Vedligeholdelsespligt (lejer)

Lejers vedligeholdelsespligt – hvad du som udlejer skal vide

Når du udlejer bolig i København, er det afgørende at forstå, hvad lejer har ansvaret for at vedligeholde – og hvad du selv skal tage dig af. Mange tvister kan undgås, hvis vedligeholdelsespligten er klart beskrevet og forstået af begge parter. Du kan fastlægge det i lejekontrakten, men visse dele er også lovbestemte og ikke til at forhandle om. En tydelig fordeling af ansvar mindsker risikoen for misforståelser og gør det lettere at håndtere eventuelle uenigheder.

Lejers vedligeholdelsespligt gælder primært indvendige forhold – og bør fremgå tydeligt af kontrakten.

Hvad indebærer vedligeholdelsespligt (lejer)?

Lejers vedligeholdelsespligt handler om at holde det lejede i ordentlig stand i dagligdagen og sørge for, at boligen ikke forfalder på grund af manglende pasning. Det inkluderer typisk:

• Maling og tapetsering af vægge og lofter, så boligen fremstår pæn og velholdt. Lejeren skal løbende sørge for, at overflader ikke forringes unødigt.
• Gulvbehandling, fx lakering eller oliering af trægulve, så de bevarer deres holdbarhed og udseende. Hvis der opstår ridser eller slitage, skal lejeren udbedre det, hvis det er aftalt i kontrakten.
• Småreparationer, som udskiftning af elpærer, afløbsriste, batterier i røgalarmer og lignende. Lejeren skal også sørge for, at afløb ikke stopper til på grund af manglende rengøring.
• Rengøring og almindelig pasning af boligen, herunder fjernelse af kalk i badeværelse og køkken, så der ikke opstår skader på installationer eller overflader.

Der er dog grænser for, hvad lejeren hæfter for. Lejeren skal ikke udbedre skader, der skyldes almindelig slidtage, bygningens alder eller fejl ved installationer, som ligger uden for lejemålet. Hvis der opstår skader, som ikke kan tilskrives lejerens brug, er det udlejers ansvar at udbedre dem.

Lejeren skal ikke udbedre skader, der skyldes bygningens alder eller installationer uden for lejemålet.

Hvad skal du som udlejer selv stå for?

Du har som udlejer ansvar for den udvendige vedligeholdelse og for store reparationer, medmindre andet er aftalt i lejekontrakten. Det betyder, at du skal sørge for:

• Tag, facader og fællesarealer, herunder reparation af utætheder, udskiftning af tagrender, maling af facader og vedligeholdelse af opgange og gårdmiljø.
• Rør- og elinstallationer uden for lejemålet, fx hovedvandledninger, faldstammer, el-tavler og fælles forsyningsanlæg. Hvis der opstår fejl eller skader på disse installationer, er det dit ansvar at få dem udbedret.
• Køkken og bad, hvis det ikke står i kontrakten, at lejer har ansvaret. Det gælder fx udskiftning af hårde hvidevarer, reparation af armaturer og større renoveringer.

Hvis der er tvivl om ansvarsfordelingen, vil Huslejenævnet typisk tage udgangspunkt i kontrakten og gældende praksis. Det er derfor vigtigt, at du som udlejer har styr på, hvad du selv skal tage dig af, og hvad lejeren kan pålægges.

Ved tvivl vil Huslejenævnet typisk afgøre ansvaret ud fra kontrakten og gældende praksis.

Hvor skal det stå i lejekontrakten?

Hvis du ønsker at give lejeren mere ansvar end standardreglerne, skal det fremgå tydeligt i §11 i lejekontrakten. Det kan fx være:

• Vedligeholdelse af hårde hvidevarer, så lejeren selv står for reparation og udskiftning af fx komfur, køleskab og opvaskemaskine.
• Ansvar for udskiftning af pakninger og filtre i vandhaner, brusere og emhætter, så installationerne fungerer optimalt og ikke tager skade.
• Rensning af afløb og vedligehold af altan, fx fjernelse af blade, snavs og sne, så der ikke opstår tilstopninger eller skader.

Hvis du ikke skriver det ind i kontrakten, gælder de almindelige regler fra lejeloven, hvor det meste ansvar ligger hos udlejeren. En præcis og detaljeret formulering i §11 gør det lettere at håndhæve ansvaret, hvis der opstår uenighed.

En klar formulering i §11 sikrer, at begge parter ved, hvem der skal gøre hvad.

Hvordan undgår du konflikter?

Konflikter om vedligeholdelse opstår ofte, når forventningerne ikke er tydelige, eller når der mangler dokumentation for boligens stand. Du kan undgå mange problemer ved at:

• Gennemføre en grundig gennemgang ved indflytning og fraflytning, hvor både du og lejeren deltager. Tag billeder og lav en skriftlig rapport, så der ikke er tvivl om boligens stand.
• Skrive klare og detaljerede beskrivelser i kontrakten, så det fremgår præcist, hvem der har ansvar for hvilke opgaver. Undgå generelle formuleringer, der kan give anledning til fortolkning.
• Kommunikere skriftligt ved uenigheder, så du altid kan dokumentere, hvad der er aftalt, og hvilke påbud eller henstillinger der er givet.

Hvis der opstår uenighed, kan du henvise til kontrakten og den dokumentation, der er indsamlet ved ind- og fraflytning. Det gør det lettere at løse tvisten hurtigt og uden unødvendige omkostninger.

Det vigtigste er, at både du og lejer ved, hvad der forventes – og hvad der ikke gør.

Hvad hvis lejeren ikke vedligeholder?

Hvis lejeren forsømmer sin vedligeholdelsespligt, kan du som udlejer tage flere skridt for at sikre, at boligen bliver bragt i orden:

• Give skriftligt påbud til lejeren om at udbedre de mangler, der er konstateret. Beskriv præcist, hvad der skal gøres, og giv en rimelig frist for udbedring.
• Lade arbejdet udføre for lejers regning, hvis lejeren ikke reagerer på påbuddet. Husk at indhente dokumentation for udgifterne og give lejeren besked, inden arbejdet sættes i gang.
• Opsige eller ophæve lejemålet i grove tilfælde, hvor lejeren gentagne gange eller groft har forsømt sin vedligeholdelsespligt, og hvor det har ført til væsentlige skader på boligen.

Du skal altid kunne dokumentere forsømmelsen og vise, at du har givet lejeren mulighed for at rette op på forholdene, inden du går videre med mere vidtgående skridt.

Vedligeholdelsespligten kan håndhæves – men kun med dokumentation og korrekt proces.