Udlejning til familiemedlemmer

Kort fortalt: Udlejning til familiemedlemmer er fuldt lovligt i Danmark, men kræver skriftlig lejekontrakt på typeformular A10, husleje tæt på markedsniveau og korrekt indberetning til SKAT — ellers risikerer du beskatning ud fra markedslejen uanset den faktiske leje.

Hvad er udlejning til familiemedlemmer?

Udlejning til familiemedlemmer betyder, at du som privat udlejer lejer din bolig ud til en person, du er nært beslægtet med – typisk dit barn, en forælder eller en søskende. Det er fuldt lovligt, men kræver særlig opmærksomhed på både lejeniveau, skatteforhold og dokumentation. Selvom relationen er personlig, gælder lejelovens regler — herunder §§ 2 og 9 om lejeaftalens form — på samme måde som ved udlejning til fremmede, og det er vigtigt at holde styr på alle formelle krav. Risikoen for fejl, misforståelser og uenigheder kan være større, fordi man ofte forventer, at tingene løser sig af sig selv i familien.

Udlejning til familiemedlemmer er reguleret af lejeloven på samme vilkår som øvrig privat udlejning — typeformular A10 og markedskonform husleje er ikke til forhandling, heller ikke inden for familien.

Hvorfor vælge udlejning til familiemedlemmer?

Udlejning til familiemedlemmer kan være en oplagt løsning, hvis du ønsker at hjælpe et barn med at få fodfæste på boligmarkedet i København, give en ældre forælder trygge rammer eller udnytte en bolig, der ellers ville stå tom. Det kan skabe fleksibilitet og tryghed for begge parter, fordi man kender hinanden og kan tage hensyn til særlige behov. Samtidig kan det være en økonomisk fordel, hvis boligen ellers ville stå uden lejer. Men netop fordi relationen er tæt, er det ekstra vigtigt at få alle aftaler på plads fra starten, så der ikke opstår tvivl eller uenighed senere.

• Du kan hjælpe et familiemedlem med at finde bolig i et presset marked
• Du udnytter din bolig bedre og undgår tomgang
• Du kan tage særlige hensyn, men stadig sikre dig juridisk og økonomisk

En gennemtænkt og skriftlig aftale giver tryghed og undgår konflikter – også i familien.

Hvilke regler gælder for huslejen?

Selvom det er familie, skal du tage udgangspunkt i markedslejen, når du fastsætter huslejen. I praksis betyder det den leje, en tilsvarende bolig i samme bydel og stand opnår på det åbne marked — i København typisk 1.400–2.200 kr./m²/år afhængigt af beliggenhed og stand. Hvis huslejen er væsentligt lavere end dette niveau, risikerer du, at Skattestyrelsen ikke anerkender udlejningen som reel, hvilket kan få konsekvenser for både fradrag, boligstatus og beskatning. Du bør kunne dokumentere, hvordan du har fastsat lejen, fx med sammenlignelige annoncer fra samme område. Det gælder også, hvis du ønsker at hjælpe dit barn økonomisk — det må ikke ske gennem en kunstigt lav husleje.

En husleje væsentligt under markedsniveauet — typisk mere end 15–20 % under sammenlignelige lejemål i samme københavnske bydel — kan af Skattestyrelsen behandles som en skjult gave og udløse beskatning ud fra den faktiske markedsleje.

Skal der laves en lejekontrakt?

Ja, en skriftlig lejekontrakt er helt afgørende, uanset om du udlejer til familie eller fremmede. Kontrakten skal udfyldes på den officielle typeformular A10 — den version, der erstattede A9 ved lejelovens konsolidering pr. 1. juli 2022 — og indeholde alle relevante oplysninger om leje, depositum, vedligeholdelse, opsigelsesvarsel og indflytningsstand. En tydelig kontrakt beskytter både dig og dit familiemedlem, hvis der opstår uenighed om vilkår, betaling eller fraflytning. Det er også et krav fra SKAT, hvis du vil kunne dokumentere udlejningen og gøre brug af fradrag.

• Brug typeformular A10 og udfyld alle punkter grundigt — ældre versioner er ugyldige
• Beskriv vilkår for vedligeholdelse, opsigelse og aflevering af boligen
• Sørg for, at begge parter underskriver kontrakten og får en kopi

En lejekontrakt på typeformular A10 er obligatorisk ved privat udlejning i Danmark — også til familiemedlemmer. Mangler kontrakten, kan centrale vilkår om husleje og opsigelse falde bort til lejerens fordel i henhold til lejeloven.

Skat og fradrag ved udlejning til familie

Når du udlejer til et familiemedlem, skal du stadig indberette lejeindtægten til SKAT og følge de gældende regler for beskatning. Udlejer du en del af din egen bolig, kan du i 2026 benytte bundfradraget på 27.600 kr./år (reguleres via PSL § 4) eller vælge regnskabsmæssigt fradrag for faktiske udgifter. Udlejer du en hel selvstændig bolig til dit barn eller en forælder, skal du føre fuldt regnskab over lejeindtægter og driftsudgifter og betale skat af nettooverskuddet som B-skat. Hvis lejen er for lav, kan SKAT vælge at beskatte dig ud fra markedslejen i stedet for den faktiske leje. Tal med en revisor, hvis du er i tvivl — se også vores guide til skattemæssige overvejelser ved udlejning af ejerlejlighed.

• Opgiv altid lejeindtægten til SKAT og gem dokumentation for lejeaftalen
• Bundfradrag 2026: 27.600 kr./år ved udlejning af del af egen bolig — eller regnskabsmæssigt fradrag
• Hel bolig udlejet: nettooverskud beskattes som personlig indkomst (B-skat)

Ved udlejning af en hel bolig til et familiemedlem i København beskattes nettooverskuddet som personlig indkomst. Bundfradraget på 27.600 kr. i 2026 gælder kun ved udlejning af en del af udlejerens egen bolig.

Sådan bruger du udlejning til familiemedlemmer effektivt som udlejer

For at få en god oplevelse med udlejning til familiemedlemmer er det vigtigt at tænke professionelt og have styr på alle aftaler.

• Udarbejd en korrekt og professionel lejekontrakt, der dækker alle relevante forhold
• Fastlæg huslejen ud fra markedsniveau og dokumentér, hvordan du har beregnet den
• Klare alle aftaler skriftligt, også om vedligeholdelse, opsigelse og aflevering af boligen
• Undgå usagte forventninger – tal åbent om økonomi, ansvar og praktiske forhold, før lejemålet starter
• Søg rådgivning om skat og juridiske forhold, hvis du er i tvivl, så du undgår fejl og misforståelser

Hos Copenhagen Quarters hjælper vi med udformning af kontrakten, fastsættelse af husleje og rådgivning om skat og jura – også når der er tale om udlejning til nærtstående.

Professionel struktur og klare aftaler er nøglen til at undgå uvenskab og sikre et godt lejeforhold i familien.