Fogedretten (udsættelse)

Kort fortalt: Fogedretten er den retslige instans, der gennemtvinger udsættelse af en lejer, der ikke fraflytter frivilligt — processen tager typisk 3–6 uger fra begæring til udsættelse og koster minimum 500 kr. i retsafgift plus udgifter til låsesmed og eventuelt flyttefirma.

Hvad er fogedretten (udsættelse) – og hvorfor er det vigtigt for dig som udlejer i København?

Som udlejer i København kan du komme ud for, at en lejer nægter at flytte ud, selvom lejekontrakten er opsagt korrekt, eller hvis lejemålet er ophævet på grund af for eksempel manglende betaling af husleje. I sådanne situationer er det fogedretten, der kan hjælpe dig med at få lejeren tvangsudsat fra boligen. Fogedretten er en særlig afdeling af domstolene, som håndterer sager om tvangsfuldbyrdelse, herunder udsættelse af lejere. Det er en juridisk proces, hvor du som udlejer kan få hjælp til at få rådighed over din bolig igen, men det kræver, at du selv tager initiativet og følger de formelle krav til punkt og prikke.

Fogedretten er din sidste mulighed, når en lejer ikke vil flytte frivilligt efter lejemålets ophør eller ophævelse.

Hvornår kan du bruge fogedretten til udsættelse?

Du kan indbringe en sag for fogedretten, hvis lejeren ikke har forladt boligen efter en gyldig opsigelse eller ophævelse af lejemålet. Den hyppigste årsag er huslejerestance: efter lejelovens § 182 kan du ophæve lejemålet, hvis lejeren skylder mere end én måneds husleje — men du skal først sende et skriftligt betalingspåkrav og give lejeren 14 dage til at betale. Betales huslejen ikke inden for fristen, kan ophævelsen fastholdes og sagen indbringes for fogedretten. Fogedretten kan også bruges ved andre former for væsentlig misligholdelse, fx gentagne overtrædelser af husordenen eller ulovlig fremleje.

• Du kan bruge fogedretten, hvis lejeren ikke flytter ud efter korrekt opsigelse eller ophævelse af lejemålet
• Ved huslejerestance skal du sende skriftligt betalingspåkrav med 14-dages frist, jf. lejelovens § 182, inden ophævelse er gyldig
• Fogedretten kan også bruges ved misligholdelse af lejeaftalen — fx ulovlig fremleje eller gentagne husordensovertrædelser
• Det er afgørende, at du har styr på al relevant dokumentation: opsigelse, ophævelse og betalingspåmindelser

Ophævelse ved huslejerestance kræver et skriftligt betalingspåkrav med 14 dages frist efter lejelovens § 182 — mangler dette skridt, afviser fogedretten sagen.

Hvordan fungerer en udsættelse via fogedretten?

Processen starter med, at du indsender en begæring om udsættelse til fogedretten, hvor du beskriver situationen og vedlægger al nødvendig dokumentation, såsom kopi af lejekontrakt, opsigelse eller ophævelse, og eventuel korrespondance med lejeren. Fogedretten vurderer, om betingelserne for udsættelse er opfyldt, og indkalder derefter til et møde. Hvis sagen er klar, fastsætter fogedretten en dato for udsættelsen. På selve dagen møder fogeden op på adressen, ofte sammen med en låsesmed og eventuelt politiet, hvis der er risiko for uro. Fogeden sørger for, at lejeren fjernes fra boligen, og at du får rådighed over din ejendom igen.

• Du skal sende en skriftlig begæring til fogedretten med alle relevante bilag
• Fogedretten indkalder til møde, hvor sagen gennemgås, og der fastsættes en dato for udsættelsen, hvis betingelserne er opfyldt
• Udsættelsen gennemføres af fogeden, ofte med låsesmed og politi, hvis nødvendigt
• Fogedretten sikrer, at udsættelsen sker lovligt og under ordnede forhold – du må aldrig selv tage sagen i egen hånd

Fogedretten sørger for, at udsættelsen sker efter loven og uden risiko for, at du som udlejer begår ulovlig selvtægt.

Hvad koster det at bruge fogedretten?

Når du indleder en sag om udsættelse, skal du betale en retsafgift til fogedretten — p.t. 500 kr. for sager behandlet efter retsplejelovens regler om tvangsfuldbyrdelse. Derudover skal du som regel selv betale for låsesmed (typisk 800–1.500 kr.), flyttefirma og eventuel opmagasinering af lejers ejendele i op til 3 måneder, hvis disse ikke fjernes på udsættelsesdagen. Disse udgifter kan du i mange tilfælde kræve erstattet af lejeren, men du skal selv lægge ud. Betaler lejeren ikke, kan beløbet forsøges inddrevet via inkassosag — men det forlænger processen.

• Retsafgift: 500 kr. (p.t.) ved begæring om udsættelse via fogedretten
• Du skal selv betale for låsesmed (typisk 800–1.500 kr.), flyttefirma og eventuel opmagasinering
• Udgifterne kan kræves dækket af lejeren, men du skal selv lægge ud i første omgang
• Betaler lejeren ikke, kan det blive nødvendigt at inddrive beløbet via yderligere retsskridt

En udsættelsessag via fogedretten koster minimum 500 kr. i retsafgift plus 800–1.500 kr. til låsesmed — beløbene kan kræves tilbage fra lejeren, men forudsætter, at du selv lægger ud.

Hvad skal du være opmærksom på som udlejer i København?

Det er vigtigt, at du som udlejer følger alle regler og procedurer nøje, når du vil have en lejer udsat. Hvis du handler overilet eller ikke har styr på dokumentationen, kan fogedretten afvise din sag, og du risikerer at skulle starte forfra. Særligt i København, hvor Boligretten i 2023–2024 behandlede et stigende antal udsættelsessager som følge af huslejerestancer, er det afgørende at have hele forløbet dokumenteret fra første rykkerbrev til ophævelsesskrivelse. Overvejer du at hente ekstern hjælp, er en boligadvokat med speciale i lejeret det stærkeste valg — især hvis lejeren anfægter ophævelsen eller sagen involverer misligholdelsesvarsel med indsigelse.

• Følg alle regler for opsigelse og ophævelse nøje, og dokumentér hele forløbet fra første rykkerbrev
• Undlad at tage sagen i egen hånd – du må aldrig selv skifte lås, fjerne lejers ejendele eller forsøge tvangsudsættelse uden om retten
• Overvej at bruge en boligadvokat, hvis lejeren modsætter sig ophævelsen eller anfægter grundlaget
• Vær forberedt på, at processen typisk tager 3–6 uger fra begæring til gennemført udsættelse

Fogedretten afviser sagen, hvis ophævelsesskrivelsen eller betalingspåkravet ikke opfylder lejelovens formkrav — dokumentér hele forløbet fra første rykkerbrev.

Sådan bruger du fogedretten effektivt som udlejer

• Send skriftligt betalingspåkrav med 14-dages frist ved huslejerestance (lejelovens § 182) — gem kvittering for afsendelse
• Udsted ophævelsesskrivelse pr. anbefalet brev eller med bekræftet modtagelse, når fristen udløber uden betaling
• Indsend begæring om udsættelse til fogedretten med lejekontrakt, ophævelsesskrivelse, betalingspåkrav og dokumentation for restancen som bilag
• Bestil låsesmed og eventuelt flyttefirma til den fastsatte udsættelsesdato — fogeden varsler dig typisk 1–2 uger i forvejen
• Dokumentér boligens stand samme dag med billeder og en udsættelsesforretning-protokol, så du har grundlaget for eventuelle erstatningskrav

En korrekt gennemført fogedretssag følger tre skridt: betalingspåkrav med 14-dages frist, skriftlig ophævelse pr. anbefalet brev og begæring til fogedretten med fuld dokumentation — mangler ét led, starter processen forfra.