Maling (hvidtning og farver)

Kort fortalt: Maling og hvidtning er indvendig vedligeholdelse, som efter lejeloven påhviler udlejer, medmindre lejer har overtaget pligten i lejekontrakten. Ved fraflytning kan du kun kræve maling, når væggene reelt trænger, og aldrig til en bedre stand, end lejer overtog boligen i.

Maling af vægge og lofter er en af de hyppigste kilder til uenighed mellem lejere og udlejere. Hvem har ansvaret for maling ved ind- og fraflytning? Må lejer male i stærke farver? Og hvad kan du som udlejer kræve ved aflevering? Med klare regler om maling – herunder hvidtning og farvevalg – kan du sikre, at boligen forbliver attraktiv og værdifuld. En tydelig aftale om maling beskytter både din investering og lejerens ret til at sætte sit præg på boligen.

Klare regler om maling og farvevalg forebygger konflikter og gør det lettere at håndtere fraflytning.

Hvad betyder hvidtning, og hvorfor bruges det?

Hvidtning er det klassiske udtryk for, at vægge og lofter er malet hvide eller lyse – ofte som standard i danske lejeboliger. Det giver boligen et neutralt, lyst udtryk og gør det nemt at genudleje, fordi nye lejere kan flytte ind uden at skulle male først. Hvidtning gør det også lettere at opdage eventuelle skader eller misfarvninger, som kræver udbedring.

Som udlejer kan du kræve, at boligen afleveres “hvidtet”, hvis det fremgår af lejekontrakten. Det er dog vigtigt, at kravet er præcist formuleret, og at du kan dokumentere, at boligen var hvidtet ved indflytning.

Hvidtning handler om neutral stand – og gør boligen nem at overtage for næste lejer, hvilket øger din mulighed for hurtig genudlejning.

Hvis du ikke har dokumentation for, at boligen var hvid eller lys ved indflytning, kan det være svært at kræve det ved fraflytning.

Hvem har ansvar for maling under lejeperioden?

Efter lejeloven er det udlejer, der har den indvendige vedligeholdelse, og den omfatter netop hvidtning, maling, tapetsering og behandling af gulve (lejelovens § 111 og § 112). Pligten kan dog overdrages til lejer ved aftale i lejekontrakten. Står der intet i kontrakten, er det altså dig som udlejer, der skal male, når det er påkrævet.

Har lejer overtaget vedligeholdelsespligten, skal lejer male, så ofte det er nødvendigt under hensyn til boligens karakter. Hvis væggene stadig fremstår pæne, rene og uden misfarvning, kan du derfor ikke kræve maling ved fraflytning, bare fordi det står i § 11. Det kan heller ikke aftales, at lejer ved fraflytning skal istandsætte mere end det, lejers vedligeholdelsespligt omfatter (§ 115).

Hvis lejer har overtaget en nymalet bolig, kan du lettere kræve, at den afleveres i samme stand, men det kræver dokumentation.

Maling og hvidtning påhviler udlejer efter lejelovens § 112, medmindre lejer har overtaget den indvendige vedligeholdelse i lejekontrakten. Selv da kan maling kun kræves, når den reelt er påkrævet.

Må lejer male i farver?

Ja – men kun hvis ikke andet er aftalt. Du kan i kontraktens §11 indskrive, at lejer kun må bruge lyse eller neutrale farver, og at boligen skal afleveres nymalet i hvid eller lys tone. Hvis lejer maler i stærke eller mørke farver uden tilladelse, kan du kræve, at boligen males om ved fraflytning, så den fremstår neutral igen.

Farverige vægge, som ikke er dækket ordentligt ved fraflytning, kan kræves genmalet for lejers regning. Det er derfor en fordel at tage billeder ved indflytning, så du kan dokumentere, hvilke farver der var i boligen fra start.

Uden en aftale i kontrakten må lejer selv vælge farver – men det kan give problemer ved fraflytning, hvis farverne ikke er lette at dække.

Hvis du ønsker at undgå stærke farver, bør du være meget tydelig i kontrakten og informere lejer om konsekvenserne.

Sådan formulerer du krav om maling i §11

Vil du som udlejer stille krav om hvidtning og farver, skal det skrives præcist i lejekontrakten under særlige vilkår i § 11. Kravet har kun effekt, hvis lejer også har overtaget den indvendige vedligeholdelse, og du kan aldrig kræve boligen afleveret i bedre stand, end lejer overtog den i (lejelovens § 187, stk. 1). Fx:

“Lejer har den indvendige vedligeholdelse. Ved fraflytning skal vægge og lofter fremstå i hvid eller lys neutral farve. Lejer må ikke male i mørke eller stærke farver uden forudgående skriftlig tilladelse fra udlejer.”

Dokumentér samtidig væggenes stand og farver i en indflytningsrapport med billeder. Udlejer du mere end én lejlighed, skal du holde indflytningssyn og udlevere rapporten. Ellers bortfalder dit krav på istandsættelse ved fraflytning, medmindre det skyldes skader, lejer er ansvarlig for (§ 90). En præcis formulering gør det også lettere at dokumentere, hvis sagen ender i Huslejenævnet.

Det er en god idé at gennemgå § 11 med lejeren ved indflytning, så der ikke opstår misforståelser senere.

Et krav om hvidtning i lejekontraktens § 11 holder kun, hvis lejer har den indvendige vedligeholdelse, og det kan aldrig kræve boligen afleveret i bedre stand, end lejer overtog den i.

Hvordan vurderes behovet for maling?

Ved fraflytning vurderes behovet ud fra boligens faktiske stand sammenholdt med standen ved indflytning. Er der pletter, misfarvning, nikotin, fedt eller skader, kan du kræve maling, hvis lejer har vedligeholdelsespligten, eller hvis forringelsen går ud over almindeligt slid og ælde, fx mørke farver, som lejer selv har malet. Er væggene pæne og neutrale, kan du ikke kræve det, bare fordi kontrakten nævner maling.

Fristerne er korte. Udlejer du mere end én lejlighed, skal du holde fraflytningssyn senest 2 uger efter, at du er blevet bekendt med fraflytningen, indkalde lejer skriftligt med mindst 1 uges varsel og udarbejde en fraflytningsrapport. Maling, der ikke står i rapporten, kan du ikke kræve betalt. Udlejer du kun én lejlighed, skal kravet gøres gældende senest 2 uger efter fraflytningsdagen (lejelovens § 187, stk. 2–5).

Hvis der er tvivl, kan en uvildig vurdering fra en maler eller byggesagkyndig være en fordel.

Behovet for maling afgøres af væggenes konkrete stand ved fraflytning, og krav om maling skal gøres gældende inden for 2 uger efter flyttesynet eller fraflytningsdagen.

Gode råd til dig som udlejer i København

• Tag billeder ved indflytning og fraflytning, så du kan dokumentere væggenes stand og farvevalg
• Brug præcise formuleringer i §11, så der ikke opstår tvivl om ansvar og krav
• Tjek væggenes stand – ikke kun farven, men også for pletter, misfarvning og skader
• Afstem forventninger skriftligt, hvis lejer vil male selv, og sørg for, at der er en klar aftale om farver og kvalitet
• Sørg for, at maling bliver udført ordentligt (af lejer eller fagperson), så boligen fremstår pæn og indflytningsklar for næste lejer

God dokumentation og klare aftaler er dine bedste værktøjer ved maling og aflevering – og sikrer, at boligen bevares i god stand gennem hele lejeperioden.