En emhætte med aftræk leder damp og fedt ud af bygningen via en ventilationskanal og kræver minimum 120 m³/t kapacitet efter BR18. En emhætte med recirkulation renser luften via kulfilter og sender den tilbage i rummet — her er der intet krav til kanalføring, men kulfilteret skal skiftes 1–2 gange om året.
Kort fortalt: Som udlejer i København er du ansvarlig for, at emhætten er lovligt installeret og funktionsdygtig — fejlmonteret aftræk i ældre ejendomme med fælleskanal kan ifølge Bygningsreglementet (BR18) skabe undertryk, fugtskader og skimmel i hele opgangen. Den løbende filterrensning er lejerens ansvar, men skal fremgå eksplicit af lejekontrakt typeformular A10, §11.
Emhætte og aftræk – vigtigt for indeklima og ansvar som udlejer
Når du udlejer en lejlighed i København, er emhætte og aftræk en vigtig del af boligens funktionelle stand. Dårlig udsugning kan føre til fugtproblemer, lugtgener og fedtaflejringer, som skader både boligen og trivslen for lejeren. Som udlejer er du ansvarlig for, at det tekniske fungerer, og for at informere lejeren om, hvordan emhætten skal bruges og vedligeholdes. Emhætten er underlagt lejelovens regler om mangelfuld stand — svigter den, kan lejer kræve afhjælpning eller lejenedsættelse. De samme principper gælder i øvrigt for badeværelsets ventilation, hvor fugt og utilstrækkelig udsugning er en hyppig kilde til tvister.
Som udlejer i København har du pligt til at aflevere en funktionsdygtig emhætte — svigter den, kan lejer efter lejeloven kræve afhjælpning eller forholdsmæssigt afslag i huslejen.
Hvad er forskellen på recirkulation og aftræk?
To typer emhætter – og to slags vedligehold Emhætter findes i to hovedtyper: med aftræk og med recirkulation. En emhætte med aftræk leder damp, lugt og fedt ud af bygningen gennem en ventilationskanal og er den mest effektive løsning — Bygningsreglementet (BR18) stiller krav om en minimumskapacitet på 120 m³/t ved madlavning i nye boliger. En emhætte med recirkulation renser luften gennem et kulfilter og sender den tilbage i rummet. Her er det afgørende, at kulfilteret udskiftes regelmæssigt, typisk 1–2 gange om året, for at sikre, at fedt og lugt ikke ophobes. Se i øvrigt hårde hvidevarer for det generelle ansvarsbillede ved apparater i lejemålet.
Aftræksforhold i ældre ejendomme i København
Brug af fælles aftræk – og risici ved forkert brug I mange ældre københavnske ejendomme — typisk bygget før 1960 langs gader som Frederikssundsvej, Nørrebrogade og Istedgade — er emhætter koblet på et fælles aftræk, som deles af flere lejligheder. BR18 §436 kræver, at emhætter på fælles aftræksanlæg er trykløse og uden integreret motor, da en motoriseret emhætte kan skabe undertryk i systemet og trække lugt og fugt ind i nabolejligheder. Forkert installerede emhætter kan føre til skimmelsvamp i både egen og andres lejligheder. Eventuelle ændringer kræver tilladelse fra ejer- eller andelsforeningen — og i mange tilfælde en autoriseret VVS-installatør.
I ældre københavnske ejendomme med fællesaftræk må emhætten ifølge BR18 §436 ikke have integreret motor — forkert type kan skabe undertryk og skimmelrisiko i hele opgangen.
Vedligehold og ansvar
Hvem skal rense filtre – og hvem skal sørge for reparation? Hvis emhætten er en del af det lejede, har du som udlejer ansvaret for, at den virker og er lovligt installeret — dette følger af lejelovens § 9 om mangelfuld stand ved overdragelse. Den løbende vedligeholdelse, som rensning af fedtfilter og udskiftning af kulfilter, er lejers ansvar som en del af den almindelige brug, men kun hvis det fremgår eksplicit af typeformular A10, §11. Opstår der funktionsfejl eller problemer med selve aftrækket, er reparation og udskiftning udlejers ansvar — og kan ikke pålægges lejer via §11. For det samlede billede af indvendig vedligeholdelse gælder de samme principper.
Udlejers ansvar efter lejelovens § 9 omfatter funktionsdygtig emhætte ved overdragelse — filterrensning kan overdrages til lejer, men kun ved eksplicit aftale i typeformular A10, §11.
Dokumentation og oplysning ved indflytning
Tjekliste ved overdragelse af lejlighed
- Notér type og stand på emhætten ved indflytningssyn, så både du og lejeren ved, hvad der var udgangspunktet
- Tag billeder af emhætte, filter og eventuelle aftrækskanaler — gem dem som fotodokumentation bilagt lejekontrakten
- Giv skriftlig instruktion i vedligehold og filterrens, herunder filtertype og -interval, så lejeren ved præcis hvad der forventes
- Skriv tydeligt i §11, hvem der har ansvar for vedligeholdelse, reparation og udskiftning af filtre — og hvilken type emhætte der er installeret
Fotodokumentation og skriftlig instruktion ved indflytning er det eneste, der med sikkerhed afgør om manglende filterrens eller aftræksblokering er opstået under lejeperioden — og hvem der hæfter.
Emhætte og aftræk – et overset ansvar
Derfor bør du som udlejer tage emhætten alvorligt Selvom emhætten ofte betragtes som et mindre apparat, har den stor betydning for både komfort, indeklima og bevaringsstand. Madlavning uden ordentlig udsugning kan føre til kondens på vægge og lofter, fedt i køkkenskabe og dårlig luftkvalitet, som kan give gener for lejeren og skade boligen på sigt. Dårlig udsugning kan også føre til skimmelsvamp og øgede vedligeholdelsesomkostninger.
En velfungerende emhætte giver bedre indeklima, færre skader og mere tilfredse lejere – og beskytter din investering som udlejer.
Ved at tage ansvar for emhætte og aftræk viser du, at du prioriterer både boligens stand og lejerens trivsel.
