Vedligeholdelsesaftale i kontrakten

Hvorfor vedligeholdelsesaftale i kontrakten er vigtig i København

Når du udlejer en bolig i København, er det afgørende at få præciseret vedligeholdelsespligterne i kontrakten. Hvis det ikke fremgår tydeligt, følger man automatisk lejelovens standard – og det kan give dig som udlejer uventet ansvar og udgifter. En klar vedligeholdelsesaftale i kontrakten sikrer, at begge parter ved, hvad de skal tage sig af, og minimerer risikoen for tvister, misforståelser og økonomiske overraskelser. Det er især vigtigt i København, hvor mange ejendomme er ældre, og hvor der ofte er flere beboere under samme tag, hvilket øger behovet for klare aftaler.

En tydelig vedligeholdelsesaftale i kontrakten er dit vigtigste redskab til at fordele ansvar og undgå misforståelser.

Hvad er vedligeholdelsesaftale i kontrakten?

En vedligeholdelsesaftale er en skriftlig formulering i lejekontrakten – ofte i §11 – som præciserer, om lejer eller udlejer står for indvendig og/eller udvendig vedligeholdelse. Uden denne aftale følger man lejelovens udgangspunkt, hvor du som udlejer har det fulde ansvar for vedligeholdelse. Ved at tilføje en vedligeholdelsesaftale kan du tilpasse ansvarsfordelingen, så den passer til boligens stand, lejerens ønsker og dine egne behov som udlejer. Det giver dig mulighed for at sikre, at lejeren tager ansvar for daglig vedligeholdelse, mens du selv bevarer kontrollen over de større og mere tekniske opgaver.

En vedligeholdelsesaftale i kontrakten overgår i praksis ofte standardreglerne – og kan tilpasses dine behov som udlejer.

Hvad skal du som udlejer være opmærksom på?

Når du laver en vedligeholdelsesaftale i kontrakten, skal du sikre, at:

• Ansvarsfordelingen er tydelig og konkret: Beskriv præcist, hvilke opgaver lejeren overtager, og hvilke du selv står for. Undgå generelle formuleringer som “lejer står for vedligeholdelse”, da det kan give anledning til fortolkning og uenighed.
• Der ikke er modstrid med lejeloven: Du kan ikke overdrage udvendig vedligeholdelse til lejeren i almindelige boliglejemål. Det gælder fx tag, facader, vinduer og fællesarealer. Hvis du forsøger at fraskrive dig dette ansvar, vil det ikke blive anerkendt, hvis sagen ender i Huslejenævnet.
• Aftalen er skrevet klart og juridisk holdbart ind i §11: Brug et sprog, der er let at forstå, og undgå tekniske udtryk, medmindre de forklares. En klar og gennemarbejdet formulering gør det lettere at håndhæve aftalen, hvis der opstår uenighed.

Hvis der opstår tvivl, vil Huslejenævnet altid tage udgangspunkt i ordlyden af kontrakten. Det er derfor vigtigt, at du gennemgår aftalen grundigt, inden den underskrives.

Vage formuleringer skaber usikkerhed – konkret sprog skaber tryghed.

Typiske formuleringer i §11 om vedligeholdelse

Eksempler på, hvordan man kan skrive en vedligeholdelsesaftale:

• “Lejer har den indvendige vedligeholdelse, herunder maling, gulvbehandling og vedligehold af låse og håndtag.” Denne formulering gør det klart, at lejeren har ansvar for de løbende opgaver inde i boligen.
• “Udlejer står for den udvendige vedligeholdelse af ejendommen, herunder vinduer, døre og installationer.” Her præciseres det, at udlejeren har ansvaret for de bygningsdele, der beskytter ejendommen mod vejr og vind.
• “Lejer skal vedligeholde og udskifte komfur, køleskab og emhætte.” Dette kan være relevant, hvis der er hårde hvidevarer i boligen, og du ønsker, at lejeren selv står for reparation og udskiftning.

Disse formuleringer bør altid tilpasses boligens stand, alder og særlige forhold. Det kan fx være relevant at tage højde for, om der er særlige installationer, eller om boligen har ældre vinduer, der kræver ekstra vedligeholdelse.

Din §11-formulering er ikke en standardtekst – den bør tilpasses hver enkelt udlejning.

Sådan bruger du vedligeholdelsesaftale i kontrakten effektivt

Vil du undgå konflikter og misforståelser, skal vedligeholdelsesaftalen:

• Være let at forstå for lejeren: Brug et klart og enkelt sprog, så lejeren ikke er i tvivl om sine forpligtelser. Gennemgå aftalen sammen med lejeren, så eventuelle spørgsmål kan afklares, inden kontrakten underskrives.
• Være gennemgået med lejeren ved kontraktens indgåelse: Tag dig tid til at forklare, hvad aftalen betyder i praksis, og hvad lejeren konkret skal tage sig af. Det kan være en fordel at udlevere en skriftlig oversigt over ansvarsfordelingen.
• Matche boligens alder og stand: Ældre boliger kan kræve mere vedligeholdelse, og det bør afspejles i aftalen. Overvej, om der er særlige forhold, der skal nævnes, fx vedligeholdelse af altaner, gamle installationer eller fællesarealer.
• Følges op med regelmæssigt tilsyn og vedligeholdelsesplan: Lav en plan for, hvordan og hvornår boligen gennemgås, og følg op på, om lejeren overholder sine forpligtelser. Det kan være en fordel at dokumentere tilsyn og eventuelle påmindelser skriftligt.

En god kontrakt sikrer ikke alt – men den gør det langt nemmere at håndhæve dine rettigheder.

Hvad siger loven om vedligeholdelse?

Lejeloven foreskriver, at udlejeren som udgangspunkt har både den indvendige og udvendige vedligeholdelse. Men du kan overdrage den indvendige vedligeholdelse til lejeren – dog kun hvis det fremgår tydeligt af kontrakten. Det betyder, at hvis du ønsker, at lejeren skal stå for fx maling, gulvbehandling eller vedligeholdelse af inventar, skal det være beskrevet klart og konkret i §11. Hvis det ikke er aftalt, vil ansvaret automatisk ligge hos dig som udlejer, og du kan ikke efterfølgende kræve, at lejeren betaler for opgaver, der ikke er aftalt.

Hvis du vil afvige fra lejelovens udgangspunkt, skal det altid fremgå af §11.