Indvendig/udvendig vedligeholdelse

Indvendig/udvendig vedligeholdelse – hvad du som udlejer bør vide

Som udlejer i København er det vigtigt, at du kender forskellen på indvendig og udvendig vedligeholdelse. Det sikrer, at du får fordelt vedligeholdelsesopgaverne korrekt og undgår tvister med lejeren. Lejeloven regulerer ansvaret, men du kan aftale nærmere vilkår i lejekontrakten, især via §11. En tydelig fordeling af vedligeholdelsesopgaverne giver tryghed for begge parter og bidrager til en velfungerende ejendom.

En klar fordeling af vedligeholdelse giver færre konflikter og en bedre drift af ejendommen, fordi alle ved, hvad de skal tage ansvar for.

Hvad er indvendig/udvendig vedligeholdelse?

Indvendig vedligeholdelse omfatter typisk maling, tapetsering og gulvbehandling inde i boligen, som som udgangspunkt påhviler lejeren. Udvendig vedligeholdelse dækker ejendommens klimaskærm, installationer og fællesarealer, som udlejer har ansvaret for. Skellet mellem indvendig og udvendig vedligeholdelse er vigtigt, fordi det afgør, hvem der skal betale for hvilke reparationer og løbende vedligeholdelse.

Indvendig vedligeholdelse er lejers ansvar, mens udvendig vedligeholdelse typisk er udlejers ansvar, medmindre andet er aftalt.

Hvorfor er indvendig/udvendig vedligeholdelse vigtigt for udlejere i København?

I København, hvor mange ejendomme er ældre og ofte har særlige vedligeholdelsesbehov, kan der hurtigt opstå uenigheder om, hvem der skal vedligeholde hvad. Hvis vedligeholdelsesansvaret ikke er tydeligt aftalt, risikerer du at hænge på dyre reparationer eller at komme i konflikt med lejeren, hvis der opstår skader eller slid. En klar fordeling beskytter både din investering og sikrer, at ejendommen holdes i god stand.

En tydelig fordeling af vedligeholdelsen beskytter både din investering og relationen til lejeren, fordi der ikke opstår tvivl om ansvaret.

Hvad omfatter indvendig vedligeholdelse?

Indvendig vedligeholdelse dækker:

• Maling af vægge og lofter, så boligen fremstår velholdt og indbydende
• Behandling af gulve, fx lakering, slibning eller oliering, afhængigt af gulvtypen og aftalen i lejekontrakten
• Vedligeholdelse af tapet, herunder reparation eller udskiftning ved skader eller slitage
• Småreparationer inde i lejemålet, fx udskiftning af greb, reparation af mindre skader på inventar eller vedligeholdelse af indvendige døre

Lejeren skal sørge for, at boligen fremstår pæn og beboelig under hele lejeperioden, og at almindeligt slid løbende udbedres.

Vedligeholdelsen skal sikre, at lejemålet fremstår pænt og beboeligt under hele lejeperioden, så det er klar til næste lejer.

Hvad omfatter udvendig vedligeholdelse?

Udvendig vedligeholdelse omfatter:

• Reparation af tag, facader og vinduer, herunder udskiftning af tagsten, maling af vinduesrammer og tætning af facader
• Vedligeholdelse af installationer som varme, el og vand, fx reparation eller udskiftning af rør, ledninger, radiatorer og varmeanlæg
• Vedligeholdelse af fællesarealer og adgangsveje, fx trapper, gårdmiljø, cykelskure og grønne områder, så de er sikre og brugbare for alle beboere
• Drift og vedligeholdelse af tekniske anlæg som elevator, varmeanlæg, ventilationssystemer og porttelefoner

Udlejer har ansvaret for, at ejendommen bevares i god og sikker stand, og at større reparationer og fornyelser udføres rettidigt.

Udvendig vedligeholdelse sikrer, at ejendommen bevares i god og sikker stand, og at værdien opretholdes over tid.

Kan vedligeholdelsesansvaret ændres ved aftale?

Ja, i lejekontrakten kan du og lejeren aftale ændringer, fx at lejeren overtager en større del af vedligeholdelsen, end lejeloven foreskriver. Sådanne aftaler skal være klare og præcist formulerede, ofte i §11, så der ikke opstår tvivl om, hvem der har ansvaret for hvilke opgaver. Det kan fx aftales, at lejeren også skal vedligeholde hårde hvidevarer, udskifte pakninger eller stå for mindre reparationer på installationer.

En præcis §11-tekst kan forhindre misforståelser og sikre korrekt ansvarsplacering, så både du og lejeren ved, hvad der gælder.

Praktiske eksempler på indvendig/udvendig vedligeholdelse

Eksempel 1: Lejer skal selv male vægge og slibe gulve i lejeperioden, så boligen fremstår velholdt ved fraflytning – dette er indvendig vedligeholdelse og påhviler lejeren, medmindre andet er aftalt.

Eksempel 2: Udlejer skal reparere en utæt tagrende, udskifte en ødelagt radiator eller sørge for, at ejendommens hoveddør fungerer – dette er udvendig vedligeholdelse og udlejers ansvar.

Eksempel 3: Hvis det er aftalt i §11, kan lejeren have ansvar for at vedligeholde hårde hvidevarer eller udføre mindre reparationer på installationer, men kun hvis det er klart beskrevet i kontrakten.

Praktiske eksempler hjælper med at undgå tvivl om, hvem der har ansvaret for hvad, og gør det lettere at løse eventuelle uenigheder.