Maling (hvidtning og farver)

Hyppig årsag til uenighed mellem lejer og udlejer

Maling af vægge og lofter er en af de hyppigste kilder til uenighed mellem lejere og udlejere. Hvem har ansvaret for maling ved ind- og fraflytning? Må lejer male i stærke farver? Og hvad kan du som udlejer kræve ved aflevering? Med klare regler om maling – herunder hvidtning og farvevalg – kan du sikre, at boligen forbliver attraktiv og værdifuld. En tydelig aftale om maling beskytter både din investering og lejerens ret til at sætte sit præg på boligen.

Klare regler om maling og farvevalg forebygger konflikter og gør det lettere at håndtere fraflytning.

Hvad betyder hvidtning, og hvorfor bruges det?

Hvidtning er det klassiske udtryk for, at vægge og lofter er malet hvide eller lyse – ofte som standard i danske lejeboliger. Det giver boligen et neutralt, lyst udtryk og gør det nemt at genudleje, fordi nye lejere kan flytte ind uden at skulle male først. Hvidtning gør det også lettere at opdage eventuelle skader eller misfarvninger, som kræver udbedring.

Som udlejer kan du kræve, at boligen afleveres “hvidtet”, hvis det fremgår af lejekontrakten. Det er dog vigtigt, at kravet er præcist formuleret, og at du kan dokumentere, at boligen var hvidtet ved indflytning.

Hvidtning handler om neutral stand – og gør boligen nem at overtage for næste lejer, hvilket øger din mulighed for hurtig genudlejning.

Hvis du ikke har dokumentation for, at boligen var hvid eller lys ved indflytning, kan det være svært at kræve det ved fraflytning.

Hvem har ansvar for maling under lejeperioden?

Lejer har som udgangspunkt ansvaret for indvendig vedligeholdelse, herunder maling og hvidtning, medmindre andet er aftalt. Du kan dog som udlejer tage over på den løbende vedligehold, hvis det står i kontrakten. Det er vigtigt at præcisere, hvem der har ansvaret, så der ikke opstår tvivl ved fraflytning.

Hvis der ikke er behov for maling, kan du ikke kræve det ved fraflytning – uanset hvad der står i §11. Det betyder, at hvis væggene stadig fremstår pæne, rene og uden misfarvning, kan du ikke kræve, at lejer maler, bare fordi det står i kontrakten.

Maling må kun kræves, hvis der er et reelt behov – og hvis lejer har haft ansvaret i perioden, skal det fremgå tydeligt af kontrakten.

Hvis lejer har overtaget en nymalet bolig, kan du lettere kræve, at den afleveres i samme stand, men det kræver dokumentation.

Må lejer male i farver?

Ja – men kun hvis ikke andet er aftalt. Du kan i kontraktens §11 indskrive, at lejer kun må bruge lyse eller neutrale farver, og at boligen skal afleveres nymalet i hvid eller lys tone. Hvis lejer maler i stærke eller mørke farver uden tilladelse, kan du kræve, at boligen males om ved fraflytning, så den fremstår neutral igen.

Farverige vægge, som ikke er dækket ordentligt ved fraflytning, kan kræves genmalet for lejers regning. Det er derfor en fordel at tage billeder ved indflytning, så du kan dokumentere, hvilke farver der var i boligen fra start.

Uden en aftale i kontrakten må lejer selv vælge farver – men det kan give problemer ved fraflytning, hvis farverne ikke er lette at dække.

Hvis du ønsker at undgå stærke farver, bør du være meget tydelig i kontrakten og informere lejer om konsekvenserne.

Sådan formulerer du krav om maling i §11

Vil du som udlejer stille krav om hvidtning og farver, skal det skrives præcist i lejekontraktens §11. Fx:

“Lejemålet afleveres nymalet i hvid eller lys neutral farve. Lejer må ikke male i mørke eller stærke farver uden forudgående skriftlig tilladelse fra udlejer.”

Det gør det nemmere at fastholde krav ved fraflytning og vurdere, om maling er nødvendigt. En præcis formulering gør det også lettere at dokumentere, hvis sagen ender i Huslejenævnet.

En tydelig §11 giver dig et stærkere udgangspunkt ved vurdering af lejers aflevering og minimerer risikoen for uenighed.

Det er en god idé at gennemgå §11 med lejeren ved indflytning, så der ikke opstår misforståelser senere.

Hvordan vurderes behovet for maling?

Ved fraflytning vurderes behovet ud fra boligens faktiske stand. Er der pletter, misfarvning, nikotin, fedt, stærke farver eller skader – så kan du som udlejer kræve maling. Er væggene pæne og neutrale, kan du ikke kræve det, bare fordi kontrakten nævner maling. Det er derfor vigtigt at tage billeder ved både ind- og fraflytning, så du kan dokumentere eventuelle ændringer.

Det er den konkrete stand – ikke bare kontraktens ord – der afgør dit krav om maling ved fraflytning.

Hvis der er tvivl, kan en uvildig vurdering fra en maler eller byggesagkyndig være en fordel.

Gode råd til dig som udlejer i København

• Tag billeder ved indflytning og fraflytning, så du kan dokumentere væggenes stand og farvevalg
• Brug præcise formuleringer i §11, så der ikke opstår tvivl om ansvar og krav
• Tjek væggenes stand – ikke kun farven, men også for pletter, misfarvning og skader
• Afstem forventninger skriftligt, hvis lejer vil male selv, og sørg for, at der er en klar aftale om farver og kvalitet
• Sørg for, at maling bliver udført ordentligt (af lejer eller fagperson), så boligen fremstår pæn og indflytningsklar for næste lejer

God dokumentation og klare aftaler er dine bedste værktøjer ved maling og aflevering – og sikrer, at boligen bevares i god stand gennem hele lejeperioden.