Force majeure

Hvad er force majeure – og hvorfor er det vigtigt for dig som udlejer i København?

Som udlejer i København kan du opleve, at uforudsete og ekstraordinære begivenheder får betydning for dit lejeforhold. Force majeure dækker situationer, hvor hverken du eller lejeren har indflydelse på, hvad der sker – og hvor det bliver umuligt at opfylde lejekontrakten. Det kan for eksempel være naturkatastrofer, krig, pandemier eller andre begivenheder, som ingen kunne forudse eller forhindre. Hvis en force majeure-hændelse gør det umuligt at stille boligen til rådighed, kan det midlertidigt fritage dig for ansvar, indtil situationen er normaliseret. Det er derfor vigtigt, at force majeure er tydeligt beskrevet i lejekontrakten, så både du og lejeren ved, hvad der gælder, hvis det utænkelige sker.

Force majeure giver dig som udlejer et juridisk værn, når begivenheder uden for din kontrol gør det umuligt at opfylde dine forpligtelser.

Hvad tæller som force majeure?

Der findes ikke en udtømmende liste over force majeure-hændelser, men typiske eksempler omfatter:

• Naturkatastrofer som oversvømmelser, stormskader, jordskælv eller ekstreme vejrforhold, der ødelægger eller gør boligen utilgængelig
• Krig, terrorhandlinger eller politiske uroligheder, der forhindrer adgang til ejendommen eller gør det farligt at opholde sig der
• Pandemier, epidemier eller myndighedspåbud, der forhindrer indflytning, adgang eller brug af boligen
• Brand, eksplosioner, omfattende vandskader eller længerevarende strømafbrydelser, hvis årsagen ligger uden for din og lejerens kontrol

For at en hændelse kan betragtes som force majeure, skal den være uforudsigelig, uden skyld hos parterne og gøre det umuligt at opfylde lejeaftalen – ikke blot gøre det dyrere eller mere besværligt.

Force majeure handler om begivenheder, du hverken kunne forudse, undgå eller afbøde, og som reelt forhindrer opfyldelse af aftalen.

Hvornår er force majeure relevant i udlejning?

Force majeure kan blive relevant i flere situationer, hvor det ikke længere er muligt at opfylde lejekontrakten på grund af forhold uden for din eller lejerens kontrol:

• Hvis du som udlejer ikke kan stille lejemålet til rådighed, for eksempel efter en totalskade på ejendommen som følge af brand eller oversvømmelse
• Hvis lejeren ikke kan flytte ind eller bruge boligen på grund af myndighedsforbud, nedlukninger eller adgangsforbud
• Hvis ejendommen bliver ubeboelig på grund af force majeure-hændelser, og det ikke er muligt at genoprette forholdene inden for rimelig tid

Det er vigtigt, at force majeure kun fritager for ansvar, når det faktisk er umuligt at opfylde aftalen – ikke hvis det blot er mere besværligt eller økonomisk byrdefuldt.

Force majeure fritager kun for de forpligtelser, der reelt ikke kan opfyldes – ikke for alt, og ikke hvis opfyldelse stadig er mulig.

Bør du have force majeure med i lejekontrakten?

Det anbefales altid at inkludere en tydelig force majeure-klausul i lejekontrakten. En sådan klausul præciserer, hvilke situationer der betragtes som force majeure, hvordan parterne skal forholde sig, og hvilke rettigheder og pligter der midlertidigt suspenderes. En god force majeure-klausul bør indeholde:

• En beskrivelse af, hvilke hændelser der anses for force majeure, og hvordan de identificeres
• En pligt for begge parter til at give skriftlig besked om force majeure-hændelsen hurtigst muligt
• En beskrivelse af, hvilke forpligtelser der suspenderes, og hvordan parterne skal forholde sig, indtil situationen er løst
• En procedure for genoptagelse af kontraktens opfyldelse, når force majeure-hændelsen ophører

En klar og veldefineret force majeure-klausul skaber tryghed for både dig og lejeren og minimerer risikoen for tvister, hvis uforudsete begivenheder opstår.

En præcis force majeure-klausul giver både dig og lejeren klare retningslinjer i ekstraordinære situationer.

Hvordan håndterer du force majeure i praksis?

Når en force majeure-hændelse opstår, er det vigtigt at handle hurtigt og struktureret:

• Informér lejeren skriftligt så tidligt som muligt om situationen, og beskriv, hvordan og hvorfor lejekontrakten ikke kan opfyldes
• Dokumentér hændelsen grundigt, for eksempel med billeder, pressemeddelelser, myndighedsudtalelser eller rapporter fra forsikringsselskab
• Stop eventuelle betalingskrav, hvis du ikke kan stille boligen til rådighed, og vær tydelig om, hvilke forpligtelser der midlertidigt er suspenderet
• Arbejd aktivt på at genoprette forholdene, så lejemålet kan tages i brug igen, og hold lejeren løbende orienteret om udviklingen og forventet tidshorisont

God kommunikation og grundig dokumentation er afgørende for at undgå misforståelser og konflikter, hvis force majeure bliver aktuelt.

Tydelig kommunikation og dokumentation er nøglen til at håndtere force majeure professionelt og undgå unødvendige tvister.

Hvorfor er force majeure vigtigt for udlejere i København?

I København, hvor mange lejere er afhængige af deres bolig, og hvor du som udlejer kan blive ramt af uforudsete forhold som vandskader, storme eller tekniske nedbrud i ældre ejendomme, er det afgørende at kende dine rettigheder og pligter ved force majeure. En klar håndtering af force majeure kan beskytte dig mod økonomiske tab, ansvar og langvarige tvister, hvis du ikke kan opfylde kontrakten på grund af forhold, du ikke selv er herre over. Det giver dig mulighed for at agere professionelt og ansvarligt, selv i pressede og uforudsigelige situationer.

Force majeure er din juridiske sikkerhedsventil, når begivenheder uden for din kontrol gør det umuligt at opfylde dine forpligtelser som udlejer.