Vedligeholdelse

Hvad er vedligeholdelse – og hvorfor er det vigtigt i København?

Når du udlejer en bolig i København, er vedligeholdelse en af de vigtigste opgaver, du skal have styr på. Vedligeholdelse handler om at holde boligen i god stand gennem løbende istandsættelse, reparationer og udskiftning af slidte eller defekte dele. Det er også afgørende, at du og lejeren har en klar aftale om, hvem der har ansvaret for hvilke opgaver. Hvis ansvaret ikke er tydeligt fordelt, kan det føre til misforståelser, konflikter og økonomiske tab for dig som udlejer.

Vedligeholdelse skal fremgå klart af lejekontrakten – ellers risikerer du uenigheder med lejeren.

Indvendig og udvendig vedligeholdelse – hvad er forskellen?

Der skelnes mellem indvendig og udvendig vedligeholdelse, og det er vigtigt at kende forskellen, når du udlejer bolig i København:

• Indvendig vedligeholdelse: Omfatter vægge, lofter, gulve, indvendige døre, inventar, maling og tapet. Det kan også inkludere mindre reparationer og udskiftning af fx greb, låse eller lister. Indvendig vedligeholdelse er ofte lejerens ansvar, men kun hvis det er aftalt og tydeligt beskrevet i lejekontraktens §11.
• Udvendig vedligeholdelse: Dækker bygningens ydre, herunder tag, facader, vinduer, udvendige døre, trapper, altaner og fællesarealer som opgange og gårdmiljø. Udvendig vedligeholdelse er som udgangspunkt altid udlejerens ansvar og kan ikke fraskrives i lejekontrakten, medmindre der er tale om særlige tilfælde som erhvervslejemål eller udlejning af hele huse.

I typeformular A er det fastlagt, at udlejeren står for det udvendige, mens det indvendige kun kan overgå til lejeren, hvis det er klart angivet i kontrakten.

Udvendig vedligeholdelse kan ikke fraskrives – men du kan godt tildele lejeren ansvar for det indvendige i kontrakten.

Hvorfor er vedligeholdelse vigtig for udlejere i København?

I København er mange ejendomme opført før 195 og kræver derfor løbende vedligeholdelse for at undgå større skader og bevare ejendommens værdi. Små skader som fugt, revner eller slid kan hurtigt udvikle sig til omfattende og dyre reparationer, hvis de ikke håndteres i tide. Samtidig er konkurrencen på boligmarkedet stor, og lejere forventer, at boligen er i god stand. Hvis vedligeholdelsen forsømmes, kan det føre til utilfredse lejere, klager til Huslejenævnet og i sidste ende krav om huslejenedsættelse eller påbud om udbedring.

God vedligeholdelse sikrer både glade lejere og din ejendoms værdi.

Hvem har ansvaret for vedligeholdelse?

Som udgangspunkt er det udlejeren, der har ansvaret for vedligeholdelse, medmindre andet er aftalt i lejekontrakten. For at undgå tvivl og uenigheder bør du som udlejer:

• Skrive tydeligt i §11, hvem der vedligeholder hvad: Beskriv præcist, hvilke opgaver lejeren overtager, og hvad du selv står for. Undgå uklare formuleringer, der kan give anledning til fortolkning.
• Udarbejde en vedligeholdelsesplan for ejendommen: Planlæg faste eftersyn og vedligeholdelsesopgaver, så du har overblik over, hvad der skal laves hvornår.
• Reagere hurtigt på fejl og mangler, som lejeren melder ind: Jo hurtigere du håndterer problemer, desto mindre risiko er der for, at skaderne udvikler sig eller fører til utilfredshed.

Lejekontrakten er dit vigtigste redskab til at fordele ansvar klart.

Sådan planlægger du vedligeholdelse effektivt

En systematisk tilgang til vedligeholdelse gør det lettere at holde styr på opgaverne og undgå uforudsete udgifter. Som udlejer kan du med fordel:

• Lave faste årlige tjek: Gennemgå boligen og ejendommens fællesarealer mindst én gang om året. Tjek især vinduer, tag, badeværelse, installationer og eventuelle tegn på fugt eller slid.
• Have en buffer i budgettet til akutte reparationer: Sæt penge til side til uforudsete udgifter, så du kan reagere hurtigt, hvis der opstår skader eller behov for reparation.
• Tage billeder ved ind- og udflytning og gemme dokumentation for tidligere arbejde: Fotodokumentation og gemte fakturaer gør det lettere at bevise boligens stand og de reparationer, der er udført, hvis der opstår uenighed med lejeren.

Systematisk vedligeholdelse reducerer risikoen for tvister og uforudsete udgifter.

Vedligeholdelse og fraflytning

Når lejeren fraflytter boligen, bliver vedligeholdelse ofte et centralt punkt i opgørelsen mellem lejer og udlejer. Det er vigtigt at kunne dokumentere, hvad der er almindelig slitage, og hvad der er misligholdelse, som lejeren skal betale for. Her er det afgørende, at du:

• Gennemfører et grundigt fraflytningssyn med billeder og noter: Dokumentér alle forhold, så du kan bevise, hvad der var boligens stand ved fraflytning.
• Skelner tydeligt mellem almindelig slitage og skader, der skyldes forkert brug eller manglende vedligeholdelse fra lejerens side.
• Fremsætter eventuelle krav om istandsættelse eller betaling inden for de gældende frister, så du ikke mister retten til at gøre krav gældende.

Jo bedre din dokumentation er, jo nemmere er det at opkræve penge for misligholdelse – og ikke for slid.