En emhætte med aftræk leder damp, fedt og fugt ud af bygningen gennem en kanal. I nye boliger kræver BR18 § 443 afkast til det fri og en udsugning på mindst 20 l/s (72 m³/t). En emhætte med recirkulation renser luften gennem et kulfilter og sender den tilbage i rummet. Den fjerner ikke fugt, og kulfilteret skal skiftes 1–2 gange om året.
Kort fortalt: Som udlejer skal du aflevere en funktionsdygtig emhætte i god og forsvarlig stand (lejelovens § 89) og udbedre fejl på emhætte og aftræk. Gør du ikke det efter påkrav, kan lejeren kræve afhjælpning eller forholdsmæssigt afslag i lejen (§ 95). Den løbende filterrensning kan overdrages til lejeren, men kun ved en udtrykkelig aftale i lejekontraktens § 11.
Emhætte og aftræk – vigtigt for indeklima og ansvar som udlejer
Når du udlejer en lejlighed i København, er emhætte og aftræk en vigtig del af boligens funktionelle stand. Dårlig udsugning kan føre til fugtproblemer, lugtgener og fedtaflejringer, som skader både boligen og trivslen for lejeren. Som udlejer er du ansvarlig for, at det tekniske fungerer, og for at informere lejeren om, hvordan emhætten skal bruges og vedligeholdes. Emhætten er underlagt lejelovens regler om mangelfuld stand — svigter den, kan lejer kræve afhjælpning eller lejenedsættelse. De samme principper gælder i øvrigt for badeværelsets ventilation, hvor fugt og utilstrækkelig udsugning er en hyppig kilde til tvister.
Som udlejer i København har du pligt til at aflevere en funktionsdygtig emhætte — svigter den, kan lejer efter lejeloven kræve afhjælpning eller forholdsmæssigt afslag i huslejen.
Hvad er forskellen på recirkulation og aftræk?
To typer emhætter – og to slags vedligehold
Emhætter findes i to hovedtyper: med aftræk og med recirkulation. En emhætte med aftræk leder damp, lugt og fedt ud af bygningen gennem en kanal og er den mest effektive løsning. I nye boliger kræver Bygningsreglementet (BR18 § 443, stk. 3) en emhætte med regulerbar mekanisk udsugning og afkast til det fri. Udsugningen skal kunne øges til mindst 20 l/s, svarende til 72 m³/t.
En emhætte med recirkulation renser luften gennem et kulfilter og sender den tilbage i rummet. Den binder fedt og lugt, men fjerner ikke fugt fra madlavningen, og den opfylder derfor ikke BR18's krav i nybyggeri. I ældre lejligheder, hvor der ikke kan etableres aftræk, er recirkulation alternativet. Her er det afgørende, at kulfilteret udskiftes 1–2 gange om året, og at køkkenet i øvrigt har god ventilation og luftkvalitet. Se i øvrigt hårde hvidevarer for det generelle ansvarsbillede ved apparater i lejemålet.
BR18 § 443 kræver i nye boliger en emhætte med afkast til det fri og en udsugning på mindst 20 l/s (72 m³/t). En recirkulationsemhætte fjerner ikke fugt og er derfor alternativet i ældre lejligheder, hvor aftræk ikke kan etableres.
Aftræksforhold i ældre ejendomme i København
Brug af fælles aftræk – og risici ved forkert brug
I mange ældre københavnske etageejendomme, fx på Nørrebro, Vesterbro og i Nordvest, er køkkenerne koblet på et fælles aftræk eller en central udsugning, som deles af flere lejligheder. Her bruges en motorløs emhætte (et såkaldt centralemfang), der trækker på ejendommens fælles ventilator. En emhætte med egen motor kan forstyrre trykket i kanalen og presse os, lugt og fugt over i nabolejlighederne. Emhætten må heller ikke føres ud i skorstenen eller i aftrækket fra bad og toilet, da de ikke er beregnet til fedtholdig luft fra madlavning.
Forkert installerede emhætter kan føre til skimmelsvamp i både egen og andres lejligheder. Udlejer du en ejer- eller andelslejlighed, kræver ændringer af emhætte og aftræk tilladelse fra ejerforeningen eller andelsforeningen, og i mange tilfælde en autoriseret VVS-installatør.
I ældre københavnske ejendomme med fælles aftræk bruges en motorløs emhætte, der trækker på ejendommens centrale ventilator. En emhætte med egen motor eller en tilslutning til skorsten eller badeværelsesaftræk kan sende os og fugt videre til naboerne.
Vedligehold og ansvar
Hvem skal rense filtre – og hvem skal sørge for reparation?
Hvis emhætten er en del af det lejede, skal du som udlejer stille den til rådighed i god og forsvarlig stand fra lejeforholdets begyndelse (lejelovens § 89). Under lejeforholdet skal du holde det lejede og ejendommens installationer forsvarligt ved lige (§ 112, stk. 2). Det er en del af din vedligeholdelsespligt som udlejer. Svigter emhætten eller aftrækket, og udbedrer du ikke fejlen straks efter påkrav, kan lejeren selv afhjælpe den for din regning og kræve forholdsmæssigt afslag i lejen, så længe manglen varer (§ 95).
Den løbende vedligeholdelse, altså rensning af fedtfilter og udskiftning af kulfilter, kan overdrages til lejeren, fordi lejeloven tillader en aftale om vedligeholdelsespligt (§ 115). Aftalen skal fremgå udtrykkeligt af typeformular A10, § 11. Uden en sådan aftale er reparation og udskiftning ved funktionsfejl dit ansvar. For det samlede billede af indvendig vedligeholdelse gælder de samme principper.
Udlejer skal aflevere emhætten i god og forsvarlig stand (lejelovens § 89) og udbedre fejl. Sker det ikke efter påkrav, kan lejeren kræve forholdsmæssigt afslag i lejen (§ 95). Filterrensning kan kun overdrages til lejeren ved en udtrykkelig aftale i lejekontraktens § 11.
Dokumentation og oplysning ved indflytning
Tjekliste ved overdragelse af lejlighed
- Notér type og stand på emhætten ved indflytningssyn, så både du og lejeren ved, hvad der var udgangspunktet
- Tag billeder af emhætte, filter og eventuelle aftrækskanaler — gem dem som fotodokumentation bilagt lejekontrakten
- Giv skriftlig instruktion i vedligehold og filterrens, herunder filtertype og -interval, så lejeren ved præcis hvad der forventes
- Skriv tydeligt i §11, hvem der har ansvar for vedligeholdelse, reparation og udskiftning af filtre — og hvilken type emhætte der er installeret
Fotodokumentation og skriftlig instruktion ved indflytning er det eneste, der med sikkerhed afgør om manglende filterrens eller aftræksblokering er opstået under lejeperioden — og hvem der hæfter.
Emhætte og aftræk – et overset ansvar
Derfor bør du som udlejer tage emhætten alvorligt Selvom emhætten ofte betragtes som et mindre apparat, har den stor betydning for både komfort, indeklima og bevaringsstand. Madlavning uden ordentlig udsugning kan føre til kondens på vægge og lofter, fedt i køkkenskabe og dårlig luftkvalitet, som kan give gener for lejeren og skade boligen på sigt. Dårlig udsugning kan også føre til skimmelsvamp og øgede vedligeholdelsesomkostninger.
En velfungerende emhætte giver bedre indeklima, færre skader og mere tilfredse lejere – og beskytter din investering som udlejer.
Ved at tage ansvar for emhætte og aftræk viser du, at du prioriterer både boligens stand og lejerens trivsel.
