B-skat (ved privat udlejning)

Kort fortalt: Privat lejeindtægt er B-indkomst. Du oplyser den selv på forskudsopgørelsen og betaler B-skat af den i 10 rater. Udlejer du værelser eller din egen helårsbolig en del af året, kan du bruge et bundfradrag på 1⅓ % af ejendomsværdien (mindst 24.000 kr. om året) i stedet for at føre regnskab.

Når du udlejer en bolig privat i København – det kan være en ejerlejlighed, en andelsbolig eller dit eget hus – og modtager husleje direkte fra lejeren, skal du selv sørge for at indberette indtægten til SKAT. Denne indtægt betragtes som B-indkomst, fordi der ikke automatisk bliver trukket skat, som det sker med A-indkomst fra en arbejdsgiver. Du skal derfor selv beregne, indberette og betale B-skat, hvis din lejeindtægt overstiger de gældende fradragsgrænser. Før du overhovedet starter processen og opretter en annonce, er det en god idé at forberede alt det praktiske, så du kan sæt lejlighed til leje i København på en fuldstændig lovlig og struktureret måde. B-skat betales typisk via din forskudsopgørelse og opkræves i rater i løbet af året. Det er dit ansvar som udlejer at holde styr på indberetning, fradrag og betaling, da SKAT ikke automatisk får besked om din lejeindtægt.

Som udlejer i København skal du selv holde styr på skatten – SKAT trækker ikke automatisk

Hvornår skal du betale B-skat som udlejer?

Du skal betale B-skat, når du har et skattepligtigt overskud af udlejning, som der ikke er trukket skat af. Det gælder i praksis al privat udlejning, hvor lejeren betaler husleje direkte til dig:

• Du udlejer værelser eller hele din bolig privat: Lejeindtægten er B-indkomst, uanset om det er en ejerlejlighed på Østerbro, et hus i Valby eller en andelsbolig på Nørrebro.
• Dit overskud overstiger dit fradrag: Du betaler kun skat af den del af lejeindtægten, der ligger over bundfradraget eller dine dokumenterede udgifter. Ligger indtægten under, gælder reglerne om skattefritagelse under bundgrænsen.
• Du udlejer en bolig, du ikke selv bor i, hele året: Så behandles udlejningen som selvstændig erhvervsvirksomhed. Overskuddet er personlig indkomst, og skatten betales stadig som B-skat via forskudsopgørelsen. Boligudlejning er som udgangspunkt momsfri, så du skal normalt ikke momsregistreres.

Udlejer du kortvarigt via en platform som Airbnb, indberetter platformen din lejeindtægt direkte til Skattestyrelsen. Her gælder særlige bundfradrag og regler for antal udlejningsdage. Se mere under Airbnb-udlejning.

Al lejeindtægt fra privat udlejning er B-indkomst. Du betaler kun B-skat af den del, der overstiger dit bundfradrag eller dine dokumenterede udgifter.

Hvilke fradrag kan du få?

Hvilken metode du må bruge, afhænger af, om du selv bor i boligen. Udlejer du værelser i din egen bolig, eller udlejer du hele din helårsbolig en del af året, kan du vælge mellem to metoder efter ligningslovens § 15 P:

• Bundfradragsmetoden: Ejer du boligen, er bundfradraget 1⅓ % af den ejendomsværdi, der bruges til ejendomsværdiskatten, dog mindst 24.000 kr. om året. I en andelsbolig eller lejebolig er bundfradraget 2/3 af den årlige boligafgift eller husleje for hele boligen. Bundfradraget dækker alle udgifter, så du kan ikke også trække fx vedligeholdelse eller ejendomsskat fra.
• Regnskabsmetoden: Du trækker de faktiske, dokumenterede udgifter fra lejeindtægten, fx vedligeholdelse, ejendomsskat, fællesudgifter, forsikring og annoncering. Metoden kan betale sig, hvis dine udgifter er højere end bundfradraget.

Udlejer du en ejerlejlighed eller et hus, du ikke selv bor i, i hele indkomståret, kan du ikke bruge bundfradraget. Så skal overskuddet opgøres i et regnskab, og du kan vælge virksomhedsordningen eller kapitalafkastordningen, hvis det giver en lavere skat.

Bor du selv i boligen, kan du vælge mellem et bundfradrag på 1⅓ % af ejendomsværdien (mindst 24.000 kr. om året) og regnskabsmetoden. Udlejer du en bolig, du ikke bor i, hele året, skal du føre regnskab.

Hvordan betaler du B-skat?

B-skat betales i rater i løbet af året og fastsættes ud fra din forskudsopgørelse. For at sikre korrekt betaling skal du:

1. Indtaste det forventede overskud af udlejning i din forskudsopgørelse: Du skal selv oplyse SKAT om, hvor meget du forventer at tjene på udlejning i det kommende år.
2. Modtage en ny beregning fra SKAT med B-skat fordelt på året: SKAT opdaterer din forskudsopgørelse og fordeler B-skatten på rater, som du skal betale i løbet af året.
3. Betale B-skat via Betalingsservice eller direkte i TastSelv: Du kan tilmelde betalingen til Betalingsservice eller betale manuelt via SKATs TastSelv-system.

Hvis du ikke indberetter din lejeindtægt, risikerer du at få en restskat med renter og eventuelle bøder, når årsopgørelsen laves.

Opdater din forskudsopgørelse tidligt – så undgår du restskat og uventede regninger

Hvorfor er B-skat (ved privat udlejning) vigtigt for udlejere i København?

Københavnske udlejere har ofte store udgifter til boliger og ønsker at sikre, at lejeindtægten giver et reelt økonomisk overskud. Hvis du ikke tager højde for B-skatten, kan skattebetalingen æde en stor del af dit overskud og i værste fald gøre udlejningen urentabel. Det er derfor essentielt at lægge et realistisk budget og find den korrekte husleje på forhånd, så lejeindtægten stemmer overens med både markedet, lovgivningen og dine skatteforpligtelser. SKAT har fokus på lejeindtægter, især i byer som København, hvor udlejning er udbredt. Det er derfor vigtigt at have styr på både indberetning, fradrag og betaling, så du undgår problemer med SKAT og uventede regninger.

En god økonomi ved udlejning kræver, at du har styr på B-skat og dine fradragsmuligheder

Sådan bruger du B-skat (ved privat udlejning) effektivt som udlejer

• Vælg den beskatningsmetode, der bedst passer til din situation: Overvej, om bundfradragsmetoden eller regnskabsmetoden giver dig det største fradrag og den laveste skattebetaling.
• Brug SKATs udlejningsberegner eller få hjælp fra revisor: Beregn din skat og dine fradrag, så du undgår fejl og får mest muligt ud af dine muligheder.
• Opdater din forskudsopgørelse så tidligt som muligt: Indberet forventet lejeindtægt og udgifter, så du betaler den rigtige skat løbende og undgår restskat.
• Undgå at opdele indtægt og udgift mellem flere år: Sørg for, at indtægter og udgifter vedrørende udlejning indberettes i det samme indkomstår, så du får korrekt fradrag.
• Husk at gemme dokumentation for alle udgifter: Gem kvitteringer, regninger og kontrakter, så du kan dokumentere dine fradrag, hvis SKAT beder om det.

En struktureret og gennemtænkt håndtering af B-skat sikrer, at du får mest muligt ud af din udlejning og undgår ubehagelige overraskelser fra SKAT.

Er du i tvivl om B-skat, fradrag eller korrekt opsætning?

Som samarbejdspartner med Reportability kan vi hjælpe dig videre med en enkel løsning målrettet udlejere.

Hør mere: book møde →