Afvigelser fra vedligeholdelsespligt

Når vedligeholdelsesansvaret aftales anderledes

I mange tilfælde ønsker private udlejere i København at justere standardreglerne for, hvem der skal stå for maling, gulvbehandling og andet indvendigt vedligehold. Disse justeringer kaldes afvigelser fra vedligeholdelsespligt, og de skal være klart beskrevet i lejekontrakten – typisk i §11. Hvis du gør det korrekt, kan det give dig som udlejer færre praktiske forpligtelser og mere fleksibilitet i forhold til vedligeholdelsen af boligen.

En tydelig aftale om vedligehold kan spare dig for både tid og uenigheder.

Hvad er afvigelser fra vedligeholdelsespligt?

Som hovedregel skal udlejeren stå for den indvendige vedligeholdelse, medmindre andet er aftalt. Men det er muligt at fravige denne regel og lade lejeren overtage opgaven – for eksempel med maling af vægge, lakering af gulve, vedligeholdelse af hårde hvidevarer eller mindre reparationer i boligen. Afvigelserne skal være klart og præcist beskrevet i lejekontrakten, så der ikke opstår tvivl om, hvem der har ansvaret for hvilke opgaver under lejeperioden.

En afvigelse skal altid fremgå klart af kontrakten og være lovlig i henhold til lejeloven.

Hvorfor er det relevant for udlejere i København?

I København, hvor mange boliger lejes ud i kortere eller mellemlange perioder, er det ofte praktisk, at lejeren selv står for løbende vedligehold. Det kan især være relevant ved tidsbegrænset udlejning af egen bolig, hvor du ønsker, at lejemålet returneres i samme stand, som det blev overtaget. Ved at lade lejeren overtage vedligeholdelsen kan du undgå at skulle bruge tid og penge på småreparationer og maling mellem lejemålene, og du kan sikre, at boligen holdes i god stand under hele lejeperioden.

Du kan undgå en række udgifter, hvis lejeren vedligeholder undervejs.

Sådan formulerer du det korrekt i kontrakten

Hvis du ønsker at lave afvigelser fra vedligeholdelsespligt, skal det skrives tydeligt og præcist i §11 i lejekontrakten. For eksempel: "Lejeren overtager den indvendige vedligeholdelse, herunder maling, tapetsering og gulvbehandling." Det er vigtigt, at aftalen ikke er uklar eller upræcis – ellers risikerer du, at den ikke er gyldig, og at du ikke kan gøre krav gældende over for lejeren ved fraflytning. Du bør også specificere, om lejeren skal udføre vedligeholdelsen løbende eller kun ved fraflytning, og hvilke standarder der gælder for arbejdet.

Uklare formuleringer kan give problemer, hvis der opstår tvivl ved fraflytning.

Eksempler på almindelige afvigelser

• Lejer overtager alt indvendigt vedligehold, herunder maling, tapetsering, lakering af gulve og mindre reparationer
• Lejer vedligeholder hårde hvidevarer, for eksempel rengøring og udskiftning af filtre eller mindre reparationer
• Udlejer fraskriver sig ansvar for løbende maling og vedligeholdelse af overflader, så det er lejeren, der skal sørge for, at boligen fremstår velholdt under hele lejeperioden
• Lejer har ansvar for udskiftning af pærer, sikringer og mindre sliddele i boligen
• Det er vigtigt, at du ikke laver afvigelser, som stiller lejeren dårligere end loven tillader – for eksempel at lejer selv skal male ved indflytning, eller at lejer pålægges vedligeholdelsesopgaver, der ifølge lejeloven er udlejers ansvar.

Hold dig altid inden for rammerne af lejeloven – og søg evt. juridisk rådgivning.

Gode råd til udlejere

• Brug altid den autoriserede lejekontrakt og tilføj et tydeligt §11-afsnit, hvor alle afvigelser er beskrevet
• Vær så konkret som muligt i din formulering – undgå vage eller generelle beskrivelser, der kan give anledning til fortolkning
• Tag en grundig snak med lejeren om, hvad det konkret betyder, hvis vedligeholdelsesansvaret ændres, så begge parter er enige om, hvad der forventes
• Dokumentér boligens stand ved både indflytning og fraflytning med synsrapport og billeder, så du kan bevise, hvordan boligen så ud, da lejeren overtog og afleverede den
• Følg op løbende under lejeperioden, hvis du har mistanke om, at vedligeholdelsen ikke bliver udført som aftalt
• Klare aftaler og god kommunikation giver dig et stærkere grundlag som udlejer og mindsker risikoen for uenighed, når lejemålet ophører.

Klare aftaler og god kommunikation giver dig et stærkere grundlag som udlejer.