Ja, det er fuldt lovligt at udleje til dit barn. Du skal dog bruge typeformular A10, fastsætte huslejen tæt på markedsniveau og indberette lejeindtægten til SKAT — præcis som ved udlejning til fremmede.
Kort fortalt: Det er lovligt at udleje til dit barn, en forælder eller en søskende, og lejeloven gælder fuldt ud. Ved udlejning til nærtstående beskatter Skattestyrelsen dig altid af markedslejen – er huslejen lavere, regnes forskellen som en gave – så lav en skriftlig kontrakt på typeformular A10 og dokumentér lejeniveauet.
Hvad er udlejning til familiemedlemmer?
Udlejning til familiemedlemmer betyder, at du som privat udlejer lejer din bolig ud til en person, du er nært beslægtet med – typisk dit barn, en forælder eller en søskende. Det er fuldt lovligt, men kræver særlig opmærksomhed på både lejeniveau, skatteforhold og dokumentation. En almindelig variant i København er forældrekøb, hvor forældre køber en ejerlejlighed og lejer den ud til et studerende barn.
Selvom relationen er personlig, gælder lejeloven på samme måde som ved udlejning til fremmede. Dit familiemedlem får samme opsigelsesbeskyttelse som enhver anden lejer, så du kan ikke opsige lejemålet, blot fordi familieforholdet ændrer sig – kun af de grunde, loven tillader, fx opsigelse pga. eget brug. Er boligen en andelsbolig, skal du også overholde reglerne for udlejning i andelsboliger, som normalt kræver bestyrelsens godkendelse. Risikoen for fejl og uenigheder kan være større, fordi man ofte forventer, at tingene løser sig af sig selv i familien.
Udlejning til familiemedlemmer følger lejeloven på samme vilkår som anden privat udlejning. Dit barn eller din forælder har derfor samme opsigelsesbeskyttelse som en fremmed lejer.
Hvorfor vælge udlejning til familiemedlemmer?
Udlejning til familiemedlemmer kan være en oplagt løsning, hvis du ønsker at hjælpe et barn med at få fodfæste på boligmarkedet i København, give en ældre forælder trygge rammer eller udnytte en bolig, der ellers ville stå tom. Det kan skabe fleksibilitet og tryghed for begge parter, fordi man kender hinanden og kan tage hensyn til særlige behov. Samtidig kan det være en økonomisk fordel, hvis boligen ellers ville stå uden lejer. Men netop fordi relationen er tæt, er det ekstra vigtigt at få alle aftaler på plads fra starten, så der ikke opstår tvivl eller uenighed senere.
- Du kan hjælpe et familiemedlem med at finde bolig i et presset marked
- Du udnytter din bolig bedre og undgår tomgang
- Du kan tage særlige hensyn, men stadig sikre dig juridisk og økonomisk
En gennemtænkt og skriftlig aftale giver tryghed og undgår konflikter – også i familien.
Hvilke regler gælder for huslejen?
Selvom det er familie, skal du tage udgangspunkt i markedslejen, når du fastsætter huslejen – altså den leje, en fremmed lejer ville betale for en tilsvarende bolig. Ved udlejning til nærtstående beskatter Skattestyrelsen dig nemlig altid af markedslejen, uanset hvad dit barn eller din forælder faktisk betaler, og forskellen regnes som en gave til lejeren. Samtidig skal huslejen overholde lejelovens regler. Mange ældre københavnske ejendomme er underlagt regulering, hvor lejen ikke må overstige det lejedes værdi. Gem derfor dokumentation for lejeniveauet, fx sammenlignelige annoncer fra samme bydel eller en beregning i vores huslejeberegner. Vil du hjælpe dit barn økonomisk, sparer du altså ingen skat ved at sætte huslejen kunstigt lavt.
Udlejer du til et familiemedlem, beskatter Skattestyrelsen dig af markedslejen, selv hvis huslejen er lavere. Forskellen mellem markedslejen og den faktiske leje regnes som en gave til familiemedlemmet.
Skal der laves en lejekontrakt?
Ja, i praksis bør du altid lave en skriftlig lejekontrakt, også når lejeren er dit barn eller din forælder. En mundtlig lejeaftale er gyldig, men efter lejelovens § 11 skal aftalen laves skriftligt, hvis en af parterne kræver det. Uden kontrakt er det desuden svært at bevise, hvad I har aftalt om leje, depositum, vedligeholdelse og opsigelse.
Bruger du en standardkontrakt, skal den være på typeformular A10, som blev indført med den nye lejelov 1. juli 2022. Hvis du ikke opfylder kravene til typeformularen, kan vilkår, der giver lejeren flere forpligtelser end lejeloven, blive tilsidesat. Så kan fx vedligeholdelsespligten falde tilbage på dig. Kontrakten er også din vigtigste dokumentation over for SKAT.
- Brug typeformular A10 og udfyld alle paragraffer – ældre udgaver som A9 bør ikke længere bruges
- Aftal vedligeholdelse, opsigelse og aflevering skriftligt, og lav et indflytningssyn med rapport
- Sørg for, at I begge underskriver, og gem kontrakten sammen med dokumentationen for lejeniveauet
En mundtlig lejeaftale med et familiemedlem er gyldig, men begge parter kan kræve en skriftlig aftale efter lejelovens § 11. Med en kontrakt på typeformular A10 kan vilkårene om vedligeholdelse og opsigelse håndhæves.
Skat og fradrag ved udlejning til familie
Når du udlejer til et familiemedlem, skal du stadig indberette lejeindtægten til SKAT. Her gælder en særregel: Ifølge Skattestyrelsens regler for forældrekøb skal du altid betale skat af et beløb svarende til markedslejen, når du udlejer til nærtstående – uanset hvad dit barn eller din forælder faktisk betaler. Forskellen mellem markedslejen og den faktiske leje regnes som en gave til lejeren.
Udlejer du en hel bolig, beskattes overskuddet før renter som udgangspunkt som personlig indkomst. Skatten betaler du løbende som B-skat via din forskudsopgørelse. Du kan også vælge kapitalafkastordningen eller virksomhedsordningen. Udlejer du værelser i den bolig, du selv bor i, kan du i stedet bruge et bundfradrag. Det er 1⅓ % af ejendomsværdien (mindst 24.000 kr.) i en ejerbolig og 2/3 af den årlige husleje eller boligafgift i en leje- eller andelsbolig. Tal med en revisor, hvis du er i tvivl – se også vores guide til skattemæssige overvejelser ved udlejning af ejerlejlighed.
- Opgiv altid lejeindtægten til SKAT, og gem kontrakt og dokumentation for markedslejen
- Udlejning til nærtstående: Du beskattes af markedslejen – også hvis huslejen er lavere
- Værelser i egen bolig: bundfradrag på 1⅓ % af ejendomsværdien (min. 24.000 kr.) i ejerbolig eller 2/3 af huslejen/boligafgiften i leje- og andelsbolig
Udlejer du til dit barn eller en forælder, beskatter Skattestyrelsen dig altid af markedslejen – ikke af den faktiske husleje. Forskellen regnes som en gave til familiemedlemmet.
Sådan bruger du udlejning til familiemedlemmer effektivt som udlejer
For at få en god oplevelse med udlejning til familiemedlemmer er det vigtigt at tænke professionelt og have styr på alle aftaler.
- Udarbejd en korrekt og professionel lejekontrakt, der dækker alle relevante forhold
- Fastlæg huslejen ud fra markedsniveau og dokumentér, hvordan du har beregnet den
- Klare alle aftaler skriftligt, også om vedligeholdelse, opsigelse og aflevering af boligen
- Undgå usagte forventninger – tal åbent om økonomi, ansvar og praktiske forhold, før lejemålet starter
- Søg rådgivning om skat og juridiske forhold, hvis du er i tvivl, så du undgår fejl og misforståelser
Hos Copenhagen Quarters hjælper vi med udformning af kontrakten, fastsættelse af husleje og rådgivning om skat og jura – også når der er tale om udlejning til nærtstående.
Professionel struktur og klare aftaler er nøglen til at undgå uvenskab og sikre et godt lejeforhold i familien.
