Varsling af adgang

Varsling af adgang – dine pligter som udlejer i København

Som udlejer i København har du ikke ret til at gå ind i lejemålet, når det passer dig. Når boligen er udlejet, har lejeren fuld brugsret og krav på privatliv. Det betyder, at du kun må få adgang til boligen, hvis det er nødvendigt, og du har varslet det på forhånd. Mange udlejere undervurderer betydningen af korrekt varsling og risikerer derfor klager, konflikter eller endda juridiske sanktioner, hvis de ikke overholder reglerne.

Varsling af adgang handler om respekt – og det beskytter både dig og lejeren.

Hvad er varsling af adgang?

Varsling af adgang er din pligt som udlejer til at informere lejeren i god tid, før du ønsker adgang til lejemålet. Du skal oplyse, hvorfor du ønsker adgang, hvilken dato det drejer sig om, og cirka hvilket tidspunkt du vil komme. Varslingen skal være rimelig, så lejeren har mulighed for at forberede sig eller foreslå et andet tidspunkt, hvis det ikke passer. Det er ikke nok blot at sende en besked – du skal sikre dig, at lejeren faktisk har modtaget og forstået varslingen.

Ingen adgang uden varsel – heller ikke “bare lige for at kigge”.

Hvornår skal adgang varsles?

Du skal altid varsle adgang, når du ønsker at komme ind i lejemålet af følgende grunde:

• Fremvisning af boligen til potentielle lejere eller købere: Hvis du skal sælge eller genudleje boligen, skal lejeren have besked i god tid, så de kan forberede sig på besøget.
• Planlagt vedligeholdelse eller reparation: Skal der udføres reparationer, malerarbejde eller anden vedligeholdelse, skal lejeren informeres om, hvornår og hvorfor arbejdet udføres.
• Tjek af installationer eller indeklima: Hvis du skal kontrollere tekniske installationer, varmeanlæg eller indeklima, skal lejeren varsles, så de er forberedt på besøget.
• Andre nødvendige forhold, som kræver fysisk tilstedeværelse: Det kan være alt fra brandsyn til udskiftning af målere eller andre forhold, hvor adgang er nødvendig.

Du behøver ikke at varsle adgang, hvis der opstår:

• Akutte skader: Ved akutte situationer som vandskade, brand eller lignende, hvor hurtig indsats er nødvendig for at begrænse skader, kan du gå ind uden varsel.
• Lejer har givet samtykke: Hvis lejeren på forhånd har accepteret, at du må komme, behøver du ikke at varsle yderligere.

Hvis det kan vente – så skal det varsles.

Hvad er et “rimeligt varsel”?

Et rimeligt varsel afhænger af, hvad formålet med adgangen er, og hvor indgribende det er for lejeren. Som udgangspunkt gælder:

• 1 dags varsel ved mindre reparationer eller eftersyn: Hvis det drejer sig om småting, kan et varsel på én dag være tilstrækkeligt, men det skal stadig være aftalt med lejeren.
• 2-3 dages varsel ved fremvisning til nye lejere eller købere: Her bør du give lejeren tid til at forberede sig og eventuelt rydde op eller gøre rent.
• Flere dages varsel ved større arbejder eller hvis flere personer skal have adgang: Hvis der skal udføres omfattende arbejder, eller hvis der kommer flere håndværkere, bør varslet være længere, så lejeren kan planlægge efter det.

Varslingen bør altid ske skriftligt, fx via e-mail eller SMS, så du har dokumentation for, at du har varslet korrekt. Det er også en god idé at aftale tidspunktet med lejeren, så det passer ind i deres hverdag.

Rimelighed vurderes konkret – men hellere varsle for tidligt end for sent.

Hvad sker der, hvis du undlader at varsle?

Hvis du ikke varsler korrekt, kan det få flere konsekvenser:

• Klage til Huslejenævnet: Lejeren kan indbringe sagen for Huslejenævnet, som kan påtale din adfærd og i visse tilfælde pålægge dig at betale erstatning.
• Afvisning af adgang: Lejeren har ret til at nægte dig adgang, hvis du ikke har varslet korrekt, og det kan forsinke nødvendige arbejder eller fremvisninger.
• Krav om erstatning: Hvis lejeren føler sig krænket eller har lidt et tab som følge af din uberettigede adgang, kan du blive pålagt at betale erstatning.
• Ødelagt tillid og dårlig kommunikation: Manglende respekt for lejers privatliv kan skabe mistillid og gøre det sværere at samarbejde fremover.
• Gentagne overtrædelser kan vurderes som brud på lejeloven: Hvis du gentagne gange undlader at varsle, kan det få alvorlige juridiske konsekvenser og i yderste tilfælde føre til ophævelse af lejeaftalen.

Forkert adgang kan koste mere end bare dårlig stemning – det kan give sagsanlæg.

Sådan bruger du varsling af adgang effektivt

• Skriv i §11, hvordan adgang håndteres: Beskriv i kontrakten, hvordan og hvornår du må få adgang, fx ved fraflytning, fremvisning eller planlagt vedligeholdelse, så begge parter kender spillereglerne.
• Brug skabeloner eller faste formuleringer til varslinger: Udarbejd standardbeskeder, så du altid får alle nødvendige oplysninger med, og undgår misforståelser.
• Aftal adgang skriftligt – og gem kommunikationen: Sørg for, at alle aftaler om adgang foregår skriftligt, og opbevar korrespondancen, så du kan dokumentere, at du har varslet korrekt.
• Respektér altid, hvis lejer foreslår et andet tidspunkt: Vær fleksibel og imødekommende, hvis lejeren har brug for at ændre tidspunktet, så I undgår unødvendige konflikter.
• Planlæg adgang i god tid: Jo tidligere du varsler, jo større chance er der for, at det passer ind i lejerens planer, og du undgår at skulle rykke eller ændre aftalen.

Når du udlejer din bolig gennem os i Copenhagen Quarters hjælper vi dig med at planlægge adgang til lejemålet, så det sker professionelt, lovligt og med respekt for lejerens rettigheder.