Kort fortalt: Ifølge lejeloven § 34 må depositum ved udlejning maksimalt udgøre tre måneders husleje — ved en månedlig husleje på 12.000 kr. svarer det til 36.000 kr. Kombineret med tre måneders forudbetalt leje kan du som udlejer i København kræve op til seks måneders husleje ved indflytning.
Hvor meget må og bør du tage i depositum? Regler for depositum ved udlejning
Som udlejer i København er det essentielt at kende reglerne for depositum ved udlejning af boliger. Depositum fungerer som en sikkerhed for dig som udlejer, hvis lejeren ikke overholder sine forpligtelser, såsom betaling af husleje eller vedligeholdelse af boligen.
Depositums rolle i udlejningsforholdet
Depositum er din primære økonomiske sikkerhed som udlejer og er reguleret i lejeloven § 34. Beløbet kan bruges til at dække skader på lejemålet ud over normalistandsættelse, ubetalte huslejer og udgifter til istandsættelse ved fraflytning. Grænsen er tre måneders husleje — det er et loft, ikke en anbefaling. Kræver du mere, er det overskydende beløb ugyldigt, og lejeren kan kræve det tilbagebetalt med det samme.
Sørg for at udstede en kvittering for modtaget depositum straks ved modtagelse — det er god praksis og dokumenterer betalingstidspunktet.
Depositum ved udlejning må ifølge lejeloven § 34 maksimalt udgøre tre måneders husleje. Kræves et højere beløb, er den overskydende del ugyldig og skal tilbagebetales til lejeren straks.
Konkrete eksempler
Du udlejer en lejlighed i København – fx leje på Vesterbro – til en månedlig husleje på 12.000 kr. Ifølge loven kan du kræve op til 36.000 kr. i depositum. Dette beløb kan dække eventuelle skader, som lejeren måtte forårsage, eller manglende huslejebetalinger. Hvis lejeren flytter ud og efterlader boligen i god stand, skal du tilbagebetale depositummet, minus eventuelle udgifter til reparationer eller rengøring.
"Depositum fungerer som en økonomisk sikkerhed for udlejere og må maksimalt udgøre tre måneders husleje."
Lejeloven og depositum: Hvad du skal vide
Juridiske rammer
Når du vil udlej din bolig i København, er det vigtigt at være bekendt med lejelovens bestemmelser om depositum. Lejeloven fastsætter klare regler for, hvor meget du må kræve i depositum, og hvordan det skal håndteres. Ifølge loven må depositum maksimalt udgøre tre måneders husleje. Dette er en beskyttelse for både dig og lejeren, da det sikrer, at depositummet er rimeligt og ikke urimeligt højt, hvilket gør det lettere for både dig og din lejer at indgå en fair aftale.
Maksimum depositum
Det anbefales, at du som udlejer ikke kræver mere end tre måneders husleje i depositum. Dette beløb er fastsat for at skabe en balance mellem at beskytte dine interesser og undgå at lægge en unødvendig økonomisk byrde på lejeren. For eksempel, hvis huslejen er 15.000 kr. pr. måned, bør depositummet ikke overstige 45.000 kr. Dette beløb kan bruges til at dække eventuelle skader på boligen eller manglende huslejebetalinger, men det skal tilbagebetales til lejeren ved fraflytning, hvis der ikke er nogen udeståender.
Praktiske eksempler
Lad os se på et praktisk eksempel: Du udlejer en lejlighed i København med en månedlig husleje på 10.000 kr. Ifølge lejeloven kan du kræve op til 30.000 kr. i depositum. Hvis lejeren flytter ud og efterlader boligen i god stand, skal du tilbagebetale hele depositummet. Hvis der er skader eller manglende betalinger, kan du trække disse beløb fra depositummet, men du skal kunne dokumentere udgifterne.
Depositum vs. forudbetalt leje: Hvad er forskellen?
Depositum og forudbetalt leje er to separate beløb med forskellige formål — og det er vigtigt at holde dem adskilt i både lejekontrakt (formular A10) og i din bogføring.
Depositum fungerer som sikkerhed for skader, mangler og ubetalte huslejer. Det opgøres ved fraflytning via en flytteopgørelse og tilbagebetales til lejeren, minus berettigede fradrag.
Forudbetalt leje er forudbetaling af de sidste måneders husleje i lejeperioden og bruges automatisk til at dække huslejen i opsigelsesperioden. Det tilbagebetales ikke.
Begge beløb må udgøre maksimalt tre måneders husleje hver. Samlet indskud ved indflytning kan dermed løbe op i seks måneder — ved en husleje på 12.000 kr. svarer det til 72.000 kr. Nedenfor ses de typiske niveauer for Københavns lejemarked i 2026:
Forudbetalt leje dækker huslejen i opsigelsesperioden og tilbagebetales ikke — depositum dækker skader og mangler og opgøres via en flytteopgørelse ved fraflytning. Samlet kan udlejer kræve op til seks måneders husleje ved indflytning.
Regler for forudbetalt leje
Ifølge lejeloven må du som udlejer kræve forudbetalt leje svarende til højst tre måneders husleje. Dette beløb skal bruges til at dække huslejen i opsigelsesperioden, hvilket giver dig en økonomisk sikkerhed, hvis lejer opsiger lejemålet. For eksempel, hvis huslejen er 8.000 kr. pr. måned, kan du kræve op til 24.000 kr. i forudbetalt leje. Dette beløb vil blive brugt til at dække huslejen for de sidste tre måneder af lejeperioden.
Praktiske eksempler
Lad os tage et konkret eksempel: Du udlejer en lejlighed i København med en månedlig husleje på 10.000 kr. Ifølge lejeloven kan du kræve op til 30.000 kr. i depositum og yderligere 30.000 kr. i forudbetalt leje. Dette betyder, at lejeren ved indflytning skal betale i alt 60.000 kr. Disse beløb sikrer, at du har økonomisk dækning for både skader på lejemålet og husleje i opsigelsesperioden. Ved fraflytning skal depositummet tilbagebetales til lejer, minus eventuelle udgifter til reparationer eller manglende huslejebetalinger, mens den forudbetalte leje dækker de sidste måneders husleje.
"Depositum fungerer som sikkerhed for skader og manglende betalinger, mens forudbetalt leje dækker huslejen i opsigelsesperioden og tilbagebetales ikke."
Overblik over forskellen på depositum og forudbetalt leje:
- Depositum dækker skader og manglende betalinger.
- Forudbetalt leje dækker huslejen i opsigelsesperioden.
- Depositum skal tilbagebetales ved fraflytning, hvis der ikke er udeståender.
- Forudbetalt leje tilbagebetales ikke.
- Samlet krav kan være op til seks måneders husleje.
Administration af depositum: Sådan gør du
Indskudskonto
Når du udlejer en bolig i København, er det vigtigt at administrere depositummet korrekt forud for lejers indflytning. En af de første skridt er at oprette en indskudskonto. Denne konto skal oprettes i lejerens navn og bruges til at opbevare depositummet. Det er vigtigt at gøre dette så hurtigt som muligt efter modtagelsen af depositummet for at sikre, at pengene er adskilt fra dine egne midler og kun bruges til det formål, de er tiltænkt.
Informering af lejer
Når indskudskontoen er oprettet, skal du som udlejer informere lejer om kontoen. Dette inkluderer at give lejeren oplysninger om kontonummeret og banken, hvor kontoen er oprettet. Det er også en god idé at forklare lejeren, hvordan depositummet for dit lejemål vil blive brugt, og under hvilke betingelser det vil blive tilbagebetalt ved fraflytning. Klar og tydelig kommunikation kan hjælpe med at undgå misforståelser og konflikter senere.
Tidsfrister
Der er vigtige tidsfrister, du skal overholde i forbindelse med administration af depositummet. Indskudskontoen skal oprettes inden for en rimelig tid efter modtagelsen af depositummet, typisk inden for 14 dage. Ved fraflytning skal du gøre op med lejeren om eventuelle omkostninger og tilbagebetale det resterende beløb af depositummet inden for en rimelig tid, normalt 4-6 uger. Overholdelse af disse tidsfrister er afgørende for at sikre en retfærdig og problemfri udlejningsproces.
"Oprettelse af en indskudskonto og informering af lejeren er afgørende skridt i korrekt administration af depositummet."
To do-liste for administration af depositum
- Opret indskudskontosome text
- Opret en indskudskonto i lejerens navn.
- Sørg for, at kontoen er adskilt fra dine egne midler.
- Informér lejerensome text
- Giv lejeren kontonummeret og bankoplysningerne.
- Forklar, hvordan depositummet vil blive brugt.
- Informér om betingelserne for tilbagebetaling ved fraflytning.
- Husk tidsfristersome text
- Opret indskudskontoen inden for 14 dage efter modtagelsen af depositummet.
- Ved fraflytning, lav opgørelse til lejeren om eventuelle omkostninger for istandsættelse, udbedrelse af skader og mangler ved lejemålet efter lejemålets fraflytning (skal fremgå af fraflytningsrapporten).
- Tilbagebetal det resterende beløb af depositummet inden for 4-6 uger.
"Oprettelse af en indskudskonto og informering af lejeren er afgørende skridt i korrekt administration af depositummet."
Tilbagebetaling af depositum: Hvad du bør vide
Tilbagebetaling af depositum tæller fra fraflytningsdatoen — ikke fra det tidspunkt, hvor du har fundet en håndværker eller fået et tilbud. Lejeloven opstiller ikke en fast frist på 4–6 uger, men praksis fra Huslejenævnet og Boligretten viser, at urimelig forsinkelse kan udløse rentebetalinger og klagesager. Én måned er et rimeligt udgangspunkt for ukomplicerede fraflytninger.
Inden du trækker beløb fra depositummet, skal du udarbejde en specificeret flytteopgørelse. Den skal vise præcis, hvad der er fratrukket og hvorfor — med kvitteringer eller håndværkertilbud som bilag. Du kan kun kræve udgifter dækket, som går ud over almindeligt slid og ælde; overdreven slitage er udlejers ansvar at dokumentere og bevise.
Praktisk tjekliste ved tilbagebetaling:
- Fraflytningsrapport — udarbejdes og underskrives af begge parter ved fraflytningssynet
- Specificeret opgørelse — hvert fradrag specificeres med beløb og årsag
- Dokumentation — kvitteringer, fakturaer eller indhentede tilbud vedlægges
- Tilbagebetaling — restbeløb overføres inden for ca. én måned
Fradrag i depositum ved fraflytning kræver en specificeret flytteopgørelse med kvitteringer — skader der går ud over normalt slid og ælde kan trækkes, men udlejer bærer bevisbyrden. Huslejenævnet kan pålægge rentebetalinger ved urimelig forsinkelse af tilbagebetalingen.
Specificeret opgørelse
Når du foretager fradrag fra depositummet, skal du udarbejde en specificeret opgørelse, der klart viser, hvilke beløb der er fratrukket og hvorfor. Denne opgørelse skal indeholde detaljer som omkostninger til reparationer, rengøring eller ubetalt husleje. For eksempel, hvis du har brugt 2.000 kr. på at male væggene og 1.500 kr. på rengøring, skal disse beløb fremgå tydeligt i opgørelsen. En præcis og detaljeret opgørelse hjælper med at skabe gennemsigtighed og kan forhindre misforståelser mellem dig som udlejer og lejeren.
Tidsfrister for tilbagebetaling
Efter lejeren er flyttet ud, er det vigtigt at tilbagebetale det resterende depositum inden for en rimelig tid. Normalt skal dette ske inden for 4-6 uger, afhængigt af eventuelle aftaler og det konkrete behov for istandsættelse. Overholdelse af denne tidsfrist er afgørende for at opretholde et godt forhold til lejeren og undgå potentielle juridiske problemer. Hvis der er forsinkelser, bør du informere lejeren og forklare årsagen til forsinkelsen.
"En specificeret opgørelse og rettidig tilbagebetaling af depositum er afgørende for at undgå konflikter og sikre en problemfri afslutning af lejeaftalen."
Praktiske råd til fastlæggelse af depositum
Hvad er normalt for lejeboliger i dit område?
Når du som udlejer skal fastlægge depositummet for din udlejningsbolig i København, er det vigtigt at kende de lokale markedsvilkår. En grundig markedsundersøgelse – fx ved at se på leje i Valby og sammenligne med dit eget område – kan give dig indsigt i, hvad andre udlejere kræver i depositum. Dette kan hjælpe dig med at fastsætte et konkurrencedygtigt og rimeligt depositum, der både beskytter dine interesser og tiltrækker potentielle lejere. For eksempel, hvis de fleste udlejere i dit område kræver to måneders husleje i depositum, kan det være en god idé at følge denne praksis for at forblive attraktiv på markedet.
Anbefalinger til depositumets størrelse
Det anbefales generelt at holde depositummet, og dermed lejerens indskud, på maksimalt tre måneders husleje. Husk at specificere depositummets størrelse i lejemålets lejekontrakt. Dette beløb er fastsat af lejeloven og sikrer en balance mellem at beskytte dine økonomiske interesser og undgå at lægge en unødvendig økonomisk byrde på lejeren. For eksempel, hvis huslejen er 15.000 kr. pr. måned, bør depositummet ikke overstige 45.000 kr. Ved at holde dig inden for denne grænse kan du undgå juridiske problemer og sikre, at depositummet er rimeligt og retfærdigt.Overvejer du at køb din første udlejningsbolig, anbefaler vi desuden, at du modtager juridisk rådgivning hos en advokat, hvis du vil have en konkret juridisk vurdering af dit krav til depositum, indbetaling m.m.
Balancen mellem din tryghed og din boligs attraktivitet i lejernes øjne
Som udlejer er det vigtigt at finde en balance mellem at sikre dig økonomisk og gøre din bolig attraktiv for potentielle lejere. Et for højt depositum kan afskrække lejere, mens et for lavt depositum måske ikke giver tilstrækkelig beskyttelse. For eksempel, hvis du kræver et depositum på tre måneders husleje, kan du sikre dig mod skader og manglende betalinger, samtidig med at du forbliver konkurrencedygtig på markedet. Ved at finde denne balance kan du tiltrække pålidelige lejere og minimere risikoen for økonomiske tab.
"At holde depositummet på maksimalt tre måneders husleje sikrer en balance mellem økonomisk beskyttelse og attraktivitet for potentielle lejere."
Hvordan håndteres tvister om depositum?
De fleste depositumtvister opstår, fordi fraflytningssynet enten ikke er afholdt korrekt, eller fordi dokumentationen er mangelfuld. Har du en underskrevet fraflytningsrapport og fraflytningsbilleder, der tydeligt viser skaderne, er din sag markant stærkere.
Kan I ikke nå til enighed, kan sagen indbringes for Huslejenævnet. Nævnet behandler tvister om fradrag i depositum og tager stilling til, om udgifterne er berettigede og korrekt dokumenterede. Sagsbehandlingstiden i Københavns Huslejenævn er typisk 3–6 måneder. En afgørelse fra huslejenævn, der går imod dig, kan indbringes for Ankenævn for huslejenævn inden for fire uger.
Forebyg tvister med tre konkrete tiltag: gennemfør et formelt indflytningssyn med underskrevet rapport, tag indflytningsbilleder af samtlige rum, og specificér i lejekontrakten hvilke istandsættelseskrav der gælder ved fraflytning.
Depositumtvister i København afgøres af Huslejenævnet — sagsbehandlingstiden er typisk 3–6 måneder. En underskrevet fraflytningsrapport og fotodokumentation er afgørende for en stærk sag som udlejer.
Gode råd til at undgå konflikter om depositum
Lav en detaljeret indflytningsrapport
En af de mest effektive måder at undgå konflikter om depositum på er at lave en detaljeret indflytningsrapport. Denne rapport bør dokumentere boligens stand ved indflytning og inkludere billeder af alle rum og eventuelle eksisterende skader. Både du og lejeren bør gennemgå og underskrive rapporten for at sikre, at I er enige om boligens tilstand. For eksempel, hvis der allerede er ridser i gulvet ved indflytning, bør dette noteres og fotograferes, så det ikke bliver et stridspunkt ved fraflytning.
Kommunikér klart og tydeligt
Klar og tydelig kommunikation med lejeren er afgørende for at undgå misforståelser og konflikter om depositum. Informér lejeren om, hvordan depositummet vil blive brugt, og hvilke typer skader eller manglende betalinger der kan føre til fradrag. For eksempel, hvis du forventer, at lejeren skal male væggene ved fraflytning, bør dette fremgå klart af lejekontrakten og kommunikeres ved indflytning. Ved at sætte klare forventninger kan du minimere risikoen for uenigheder senere.
Dokumentér alt ved fraflytning
Når lejeren flytter ud, er det vigtigt at dokumentere boligens stand igen. Lav en fraflytningsrapport, der sammenligner boligens tilstand ved indflytning og fraflytning. Tag nye billeder og noter eventuelle skader eller mangler. Dette vil give dig en solid basis for at forklare eventuelle fradrag fra depositummet. For eksempel, hvis der er nye skader på væggene, bør disse dokumenteres med billeder og beskrivelser, så lejeren kan se, hvorfor fradragene er nødvendige.
Overhold tidsfrister
Overholdelse af tidsfrister er afgørende for at undgå konflikter. Tilbagebetal det resterende depositum inden for en rimelig tid, normalt 4-6 uger efter fraflytning. Hvis der er forsinkelser, bør du informere lejeren og forklare årsagen. For eksempel, hvis du venter på en vurdering af reparationsomkostninger, skal du meddele dette til lejeren og give en estimeret tidsramme for tilbagebetalingen.
"En detaljeret indflytningsrapport og klar kommunikation er nøglen til at undgå konflikter om depositum."
FAQ om depositum ved udlejning
Hvad må udlejer kræve i depositum i 2025?
Ifølge lejeloven § 34 må depositum ved udlejning af bolig maksimalt udgøre tre måneders husleje. Det gælder uanset beliggenhed — i Indre By, på Østerbro eller i Valby. Kræves et højere beløb, er det overskydende ugyldigt og skal tilbagebetales straks.
Hvor længe må udlejer holde på depositum efter fraflytning?
Der er ingen lovfastsat frist, men Huslejenævnets praksis peger på, at én måneds behandlingstid er rimeligt for ukomplicerede fraflytninger. Urimelig forsinkelse kan udløse rentekrav. Har du brug for tid til at indhente håndværkertilbud, giv lejeren besked med en konkret tidsramme.
Hvad kan udlejer trække fra depositum ved fraflytning?
Du kan fratrække udgifter til skader, der går ud over normalt slid og ælde, manglende rengøring samt ubetalt husleje. Du kan derimod ikke kræve udgifter dækket, der skyldes almindelig brug over tid — fx lette ridser i gulvet efter lang leje. Se overdreven slitage for grænsen. Alle fradrag skal dokumenteres med kvitteringer.
Hvad er forskellen på depositum og forudbetalt leje?
Depositum er en sikkerhedsstillelse, der opgøres ved fraflytning og tilbagebetales minus berettigede fradrag. Forudbetalt leje er forudbetaling af de sidste måneders husleje og bruges automatisk til at dække lejen i opsigelsesperioden — den tilbagebetales ikke. Begge poster fremgår af lejekontrakt (formular A10), § 2.
Kan man aftale depositumfri leje?
Ja. Intet forbyder udlejer og lejer at aftale depositumfri leje, men det er usædvanligt i Københavns private lejemarked. Vælger du det, bortfalder din sikkerhed for skader — overvej i stedet en reduceret deponering kombineret med en detaljeret indflytningsrapport.
Hvad sker der, hvis udlejer ikke tilbagebetaler depositum?
Lejeren kan indbringe sagen for Huslejenævnet eller anlægge sag ved Boligretten. Huslejenævnet kan pålægge dig at tilbagebetale beløbet og eventuelt betale renter. En anmodning til huslejenævn koster lejeren typisk et mindre gebyr — processen er lav-barriere og benyttes hyppigt i København.
Huslejenævnet i København behandler tvister om tilbageholdelse af depositum og kan pålægge udlejer at tilbagebetale beløbet med renter. Sager indebringer typisk en behandlingstid på 3–6 måneder fra indgivelse af klage.
