Lejenedsættelse

Hvornår kan en lejer kræve lejenedsættelse?

Som udlejer i København kan du opleve, at en lejer ønsker lejenedsættelse, hvis der opstår væsentlige fejl eller mangler i lejemålet. Det kan for eksempel være problemer som skimmelsvamp, fugt, manglende varme, alvorlige støjgener eller andre forhold, der gør boligen mindre brugbar. Lejenedsættelse kan også komme på tale, hvis boligen slet ikke kan anvendes som aftalt, for eksempel ved omfattende vandskader eller tekniske nedbrud, der gør det umuligt at bo i lejemålet.

Lejenedsættelse er relevant, hvis boligen har væsentlige mangler eller ikke kan bruges som aftalt i lejeperioden

Lejerens krav om lejenedsættelse skal altid tage udgangspunkt i, om manglen er så væsentlig, at den påvirker brugsretten til boligen. Mindre fejl eller midlertidige gener giver sjældent grundlag for lejenedsættelse, men ved alvorlige eller langvarige problemer kan det være berettiget.

Typiske situationer, hvor lejenedsættelse kan komme på tale

De mest almindelige årsager til, at lejere kræver lejenedsættelse, er:

• Skader som fugt, skimmelsvamp eller vandskader, der påvirker indeklimaet eller gør rum ubrugelige
• Manglende eller utilstrækkelig varmeforsyning, især i vinterperioden
• Støjgener fra byggearbejde, renovering eller naboejendomme, der gør det svært at opholde sig i boligen
• Tekniske fejl, som for eksempel defekt el, vand eller afløb, der forringer boligens funktionalitet
• Andre forhold, der væsentligt begrænser lejerens mulighed for at bruge boligen som aftalt

Jo mere varigt og alvorligt problemet er, jo større er sandsynligheden for, at lejeren kan kræve lejenedsættelse

Det er vigtigt at vurdere, hvor stor en del af boligen der er påvirket, og hvor længe problemet har stået på. Jo mere omfattende og langvarigt, desto større kan nedsættelsen blive.

Hvor stor kan en lejenedsættelse være?

Størrelsen på en lejenedsættelse vurderes altid individuelt og afhænger af, hvor meget manglen har forringet lejerens brugsret. Nedsættelsen kan variere fra mindre procentvise reduktioner, for eksempel 10-20 %, til fuld nedsættelse, hvis boligen er helt ubeboelig i en periode. I særligt alvorlige tilfælde, hvor lejeren ikke kan bruge boligen overhovedet, kan lejen bortfalde helt for den periode, hvor manglen består.

Lejenedsættelsen skal stå mål med, hvor meget lejerens brugsret er blevet forringet

Der tages hensyn til både omfanget af manglen, hvor længe den har varet, og hvor stor gene den har medført for lejeren. Det er derfor vigtigt at dokumentere både fejlens karakter og varighed.

Hvordan undgår du krav om lejenedsættelse?

Som udlejer kan du forebygge krav om lejenedsættelse ved at reagere hurtigt på fejl og mangler. Sørg for løbende vedligeholdelse af ejendommen, og tag henvendelser fra lejeren alvorligt. Hvis der opstår problemer, bør du straks iværksætte reparation eller afhjælpning og holde lejeren orienteret om, hvad der sker. En åben og løsningsorienteret dialog kan ofte forhindre, at sagen udvikler sig til et formelt krav om lejenedsættelse.

Hurtig og professionel håndtering af fejl kan spare dig for dyre krav om lejenedsættelse

Det er også en god idé at dokumentere alle henvendelser og reparationer, så du kan vise, at du har handlet rettidigt og ansvarligt, hvis sagen skulle ende i Huslejenævnet.

Skal lejenedsættelse aftales, eller afgøres den af nævnet?

Lejenedsættelse kan aftales direkte mellem dig og lejeren, hvis I kan blive enige om en rimelig kompensation. Mange sager løses på denne måde, fordi det sparer tid og omkostninger for begge parter. Hvis I ikke kan nå til enighed, kan lejeren vælge at indbringe sagen for Huslejenævnet, som vurderer manglens omfang og fastsætter størrelsen på lejenedsættelsen.

Du kan undgå en formel afgørelse ved at finde en rimelig løsning i samarbejde med lejeren

En frivillig aftale giver dig mulighed for at bevare et godt forhold til lejeren og undgå en langstrakt proces i nævnet.

Skal der ske tilbagebetaling?

Hvis lejeren har betalt fuld husleje i en periode, hvor der burde have været lejenedsættelse, kan lejeren kræve at få det for meget betalte tilbage. Dette gælder også bagudrettet, hvis det senere konstateres, at der har været en væsentlig mangel i en periode. Tilbagebetalingen skal svare til den periode og det beløb, hvor lejen har været for høj i forhold til boligens stand.

Lejenedsættelse kan medføre tilbagebetaling, hvis manglen har stået på i længere tid

Som udlejer bør du derfor være opmærksom på, at mangler, der ikke bliver løst hurtigt, kan føre til krav om tilbagebetaling, også selvom lejeren først gør krav gældende senere.

Kan du som udlejer selv foreslå lejenedsættelse?

Ja, du kan som udlejer vælge at tage initiativ til en lejenedsættelse, hvis du erkender, at der er en væsentlig mangel. Ved at tilbyde en rimelig nedsættelse viser du samarbejdsvilje og kan ofte undgå en konflikt eller en sag i Huslejenævnet. Det kan også være en fordel at tage dialogen tidligt, så I sammen kan finde en løsning, der er acceptabel for begge parter.

En frivillig lejenedsættelse kan være en billigere og hurtigere løsning end en nævnsafgørelse

Ved at handle proaktivt kan du bevare et godt forhold til lejeren og undgå unødvendige omkostninger og administration.