Normalistandsættelse

Hvad er normalistandsættelse – og hvordan bruger du det som udlejer?

Når du udlejer en bolig i København, er det vigtigt at forstå, hvad du som udlejer kan kræve, når lejer flytter ud. Begrebet normalistandsættelse beskriver den forventede tilstand, boligen skal afleveres i ved fraflytning. Det handler om, at lejeren skal sørge for almindelig rengøring, let vedligehold og eventuelt maling, så boligen fremstår pæn og beboelig – men ikke som ny. Reglerne for normalistandsættelse blev ændret med lejeloven i 2015, og du må kun kræve det, der er rimeligt og står i både loven og lejekontrakten. Det betyder, at du ikke kan forlange en totalrenovering eller en stand, der er bedre end ved indflytning. Normalistandsættelse handler om at sikre, at boligen er i god, brugbar stand for næste lejer, uden at stille urimelige krav til fraflytter.

Normalistandsættelse handler om rimelig vedligehold – ikke om at sætte boligen i ny stand.

Hvad indgår i normalistandsættelse?

Normalistandsættelse dækker over en række konkrete opgaver, som lejeren skal udføre ved fraflytning:

• Afvaskning og eventuel maling af vægge og lofter, hvis der er behov for det
• Let reparation af mindre huller, skrammer eller sømhuller i vægge
• Rengøring og afdampning af køkken, bad og andre vådrum, så alle overflader er rene og fri for fedt, kalk og snavs
• Grundig rengøring af hele boligen, herunder gulve, vinduer, skabe og hårde hvidevarer
• Afkalkning og rensning af armaturer, brusehoveder og afløb, så der ikke er kalk- eller sæberester
• Normalistandsættelse betyder, at boligen skal afleveres i en almindelig beboelig stand, hvor den er ren, pæn og klar til næste lejer – men ikke nødvendigvis som nybyggeri eller totalrenoveret. Du kan ikke kræve mere end almindelig vedligehold, medmindre det er klart aftalt i kontrakten og dokumenteret fra indflytning.

Normalistandsættelse sikrer, at boligen afleveres i en stand, der er rimelig og forventelig for både udlejer og lejer.

Hvad må du som udlejer ikke kræve?

Efter ændringerne i lejeloven i 2015 er det ikke længere tilladt at kræve totalistandsættelse ved fraflytning. Det betyder, at du ikke må kræve, at lejeren afleverer boligen i bedre stand, end den var ved indflytning. Du kan ikke forlange nymalede vægge, nybehandlede gulve eller udskiftning af inventar, medmindre det var sådan ved indflytning, og det er dokumenteret. Krav om omfattende istandsættelse, der går ud over almindelig vedligehold, vil ofte blive afvist af Huslejenævnet, hvis lejeren klager. Det er derfor vigtigt, at du som udlejer kender grænserne og ikke stiller urimelige krav, da det kan føre til konflikter og tabte sager.

Du må kun kræve almindelig vedligehold – ikke forbedringer eller totalrenovering.

Dokumentation ved ind- og fraflytning

For at kunne stille krav om normalistandsættelse er det afgørende, at du har dokumenteret boligens stand ved indflytning. Det gør du bedst med en detaljeret indflytningsrapport, hvor du beskriver og fotograferer alle rum, overflader og eventuelle fejl eller slid. Ved fraflytning laver du en tilsvarende rapport, hvor du sammenligner boligens stand med indflytningsrapporten. Hvis der er opstået nye skader eller mangler, kan du kræve, at lejeren udbedrer dem inden for rammerne af normalistandsættelse. Uden dokumentation er det svært at bevise, hvad der er slid, og hvad der er misligholdelse.

Du står stærkest som udlejer, hvis du kan fremvise både før- og efterdokumentation.

Normalistandsættelse i lejekontrakten

Selvom lejeloven definerer rammen for, hvad du må kræve, bør du altid præcisere forventningerne i lejekontraktens §11. Her kan du for eksempel beskrive, at lejer skal afrense kalk, spartle huller, afvaske vægge og sørge for grundig rengøring ved fraflytning. Du må ikke bruge formuleringer som “totalistandsættelse” eller kræve, at boligen afleveres i bedre stand end ved indflytning – det strider mod loven. En tydelig og lovlig formulering i kontrakten gør det lettere at håndtere fraflytning og minimerer risikoen for uenighed.

Klar og lovlig tekst i §11 gør fraflytningen lettere for begge parter og forebygger konflikter.

Brug normalistandsættelse effektivt som udlejer

For at undgå tvister og misforståelser bør du som udlejer:

• Informere lejeren om forventninger til istandsættelse allerede ved indflytning, så der ikke opstår overraskelser senere
• Udarbejde en grundig indflytningsrapport med fotos og beskrivelser af boligens stand
• Lave en tilsvarende fraflytningsrapport, så du kan sammenligne og dokumentere eventuelle ændringer
• Være præcis i lejekontrakten om, hvad der forventes ved fraflytning
• Skelne tydeligt mellem almindelig slid og egentlig misligholdelse, så du ikke stiller urimelige krav
• Handle hurtigt efter fraflytning, så du kan dokumentere boligens stand, mens den stadig er frisk i hukommelsen
• Jo mere præcis og grundig du er i din dokumentation og kommunikation, jo nemmere bliver det at håndtere fraflytning professionelt og undgå konflikter med lejeren.

En klar strategi for normalistandsættelse sparer tid, penge og frustrationer og giver dig som udlejer et stærkt udgangspunkt.

Normalistandsættelse er altså (for lige at opsummere) dit vigtigste værktøj som udlejer til at sikre boligens tilstand ved fraflytning – men kun inden for de rammer, lejeloven og kontrakten tillader. Med tydelig dokumentation og klare aftaler kan du undgå unødvendige konflikter og sikre, at boligen afleveres i en stand, der er fair for både dig og din lejer.