Fejl og mangler ved overtagelse

Fejl og mangler ved overtagelse – undgå dyre misforståelser

Ved udlejning i København er det afgørende, at du som udlejer har dokumentation for lejemålets stand ved indflytning. Fejl og mangler ved overtagelse er et centralt begreb, fordi det afgør, hvem der har ansvaret for udbedringer senere i forløbet. Et grundigt indflytningssyn, billeder og præcise formuleringer i §11 i lejekontrakten kan spare dig for store udgifter og unødvendige tvister. En tydelig registrering af fejl og mangler skaber tryghed – både for dig og din lejer, og gør det lettere at håndtere eventuelle uenigheder.

En grundig dokumentation ved indflytning er din bedste beskyttelse mod uforudsete krav og konflikter.

Hvad er fejl og mangler ved overtagelse?

Alle synlige og skjulte forhold, der påvirker boligens brugsværdi Fejl og mangler kan være alt fra ridser i gulvet, dårlig ventilation, defekte hårde hvidevarer, skjolder på vægge, manglende tætning i badeværelset, løse stikkontakter eller utætte vinduer. Det kan også være mindre forhold som misfarvninger, slidte overflader eller manglende lister. Hvis det ikke er dokumenteret ved indflytning, risikerer du at hæfte for det ved fraflytning – også selvom det var der før. Det gælder både synlige fejl og skjulte mangler, som først opdages senere, men som kunne være konstateret ved en grundig gennemgang.

Du har som udlejer bevisbyrden, hvis du ikke har lavet dokumentation ved overtagelse.

Det er derfor vigtigt at gennemgå alle rum, installationer og overflader grundigt, så du får registreret selv mindre forhold.

Hvorfor er fejl og mangler ved overtagelse vigtigt for udlejere i København?

Lovgivningen lægger ansvaret hos udlejer I henhold til lejeloven er det udlejers ansvar at stille lejemålet til rådighed i god og brugbar stand. Hvis lejer opdager fejl eller skader efter overtagelse, og du ikke har dokumenteret, at de var der før, kan du blive pålagt at udbedre – eller modtage modregning i lejeindtægten. Det gælder også, hvis der opstår tvivl om, hvorvidt en skade er opstået under lejeperioden eller var til stede ved indflytning. Huslejenævnet i København lægger ofte vægt på dokumentation, og i tvivlstilfælde afgøres sagen typisk til lejers fordel.

Ved tvivl afgøres sagen ofte til lejers fordel – især i Huslejenævnet i København.

Det er derfor i din interesse at sikre, at alle forhold er beskrevet og dokumenteret fra starten.

Indflytningsrapport og billeddokumentation

Din vigtigste sikkerhed som udlejer Du bør altid lave en skriftlig indflytningsrapport med præcis beskrivelse af boligens stand. Rapporten skal dække alle rum, installationer, hårde hvidevarer, vinduer, døre, gulve, vægge, lofter og tekniske anlæg. Tag billeder af alle rum – gerne med tidsstempel – og få lejers underskrift på, at materialet er gennemgået. Billederne bør vise både helheder og detaljer, så det er tydeligt, hvordan boligen så ud ved overtagelsen. Du kan vedlægge rapporten som bilag til lejekontrakten, så der ikke opstår tvivl senere.

En indflytningsrapport er din forsikring mod at blive gjort ansvarlig for gamle skader – og gør det lettere at dokumentere boligens stand ved fraflytning.

Gem al dokumentation digitalt, så du hurtigt kan finde den frem, hvis der opstår spørgsmål eller tvister.

Brug af §11 til at angive kendte fejl og mangler

Vær proaktiv og skriv det ned I lejekontraktens §11 bør du nævne eventuelle fejl og mangler ved overtagelse, som du ikke udbedrer – fx "ridser i køkkenbord", "misfarvning i badeværelse", "dør går stramt", "vindue lukker ikke tæt". Det skaber klarhed og fungerer som aftalegrundlag, hvis det senere bliver et emne. Det er også en god idé at beskrive, hvilke forhold der er kosmetiske, og hvilke der kan have betydning for brugen af boligen.

Det du ikke skriver, kan blive tolket som dit ansvar – også selvom det var synligt ved indflytning.

En detaljeret §11 kan være afgørende, hvis der senere opstår uenighed om, hvem der skal betale for udbedringer.

Hvad gør du, hvis lejer melder fejl kort efter indflytning?

Tag det alvorligt og reager hurtigt Lejeloven giver lejer mulighed for at reklamere over fejl og mangler op til 14 dage efter overtagelsen. Reager professionelt – bed om billeder, gennemgå forholdene og dokumentér dialogen. Hvis du anerkender problemet, bør det løses hurtigt – ellers kan det vokse sig større og føre til klager eller krav om kompensation. Hvis du ikke mener, at der er tale om en reel mangel, bør du svare skriftligt og begrunde din vurdering.

En venlig og løsningsorienteret tilgang kan forebygge større konflikter og viser, at du tager ansvar som udlejer.

Husk at gemme al korrespondance, så du kan dokumentere, hvordan sagen er håndteret.

Lokale forhold i København

Ældre ejendomme kræver ekstra opmærksomhed Mange boliger i København, især på Vesterbro, Nørrebro og Østerbro, er i ældre ejendomme, hvor slid, ældre installationer og småskader er normen. Her er det endnu vigtigere at gennemgå boligen grundigt og dokumentere forhold, som ikke umiddelbart skal udbedres. Det kan være alt fra ujævne gulve, ældre elinstallationer, fugtskjolder, slidte vinduer eller ældre køkken- og badeværelsesinventar.

Det er bedre at nævne for meget end for lidt i indflytningsrapport og §11 – det beskytter dig mod uforudsete krav og gør det lettere at bevise, hvad der var udgangspunktet.

Ved at være grundig fra starten kan du undgå mange af de tvister, der ofte opstår i forbindelse med fraflytning og tilbagebetaling af depositum.