Vedligeholdelseskonto (i regulerede ejendomme)

Vedligeholdelseskonto – hvorfor det er vigtigt i København

Som udlejer i København skal du kende reglerne om vedligeholdelseskonto, hvis du udlejer i en ejendom med omkostningsbestemt husleje. Her er det et lovkrav, at der oprettes en vedligeholdelseskonto, som skal bruges på nødvendig vedligeholdelse af det lejede. Kontoen sikrer, at der løbende er midler til at holde boligen i forsvarlig stand, og at lejeren kan forvente, at vedligeholdelsen faktisk bliver udført. Det er Huslejenævnet, der fører tilsyn med, at reglerne overholdes, og der er klare krav til, hvordan og hvornår pengene må bruges.

Vedligeholdelseskontoen er ikke en valgfri opsparing – det er en juridisk forpligtelse med konkrete anvendelsesregler.

Hvad er vedligeholdelseskonto (i regulerede ejendomme)?

Vedligeholdelseskontoen er en særlig opsparing, som udlejer løbende indbetaler til – typisk 35-45 kr. pr. m² årligt, afhængigt af ejendommens alder og beliggenhed. Kontoen skal sikre, at der altid er penge til rådighed til nødvendig vedligeholdelse og fornyelse af det lejede. Midlerne kan bruges til opgaver som maling af vægge og lofter, gulvafslibning, udskiftning af hårde hvidevarer og reparation af køkken og bad. Kontoen følger lejemålet, og saldoen skal oplyses til lejeren, hvis de spørger.

Reglerne gælder kun i regulerede ejendomme – ikke i nybyggeri eller ejendomme med fri huslejefastsættelse.

Hvad må kontoen bruges til?

Du må kun bruge pengene fra vedligeholdelseskontoen til udgifter, der direkte vedrører vedligeholdelse og fornyelse af det lejede. Det omfatter:

• Vedligeholdelse af gulve, vægge og lofter, herunder maling, tapetsering og gulvafslibning. Dette sikrer, at boligen fremstår pæn og i god stand for både nuværende og kommende lejere.
• Udskiftning eller reparation af køkken og bad, fx udskiftning af skabe, bordplader, håndvaske, toiletter og armaturer. Det er vigtigt at holde disse rum funktionelle og tidssvarende, da de ofte er udsat for slid.
• Fornyelse af tekniske installationer, herunder el, vand og afløb. Hvis installationerne bliver slidte eller utidssvarende, kan det føre til større skader og uforudsete udgifter, hvis de ikke vedligeholdes løbende.

Du må ikke bruge midlerne til forbedringer, udvidelser eller ændringer, der går ud over almindelig vedligeholdelse, uden forudgående godkendelse fra Huslejenævnet. For eksempel kan du ikke bruge kontoen til at installere nyt køkken med højere standard, hvis det ikke er nødvendigt for at opretholde boligens nuværende stand.

Hvis du vil forbedre fremfor vedligeholde, skal det ske på andre vilkår og med godkendelse.

Sådan administrerer du vedligeholdelseskontoen korrekt

Som udlejer har du pligt til at administrere vedligeholdelseskontoen korrekt og i overensstemmelse med lovgivningen. Det indebærer, at du:

• Opretter og fører en særskilt konto for hver ejendom eller lejemål, så midlerne ikke blandes med andre indtægter eller udgifter. Kontoen skal være let at adskille fra din øvrige økonomi.
• Oplyser lejeren om kontoen én gang årligt, typisk i forbindelse med årsregnskabet eller på lejerens anmodning. Lejeren har ret til at få oplyst saldoen og se, hvordan midlerne er brugt.
• Dokumenterer alle udgifter ved udbetaling fra kontoen. Gem fakturaer, kvitteringer og eventuelle aftaler med håndværkere, så du kan dokumentere, at pengene er brugt korrekt, hvis Huslejenævnet eller lejeren beder om det.

Hvis du undlader at oplyse om kontoen, eller bruger midlerne i strid med reglerne, kan lejeren klage til Huslejenævnet, som kan pålægge dig at tilbagebetale beløbet eller udføre den manglende vedligeholdelse.

Regnskabet for vedligeholdelseskontoen skal kunne fremlægges ved tvivl – hav altid dokumentationen klar.

Hvordan ved du, om din ejendom er reguleret?

En ejendom er reguleret, hvis den er omfattet af reglerne om omkostningsbestemt leje. Det gælder typisk, hvis:

• Ejendommen er opført før 1991. Ældre ejendomme er som hovedregel underlagt reglerne om omkostningsbestemt leje og dermed pligten til vedligeholdelseskonto.
• Ejendommen har flere end seks lejemål. Mindre ejendomme og nyere byggeri kan være undtaget fra reglerne.
• Ejendommen er registreret som reguleret i BBR, og kommunen har ikke ophævet reguleringen.

Hvis du er i tvivl om, hvorvidt din ejendom er reguleret, kan du kontakte kommunen, tjekke oplysningerne i BBR eller spørge en boligadvokat med erfaring i københavnske udlejningsejendomme.

Ikke alle udlejere i København er omfattet – men mange i brokvartererne er.

Brug vedligeholdelseskontoen strategisk

Selvom kontoen er bundet til vedligeholdelse, kan du som udlejer bruge den strategisk til at sikre, at ejendommen altid fremstår attraktiv og i god stand. Det kan du gøre ved at:

• Lægge rullende malerplaner, så alle lejemål bliver malet med faste intervaller. Det forlænger levetiden på vægge og lofter og gør det lettere at udleje boligen igen.
• Planlægge regelmæssig udskiftning af hårde hvidevarer, så du undgår akutte nedbrud og utilfredse lejere. Udskiftning af fx komfur, køleskab og emhætte kan ofte dækkes af kontoen.
• Udføre småfornyelser løbende, så lejemålet altid fremstår pænt og tidssvarende. Det kan være udskiftning af slidte greb, reparation af låger eller opfriskning af køkken og bad.

Ved at bruge vedligeholdelseskontoen aktivt kan du forebygge større reparationer, undgå klager fra lejerne og fastholde ejendommens værdi på lang sigt.

Vedligeholdelse betaler sig – både i ejendomsværdi og lejertilfredshed.