Indvendig vedligeholdelse

Kend forskellen mellem udvendig og indvendig vedligeholdelse

Når du udlejer en bolig i København, er det vigtigt at kende forskellen mellem udvendig og indvendig vedligeholdelse. Mange konflikter opstår ved fraflytning, fordi det ikke står klart, hvem der skal udbedre slid, ridser og afskallet maling. Med klare aftaler og forståelse for indvendig vedligeholdelse kan du som udlejer undgå ubehagelige overraskelser og sikre boligens værdi. En tydelig fordeling af ansvar minimerer risikoen for tvister og gør det lettere at håndtere fraflytning og genudlejning.

En klar aftale om indvendig vedligeholdelse beskytter både din investering og lejerens rettigheder.

Hvad dækker indvendig vedligeholdelse over?

Indvendig vedligeholdelse omfatter typisk:

• Maling af vægge, lofter og træværk, så boligen fremstår pæn og velholdt gennem hele lejeperioden
• Gulvbehandling og rengøring, herunder let slibning, olie eller lakering af trægulve samt grundig rengøring af alle overflader
• Småreparationer, fx udskiftning af løse dørhåndtag, reparation af skuffer, fjernelse af kalk på armaturer og udbedring af mindre skader på inventar
• Olie af bordplader og vindueskarme, så træoverflader ikke tørrer ud eller tager skade af fugt og brug

Disse opgaver påhviler lejer, medmindre andet fremgår af kontrakten. Det er vigtigt at præcisere, at indvendig vedligeholdelse ikke kun handler om kosmetik, men også om at sikre, at boligen fungerer optimalt og ikke forfalder over tid.

Lejer har ansvaret for, at boligens indre fremstår vedligeholdt og i rimelig stand under hele lejeperioden – ikke kun ved fraflytning.

Hvis lejer undlader at udføre disse opgaver, kan det føre til større reparationer, som kan blive dyre for både lejer og udlejer.

Hvorfor er indvendig vedligeholdelse vigtig for udlejere?

Et velvedligeholdt lejemål giver højere lejeindtægt, mindre tomgang og færre udgifter til istandsættelse. Når lejer løbende maler, passer på gulvene og udfører småreparationer, mindskes slid – og boligen holder længere. Det betyder, at du som udlejer kan genudleje boligen hurtigere og til en bedre pris, fordi standen er god og tiltrækker kvalitetsbevidste lejere.

Særligt i brokvartererne i København, hvor mange boliger er ældre og har originale materialer, er vedligeholdelse afgørende for at bevare boligens karakter og værdi. Dårlig vedligeholdelse kan føre til, at originale detaljer går tabt eller kræver dyr genopretning.

Jo bedre lejer vedligeholder boligen, desto nemmere er det at genudleje uden store omkostninger – og desto mere attraktiv bliver boligen for næste lejer.

Ved at stille krav til indvendig vedligeholdelse sikrer du, at boligen forbliver i god stand og undgår at skulle investere i omfattende istandsættelse ved hvert lejerskifte.

Sådan beskriver du indvendig vedligeholdelse i lejekontrakten

Du bør altid skrive klart i §11, hvad lejer har ansvar for. Standardformuleringer fra Huslejenævnene kan bruges, men tilpas dem til din konkrete bolig og de materialer, der findes i lejemålet. Vær specifik omkring, hvilke opgaver der forventes udført, og hvor ofte det skal ske.

Eksempel: “Lejer har pligt til indvendig vedligeholdelse, herunder maling, hvidtning og gulvbehandling ved behov. Lejer skal løbende vedligeholde træværk, inventar og overflader, så boligen fremstår i god stand.”

En præcis formulering i kontrakten forebygger konflikter ved fraflytning og gør det lettere at dokumentere, hvad der er aftalt.

Det er også en fordel at vedlægge en vedligeholdelsesvejledning, så lejer ved, hvordan opgaverne skal udføres.

Hvem vurderer, hvornår der skal males?

Som udgangspunkt må du ikke kræve maling ved fraflytning, medmindre det reelt trænger. Lejer skal ikke betale for ny maling, hvis boligen stadig fremstår pæn og nymalet. Det er derfor vigtigt at vurdere boligens stand objektivt, fx ved at sammenligne billeder fra ind- og fraflytning eller ved at få en fagperson til at vurdere behovet.

Du kan få en fagperson til at vurdere standen – eller selv dokumentere med fotos fra indflytning, så du har et klart sammenligningsgrundlag.

Vedligeholdelse handler om behov – ikke automatisk udskiftning eller krav om istandsættelse, hvis det ikke er nødvendigt.

Hvis der er tvivl, kan en uvildig vurdering være med til at undgå konflikter og sikre en fair behandling af både lejer og udlejer.

Hvad hvis lejer undlader at vedligeholde?

Hvis lejer ikke udfører den indvendige vedligeholdelse, kan du som udlejer kræve arbejdet udført eller fratrække udgiften i depositummet ved fraflytning – forudsat det er korrekt dokumenteret. Der skal dog være tale om reel misligholdelse – fx afskallet maling, grimme pletter, beskadigede gulve eller manglende rengøring, som påvirker boligens stand negativt.

Det er vigtigt at kunne dokumentere, at vedligeholdelsen er forsømt, fx med billeder, rapporter eller udtalelser fra håndværkere.

Dokumentation er afgørende, hvis du vil gøre krav gældende mod lejer – uden bevis kan du risikere at tabe sagen i Huslejenævnet.

Husk at informere lejer om, hvad der forventes, og at give mulighed for at udbedre forholdene, inden du foretager fradrag i depositummet.

Gode råd til dig som udlejer i København

• Brug billeder fra ind- og fraflytning, så du kan dokumentere boligens stand og sammenligne over tid
• Lav en præcis vedligeholdelsespligt i kontrakten, så der ikke er tvivl om ansvar og opgaver
• Informér lejer om forventninger fra start, fx med en vedligeholdelsesvejledning eller mundtlig gennemgang ved indflytning
• Brug professionelle til vurdering og eventuel istandsættelse, så arbejdet udføres korrekt og dokumenteres ordentligt
• Afhold gerne et tilsyn ved længere lejeperioder, så du kan opdage og udbedre problemer, før de vokser sig store

En klar ramme for indvendig vedligeholdelse skaber tryghed for både dig og din lejer – og sikrer, at boligen bevares i god stand gennem hele lejeperioden.