Ulovlige vilkår i kontrakten

Når gode intentioner bliver ugyldige – forstå reglerne for ulovlige vilkår

Som udlejer i København kan det være fristende at forsøge at beskytte sig selv bedst muligt gennem lejekontrakten. Mange private udlejere indsætter derfor vilkår, der skal give dem mere kontrol eller færre forpligtelser. Men hvis vilkårene ikke overholder lejeloven, bliver de tilsidesat, og du mister den retsstilling, du troede, du havde. Det gælder især vilkår i §11, hvor mange forsøger at fravige lovens standarder. Når en klausul bliver erklæret ugyldig, er det lejelovens regler, der gælder – ikke det, der står i kontrakten.

Det, der står i lejekontrakten, er kun gyldigt, hvis det overholder lejeloven.

Hvad er ulovlige vilkår i kontrakten?

Et ulovligt vilkår er en bestemmelse i lejekontrakten, der stiller lejeren dårligere, end lejeloven tillader. Selv hvis lejer har skrevet under, kan vilkåret blive erklæret ugyldigt, hvis det strider mod loven. Det gælder for eksempel, hvis du forsøger at fraskrive dig vedligeholdelsespligt, forkorte opsigelsesvarsler eller kræve betaling for ydelser, som du som udlejer er forpligtet til at dække. Lejeloven er præceptiv, hvilket betyder, at du ikke må aftale vilkår, der forringer lejerens rettigheder.

Lejeloven er præceptiv – det betyder, at du ikke må fravige den til skade for lejeren.

Eksempler på ulovlige vilkår

Her er typiske ulovlige vilkår, som private udlejere i København ofte indsætter i lejekontrakten:

• Lejer skal male ved fraflytning – uanset boligens stand: Du må ikke kræve, at lejer skal male, hvis boligen er i god stand ved fraflytning. Lejeloven beskytter lejer mod urimelige krav om istandsættelse.
• Lejer må ikke klage til Huslejenævnet: Det er ikke tilladt at begrænse lejerens adgang til at klage over forhold i lejemålet. Lejer har altid ret til at få sager behandlet i Huslejenævnet.
• Udlejer fraskriver al vedligeholdelsespligt: Du kan ikke overføre hele vedligeholdelsesansvaret til lejer, hvis det strider mod lovens regler om fordeling af pligter.
• Opsigelsesvarsel forkortes til én måned: Lejeloven fastsætter minimumsvarsler for opsigelse. Det er ikke lovligt at aftale kortere varsler for lejer end loven tillader.
• Lejer skal betale gebyrer, som loven ikke tillader: Gebyrer og ekstra betalinger, der ikke er hjemlet i loven, kan ikke pålægges lejer gennem kontrakten.

Det hjælper ikke at kalde noget en “aftale” – hvis det er i strid med loven, gælder det ikke.

Hvorfor er det vigtigt at undgå ulovlige vilkår?

Ulovlige vilkår gør ikke bare klausulen ugyldig – de kan også skabe mistillid og konflikter mellem udlejer og lejer. Hvis lejer opdager et ulovligt vilkår, kan vedkommende klage til Huslejenævnet, som hurtigt kan tilsidesætte vilkåret. I nogle tilfælde kan du som udlejer blive pålagt at tilbagebetale beløb eller betale erstatning, hvis lejeren har lidt et tab. Ulovlige vilkår giver dig ingen reel sikkerhed, men øger risikoen for tvister og økonomiske krav.

Ulovlige vilkår giver dig ingen sikkerhed – de giver dig usikkerhed.

Sådan undgår du ulovlige vilkår i din lejekontrakt

• Brug den nyeste version af typeformular A (10. udgave): Den officielle typeformular er opdateret i forhold til gældende lovgivning og minimerer risikoen for fejl.
• Skriv kun noget i §11, du har styr på: Indsæt kun vilkår, du er sikker på er lovlige og relevante for lejemålet. Undgå at gentage eller ændre standardregler uden grund.
• Brug formuleringer, der er klare og entydige: Uklare eller vage formuleringer kan give anledning til misforståelser og øge risikoen for, at vilkåret bliver tilsidesat.
• Få sparring fra nogen, der kender loven: Rådfør dig med en advokat, en boligjurist eller en professionel udlejningsrådgiver, hvis du er i tvivl om et vilkår.
• Hos Copenhagen Quarters hjælper vi dig med at udforme kontrakter, der overholder loven og beskytter dine interesser.

En lovlig kontrakt beskytter både dig og lejeren – og sikrer et roligt lejeforhold.

Hvad sker der, hvis en klausul bliver erklæret ugyldig?

Når en klausul bliver erklæret ugyldig, bortfalder den, og lejelovens almindelige regler træder i stedet. Resten af kontrakten fortsætter som udgangspunkt uændret. Du kan ikke efterfølgende indføre et nyt vilkår med tilbagevirkende kraft – ændringer kan kun ske fremadrettet og kræver lejerens samtykke. Det er derfor vigtigt at få kontrakten rigtigt første gang, så du undgår at skulle rette op på fejl senere.

Det er bedre at forebygge end at skulle forklare sig i Huslejenævnet.

Sådan bruger du kontraktens §11 korrekt

§11 er ikke stedet, hvor du kan opfinde egne regler, der strider mod lejeloven. Brug §11 til at præcisere forhold, der er lovlige og relevante for det konkrete lejemål. Eksempler på lovlige og nyttige vilkår i §11 kan være:

• Adgang til boligen i forbindelse med fraflytning: Beskriv, hvordan og hvornår du må få adgang til boligen for at fremvise den til nye lejere eller foretage nødvendige eftersyn.
• Vedligeholdelse, som lovligt kan overføres til lejer: Angiv klart, hvilke mindre vedligeholdelsesopgaver lejer har ansvar for, hvis det er tilladt efter loven.
• Afregningsmetoder for el, varme og vand: Forklar, hvordan forbruget opgøres og afregnes, så der ikke opstår tvivl eller uenighed.

Brug §11 til klarhed – ikke til kontrol. En tydelig og lovlig kontrakt forebygger konflikter og skaber tryghed for begge parter.