Uopsigelighed

Hvornår er uopsigelighed relevant for dig som udlejer i København?

Som udlejer i København kan uopsigelighed være et vigtigt redskab, hvis du ønsker sikkerhed for, at en lejer bliver boende i en bestemt periode. Det kan være aktuelt, hvis du skal arbejde i udlandet i et par år og vil være sikker på, at din bolig ikke står tom, når du vender hjem. Uopsigelighed kan også give lejeren en følelse af stabilitet, fordi de ved, at de ikke kan blive opsagt uden grund i perioden. Men det er afgørende, at du kender reglerne, for uopsigelighed binder også dig som udlejer og begrænser dine muligheder for at opsige lejemålet.

Uopsigelighed skaber tryghed – men kræver præcis formulering og juridisk forståelse.

Hvad er uopsigelighed?

Uopsigelighed er en aftale i lejekontrakten, hvor enten begge parter eller kun den ene part fraskriver sig retten til at opsige lejemålet i en bestemt periode. Det betyder, at lejemålet ikke kan bringes til ophør af den part, der har fraskrevet sig opsigelsesretten, før perioden er udløbet, medmindre der foreligger en væsentlig misligholdelse. Uopsigelighed skal altid fremgå klart og tydeligt af kontrakten og være aftalt skriftligt. Hvis formuleringen er uklar, kan det føre til tvister, hvor lejelovens almindelige opsigelsesregler vil gælde i stedet.

Du kan ikke bare "bestemme" uopsigelighed – det skal stå tydeligt og utvetydigt i kontrakten.

Forskellen på tidsbegrænset leje og uopsigelighed

Det er vigtigt at kende forskellen mellem tidsbegrænset leje og uopsigelighed, da de har vidt forskellige konsekvenser. Ved tidsbegrænset leje ophører lejemålet automatisk på en fastsat slutdato, uden at der skal ske opsigelse. Lejer har ikke krav på forlængelse, medmindre andet er aftalt. Ved uopsigelighed fortsætter lejemålet efter perioden, og begge parter kan herefter opsige med de almindelige varsler. Uopsigelighed bruges typisk i lejekontrakter, hvor man ønsker at sikre en minimumsperiode, men ikke nødvendigvis vil afslutte lejemålet efterfølgende.

Tidsbegrænset = automatisk slut. Uopsigelig = fortsætter, men kan ikke opsiges før tid.

Sådan aftaler du uopsigelighed korrekt

• Brug typeformular A, 10. udgave: Den officielle typeformular sikrer, at kontrakten lever op til gældende regler og minimerer risikoen for fejl.
• Skriv tydeligt i §11, hvor længe uopsigeligheden gælder: Angiv den præcise periode, fx “Lejemålet er uopsigeligt for begge parter fra 1.8.2024 til 31.7.2026”.
• Angiv om det gælder begge parter eller kun én: Det skal fremgå, om både udlejer og lejer er bundet, eller om det kun gælder den ene part.
• Formuler start- og slutdato klart: Undgå vage formuleringer som “lejemålet er uopsigeligt i to år” – angiv altid konkrete datoer.
• Brug konkret og entydigt sprog: Undgå tvetydigheder, så der ikke opstår tvivl om, hvad der er aftalt.

En uklar formulering om uopsigelighed er juridisk set det samme som ingen aftale.

Fordele og ulemper ved uopsigelighed for udlejere

Fordele:

• Tryghed for faste indtægter: Du ved, at lejer bliver boende i hele perioden, og du undgår uforudsete fraflytninger.
• Forhindrer pludselige fraflytninger: Du slipper for at skulle finde en ny lejer midt i en periode, hvor det kan være svært eller ubelejligt.
• Stærkere position ved midlertidig udlejning: Uopsigelighed er oplagt, hvis du kun ønsker at udleje i en bestemt periode, fx under udlandsophold.

Ulemper:

• Du kan ikke skifte lejer, selv hvis behovet ændrer sig: Hvis din situation ændrer sig, kan du ikke opsige lejer før perioden er slut, medmindre der foreligger misligholdelse.
• Kræver juridisk præcision i kontrakten: En fejl i formuleringen kan gøre aftalen om uopsigelighed ugyldig.
• Begrænser fleksibilitet ved salg eller selvbrug: Hvis du får brug for boligen selv eller ønsker at sælge, kan uopsigeligheden gøre det vanskeligt at disponere over ejendommen.

Uopsigelighed er et stærkt værktøj – men bør kun bruges, når du er helt sikker på dine behov.

Hvad sker der, hvis man alligevel forsøger at opsige?

Hvis du som udlejer opsiger lejer i en uopsigelig periode uden at have en gyldig grund, som fx væsentlig misligholdelse, vil opsigelsen være ugyldig. Lejeren har ret til at blive boende, og du risikerer at sagen ender i Huslejenævnet eller retten. Her kan du blive pålagt at betale sagsomkostninger og eventuelt erstatning, hvis lejeren lider et tab som følge af den ugyldige opsigelse. Det understreger vigtigheden af at respektere uopsigelighedsaftalen.

Uopsigelighed gælder – også hvis du fortryder.

Sådan bruger du uopsigelighed effektivt som udlejer

• Brug uopsigelighed ved midlertidige udlejninger, hvor du har brug for at få boligen tilbage bagefter: Det giver dig sikkerhed for, at lejer ikke bliver boende længere end ønsket, men heller ikke fraflytter for tidligt.
• Drøft vilkåret grundigt med lejeren: En åben dialog om uopsigelighed skaber forståelse og tillid, og minimerer risikoen for misforståelser.
• Undgå at kombinere uopsigelighed med uklare eller tvivlsomme klausuler: Det kan føre til konflikter og gøre kontrakten ugyldig på flere punkter.
• Få en juridisk gennemgang af kontrakten, før du udlejer: En professionel vurdering sikrer, at aftalen er lovlig og beskytter dine interesser.

En velvalgt uopsigelighed kan give dig ro, sikre din økonomi og skabe et mere stabilt lejeforhold.