Godtroende lejer / ond tro

Godtroende lejer / ond tro – hvad du som udlejer bør vide

Når du som udlejer i København håndterer tvister med lejere, spiller lejerens gode eller onde tro ofte en afgørende rolle. En godtroende lejer, der ikke er klar over, at noget er forkert, behandles mildere end en lejer, der handler i ond tro. For dig som udlejer kan forskellen få stor betydning for, om du kan opsige, ophæve eller kræve erstatning. At forstå forskellen og kunne dokumentere lejerens hensigt er afgørende for, hvordan en sag vurderes af Huslejenævnet eller domstolene.

At skelne mellem godtroende og ond tro kan være afgørende for din retstilling som udlejer og for udfaldet af en tvist.

Hvad er godtroende lejer / ond tro?

Godtroende lejer / ond tro handler om lejerens viden og hensigt. En godtroende lejer er uvidende om forhold, der kan være kritiske, og har ikke haft til hensigt at overtræde regler eller aftaler. En lejer i ond tro handler bevidst i strid med reglerne eller aftalen, ofte for at opnå en fordel eller undgå ansvar. Retten skelner skarpt mellem de to situationer, især ved misligholdelse, ugyldige aftaler eller ved krav om erstatning.

En lejer i god tro kan have krav på beskyttelse, selv ved fejl, mens en lejer i ond tro kan miste rettigheder og risikere ophævelse af lejemålet.

Hvorfor er godtroende lejer / ond tro vigtigt for udlejere i København?

I København, hvor lejekonflikter nemt kan opstå i en travl boligsektor, er det vigtigt at vurdere, om lejeren handlede i god eller ond tro. Det påvirker dine muligheder for at håndhæve krav, opsige lejemålet eller få erstatning for tab. Hvis lejeren har handlet i god tro, vil myndighederne ofte være mere tilbageholdende med at give dig medhold i hårde sanktioner. Omvendt kan en lejer, der har handlet i ond tro, miste rettigheder og blive mødt med strengere konsekvenser.

Din vurdering af lejers tro kan være afgørende for, om du får medhold i Huslejenævnet eller retten, og for hvilke sanktioner der kan anvendes.

Eksempler på godtroende lejer

• Lejeren underskriver en ugyldig lejekontrakt uden at kende til fejlene, fordi de stoler på udlejers oplysninger og ikke har forudsætninger for at opdage manglerne
• Lejeren fremlejer en bolig i troen om, at det var tilladt ifølge kontrakten, fx hvis reglerne ikke er tydeligt beskrevet eller der er uklarhed i aftalen
• Lejeren undlader betaling på grund af en misforståelse om lejeaftalens vilkår, fx hvis der er uenighed om betalingsdato eller beløb, og lejeren straks retter op, når fejlen opdages

God tro betyder, at lejeren ikke bevidst har tilsidesat regler eller aftaler, og at fejl ofte kan rettes uden alvorlige konsekvenser.

Eksempler på lejer i ond tro

• Lejeren fremlejer ulovligt, selv efter skriftlig advarsel, og ignorerer udlejers påbud om at stoppe fremlejeforholdet
• Lejeren undlader bevidst at informere om skader, de selv har påført lejemålet, og forsøger at skjule forholdet for at undgå ansvar
• Lejeren indgår en lejeaftale, selvom de ved, de ikke har ret til det, fx hvis de allerede har fået ophævet et tidligere lejemål eller bevidst giver forkerte oplysninger

Ond tro viser sig ved bevidste handlinger i strid med udlejers rettigheder, og kan føre til ophævelse, erstatningskrav og tab af lejerens beskyttelse.

Hvordan håndterer du godtroende lejer / ond tro korrekt?

Sådan bør du agere:

• Undersøg lejerens viden og hensigter grundigt, fx ved at spørge ind til baggrunden for handlingen og indhente forklaringer fra lejeren
• Giv skriftlig advarsel, hvis ond tro mistænkes, og beskriv tydeligt, hvad der er galt, og hvilke konsekvenser det kan få, hvis adfærden fortsætter
• Brug beviser som e-mails, advarsler, billeder, lejekontrakter og vidneudsagn i tvister, så du kan dokumentere, hvad lejeren vidste og gjorde
• Husk, at bevisbyrden for ond tro ligger på dig som udlejer, og at grundig dokumentation ofte er afgørende for sagens udfald

Det er vigtigt at handle hurtigt og systematisk, så du kan beskytte dine rettigheder og sikre, at sagen bliver vurderet korrekt.

Dokumentation og tydelig kommunikation er dine vigtigste redskaber, når du skal håndtere tvister om god eller ond tro.