Bruttoareal

Hvad betyder bruttoareal?

Når du som udlejer i København skal vurdere din boligs størrelse, vil du ofte støde på begrebet bruttoareal. Bruttoarealet er boligens samlede areal målt fra ydervæg til ydervæg og inkluderer både selve lejligheden, ydervægge og i nogle tilfælde en andel af fællesarealer som trapperum, teknikskakte eller opbevaringsrum.

Det er en teknisk målemetode, der bruges til at give et fuldstændigt billede af boligens fysiske udstrækning, men det er ikke det areal, der reelt er til rådighed for beboeren. Bruttoareal anvendes ofte i forbindelse med ejendomsvurdering, projektsalg, BBR-registrering og i forbindelse med beregning af andels- eller ejerandele i en ejendom. Det er vigtigt at forstå, at bruttoarealet ikke må forveksles med det areal, der skal oplyses i lejekontrakten, hvor kun beboelsesarealet er relevant.

Bruttoarealet giver et overblik over boligens samlede fysiske udstrækning – men det er ikke det samme som beboelsesareal.

Hvorfor er bruttoareal vigtigt for udlejere i København?

I København, hvor kvadratmeterpriserne er høje, og hvor mange ejendomme er opdelt i ejer- eller andelsforeninger, er det vigtigt at kunne skelne præcist mellem brutto- og beboelsesareal. Bruttoarealet kan være relevant i flere situationer:

• Når du skal vurdere boligens værdi i forbindelse med salg, belåning eller vurdering af andelsværdi
• Når ejendommen indgår i en andels- eller ejerforening, hvor fordeling af fællesudgifter ofte tager udgangspunkt i bruttoarealet
• Når du indhenter data fra BBR, plantegninger eller vurderingsrapporter, hvor bruttoarealet typisk fremgår
• Ved dialog med administrator, rådgivere eller forsikringsselskab, hvor bruttoarealet kan have betydning for beregning af forsikringssum eller fællesudgifter

Det er dog afgørende, at du aldrig oplyser bruttoarealet som boligareal i lejekontrakten. Det er kun beboelsesarealet, der må fremgå, da det er det areal, lejeren reelt kan bruge til beboelse og som danner grundlag for huslejen.

Som udlejer i København er det afgørende, at du ikke forveksler bruttoareal med det lovpligtige beboelsesareal i lejekontrakten.

Hvad tæller med i bruttoarealet?

Bruttoarealet inkluderer flere elementer, som ikke nødvendigvis er tilgængelige for lejeren i dagligdagen:

• Alle boligens indvendige rum, herunder køkken, værelser, bad, entré, gangarealer og indbyggede skabe
• Indvendige vægge samt ydervægge, hvilket betyder, at væggenes tykkelse lægges til det samlede areal
• Areal til skunke og skråvægge, afhængigt af loftshøjde og brugbarhed, hvor også arealer under skråvægge kan tælle med, hvis de opfylder visse højdemål
• En andel af fællesarealer i visse ejer- og andelsforhold, fx trappeopgange, teknikrum, affaldsrum eller fælles kældre, som fordeles forholdsmæssigt mellem boligerne

Bruttoarealet vil derfor næsten altid være større end det areal, beboeren faktisk kan bruge, og det kan give et misvisende billede, hvis det bruges som grundlag for husleje eller markedsføring.

Bruttoarealet er ikke egnet til fastsættelse af husleje – det er en teknisk målemetode, der bruges til vurdering og fordeling.

Bruttoareal vs. beboelsesareal – kend forskellen

Det er vigtigt at kende forskellen mellem de to begreber, da de har forskellige formål og betydning:

Beboelsesareal er det faktiske areal, lejeren må opholde sig i og bruge til bolig. Det er:

• Eksklusiv ydervægge og fællesarealer, så kun de rum, der er godkendt til beboelse, tæller med
• Det areal, der skal oplyses i lejekontraktens §3 og som danner grundlag for husleje og sammenligning med andre lejemål
• Det tal, der skal fremgå i annoncering og ved udlejning, så lejeren får et retvisende billede af boligens størrelse

Bruttoareal bruges derimod oftere i byggeteknisk og økonomisk sammenhæng, fx i BBR, projektsalg, vurdering af ejendomsværdi eller fordeling af fællesudgifter i foreninger.

Beboelsesareal er det lejer betaler for – bruttoareal er det ejendommen "fylder". Tjek BBR for det korrekte tal for netop din lejlighed.

Sådan bruger du bruttoareal korrekt som udlejer

Selvom du ikke må oplyse bruttoarealet som boligareal i lejekontrakten, kan det være nyttigt for dig som udlejer i flere sammenhænge:

• Til intern sammenligning af lejligheder i ejendommen, fx hvis du skal vurdere fordeling af fællesudgifter eller sammenligne boligens størrelse med andre enheder
• Til beregning af ejendomsværdi, andelsværdi eller forsikringssum, hvor bruttoarealet ofte indgår i vurderingsgrundlaget
• I dialog med administrator, rådgivere eller forsikringsselskab, hvor bruttoarealet kan have betydning for beregning af fællesudgifter eller forsikringspræmie
• I boligannoncer, hvor du kan oplyse bruttoarealet som supplement, men kun hvis du samtidig oplyser beboelsesarealet tydeligt og gør det klart, hvad forskellen er

Brug bruttoarealet som et internt analyseværktøj og til tekniske eller økonomiske formål, men aldrig som grundlag for husleje eller som det primære areal i markedsføring over for lejere.

Brug bruttoarealet til analyse, vurdering og tekniske formål – men ikke til fastsættelse af husleje eller som det eneste areal i annoncering.