af myndighederne. Det er beboelsesarealet, der danner grundlag for fastsættelse af husleje, forbrugsudgifter og sammenligning med andre lejemål. Som udlejer har du pligt til at oplyse det korrekte beboelsesareal i både annoncer og lejekontrakter, så lejeren får et retvisende billede af boligens størrelse og funktion.

Det er beboelsesarealet – ikke det samlede bruttoareal – der skal stå i lejekontrakten og danne grundlag for huslejen.

Hvorfor er beboelsesareal vigtigt for udlejere i København?

I København, hvor kvadratmeterprisen er høj, har selv små afvigelser i arealangivelsen stor økonomisk betydning. Hvis du som udlejer oplyser et forkert beboelsesareal, kan det få en række konsekvenser:

• Klager fra lejer, hvis det viser sig, at boligen er mindre end oplyst
• Krav om huslejenedsættelse, hvis lejer betaler for flere kvadratmeter end det reelle beboelsesareal
• Fejlvurdering af boligens værdi, hvilket kan påvirke både udlejning og eventuelt salg

Derudover kan fejlagtig angivelse betyde, at lejer betaler for arealer, der ikke er godkendt til beboelse, hvilket kan føre til sager i Huslejenævnet og potentielle tilbagebetalingskrav. En korrekt opmåling og tydelig kommunikation om beboelsesarealet er derfor nøglen til en tryg, gennemsigtig og professionel udlejning.

En præcis angivelse af beboelsesarealet beskytter både dig og lejeren mod uenigheder og økonomiske tab.

Hvad tæller med i beboelsesarealet?

Beboelsesarealet omfatter kun de arealer, som er godkendt og anvendelige til beboelse. Følgende rum tæller typisk med:

• Opholdsrum som værelser og stue, hvor der er mulighed for daglig ophold og overnatning
• Køkken, uanset størrelse, hvis det er en integreret del af boligen og opfylder krav til beboelse
• Badeværelse og toilet, hvis de er en del af boligen og ikke ligger uden for lejligheden
• Entré, fordelingsgange og indbyggede skabe, hvis de er placeret inden for boligens godkendte areal

Følgende tæller ikke med i beboelsesarealet, medmindre de opfylder alle krav til beboelse og er godkendt:

• Kælderrum, selvom de bruges til opbevaring eller hobbyrum
• Loftrum, medmindre de er udnyttet og godkendt til beboelse
• Altaner, tagterrasser og udendørs skure, selvom de giver ekstra brugsværdi
• Fællesarealer uden for selve boligen

Kun arealer, der opfylder krav til beboelse og er godkendt af myndighederne, bør medregnes i beboelsesarealet. Det er vigtigt at være opmærksom på, at selv små fejl kan få betydning for huslejen og lejerens rettigheder.

Vær grundig med at skelne mellem beboelsesareal og øvrige arealer, så du undgår misforståelser og potentielle klager.

Sådan måler du beboelsesareal korrekt

Hvis du vil være helt sikker på at oplyse det korrekte beboelsesareal, bør du overveje at få foretaget en professionel opmåling af en landinspektør eller ejendomsmægler. Du kan også bruge oplysninger fra BBR (Bygnings- og Boligregistret), men vær opmærksom på, at disse data ikke altid er opdaterede eller præcise. Hvis du selv måler op, skal du huske følgende:

• Mål væg til væg i alle rum, der er godkendt til beboelse, og undlad at medregne ydervægge og fællesarealer
• Medregn ikke arealer under skrå vægge, hvor loftshøjden er under 1,5 meter, da disse ikke tæller med i beboelsesarealet
• Afrund ikke opad, men angiv det faktiske mål, så lejeren får et retvisende billede af boligens størrelse
• Tjek altid, om BBR-oplysningerne stemmer overens med virkeligheden, og korriger eventuelle fejl, før du annoncerer eller udlejer

Brug BBR som udgangspunkt, men kontroller altid, at oplysningerne er korrekte og svarer til boligens faktiske forhold.

Beboelsesareal og lejekontrakten

I lejekontrakten – typisk under §3 – skal du som udlejer angive det samlede beboelsesareal, så lejeren ved, hvor mange kvadratmeter der betales for. Det er dette tal, der danner grundlag for pris pr. kvadratmeter og sammenligning med andre lejemål. En tydelig angivelse af beboelsesarealet gør det lettere for lejeren at vurdere, om huslejen er rimelig, og hvad der er inkluderet i lejemålet. Du kan for eksempel skrive:

“Lejemålets beboelsesareal udgør 84 m² ifølge BBR-meddelelse.”

Hvis der er ekstra arealer, som lejeren har brugsret til, men som ikke indgår i beboelsesarealet, bør du nævne det særskilt, fx i §11:

“Lejer har derudover brugsret til kælderrum på ca. 6 m², som ikke indgår i det oplyste beboelsesareal.”

Jo mere præcis og gennemsigtig du er omkring arealerne i kontrakten, jo færre misforståelser og konflikter opstår der senere.

En detaljeret og korrekt angivelse af arealer i kontrakten skaber tryghed for både udlejer og lejer.

Sådan bruger du beboelsesarealet effektivt som udlejer

Når du kender og kan dokumentere det korrekte beboelsesareal, får du en række fordele som udlejer:

• Du kan fastlægge en præcis og rimelig husleje, der matcher boligens størrelse og kvalitet
• Du kan sammenligne boligen med andre lejemål på markedet og positionere dig konkurrencedygtigt
• Du er bedre forberedt til fremvisninger og kan besvare spørgsmål fra potentielle lejere om boligens størrelse og indretning
• Du undgår uenigheder og potentielle klager fra lejere, fordi alt er dokumenteret og gennemskueligt

Et veldokumenteret beboelsesareal giver et professionelt indtryk og øger tilliden fra potentielle lejere, fordi de kan se, at du har styr på detaljerne og prioriterer gennemsigtighed.

Beboelsesarealet er en central brik i både markedsføring, kontrakt og relationen til din kommende lejer – og det betaler sig at have styr på tallene.