Det har udlejer. Medlejede hårde hvidevarer hører under den udvendige vedligeholdelse, som udlejer skal udføre efter lejelovens § 112, stk. 2. Det gælder ikke, hvis fejlen skyldes, at lejeren har brugt apparatet uforsvarligt (§ 149, stk. 2).
Kort fortalt: Medlejede hårde hvidevarer som køleskab, komfur, opvaske- og vaskemaskine hører under udlejers udvendige vedligeholdelsespligt efter lejelovens § 112, stk. 2, og i København kan pligten som udgangspunkt ikke aftales over på lejeren (§ 115, stk. 2). Hvis du ikke afhjælper en fejl straks efter lejers påkrav, kan lejer få den udbedret for din regning og kræve forholdsmæssigt afslag i lejen (§ 95).
Hårde hvidevarer i lejeboliger: Dit ansvar som udlejer i København
Ved udlejning af møblerede eller delvist møblerede lejligheder i København indgår der ofte hårde hvidevarer. Men hvem har ansvaret, hvis opvaskemaskinen går i stykker? Hvad gør du, hvis lejer ikke vedligeholder udstyret? Og hvordan sikrer du, at det hele fremgår korrekt i lejekontrakten? Denne guide hjælper dig med at forstå dine pligter og muligheder som udlejer, så du undgår misforståelser og konflikter om hvidevarernes funktion og vedligeholdelse.
Hårde hvidevarer er en væsentlig del af lejemålets funktionalitet — og dit ansvar som udlejer stopper ikke ved udlevering af nøglerne.
Hvad tæller som hårde hvidevarer?
I lejeretlig forstand er hårde hvidevarer faste, elektriske apparater der er tilsluttet boligens installationer og typisk følger med lejemålet ved overdragelsen. Distinktionen er vigtig: er et apparat nævnt i kontrakten eller bilaget som medlejet udstyr, er det udlejers ejendom og udlejers ansvar — uanset alder og mærke. Er det derimod lejerens eget apparat, bortfalder udlejers forpligtelse.
Begrebet dækker typisk over fast installerede apparater som:
- Køleskab og fryser, både som separate enheder og som kombimodeller, der er integreret i køkkenet
- Ovn og komfur, uanset om det er gas, el eller induktion, samt eventuelle indbyggede mikrobølgeovne
- Opvaskemaskine, som ofte er fastmonteret og tilsluttet boligens vand- og afløbssystem
- Vaskemaskine og tørretumbler, enten i boligen eller i fælles vaskeri, hvis de er nævnt i lejekontrakten
Energimærket har direkte betydning for lejers elforbrug. Siden 1. marts 2021 har køle- og fryseskabe, vaskemaskiner, vaske-tørremaskiner og opvaskemaskiner fået et nyt energimærke. Det går fra A til G og har ingen plusser. Et ældre apparat mærket A+++ kan derfor ikke sammenlignes direkte med et nyt A-mærke. Skriv energiklassen ind i bilaget, og prioritér energieffektive modeller, når gamle apparater skal udskiftes. Det er også et konkret argument, når du annoncerer lejemålet.
Moderne, velfungerende hvidevarer er især et plus i de mere prisbevidste segmenter – fx når du udlejer en lejebolig i Hellerup, hvor lejere typisk forventer en høj standard og sammenligner boligens udstyr med andre annoncer.
Hårde hvidevarer, der er nævnt i lejekontrakten eller bilaget som medlejet udstyr, hører under udlejers udvendige vedligeholdelse efter lejelovens § 111, stk. 3, og § 112, stk. 2, uanset alder og mærke. Lejer betaler kun for skader, der skyldes uforsvarlig brug (§ 149, stk. 2).
Hvem har ansvaret for funktion og reparation?
Ansvaret ligger hos udlejer. Efter lejelovens § 89 skal lejemålet, inklusive medlejede hvidevarer, være i god og forsvarlig stand fra lejeforholdets begyndelse. Efter § 112, stk. 2, skal du holde det lejede forsvarligt ved lige i hele lejeperioden. Lejeloven definerer indvendig vedligeholdelse snævert som hvidtning, maling, tapetsering og behandling af gulve (§ 111, stk. 2). Derfor hører hårde hvidevarer under den udvendige vedligeholdelse, som er en del af din vedligeholdelsespligt. Du kan finde den fulde lovtekst hos Retsinformation.
I regulerede kommuner som København kan den udvendige vedligeholdelse ikke aftales over på lejeren, jf. § 115, stk. 2. Et vilkår i § 11 om, at lejer selv skal reparere eller udskifte fx køleskabet eller vaskemaskinen, kan du derfor ikke håndhæve over for lejeren. Undtaget er bl.a. enkeltværelser i en bolig, som du selv bebor (§ 6, stk. 3).
Lejeloven har ingen fast reaktionstid målt i dage. Er en hvidevare defekt, og afhjælper du ikke manglen straks efter lejers påkrav, kan lejer selv lade den afhjælpe for din regning (§ 95, stk. 1). Lejer kan også kræve et forholdsmæssigt afslag i huslejen, så længe manglen forringer lejemålets værdi (§ 95, stk. 2).
Lejeloven har ingen fast frist i dage for reparation af hvidevarer. Udlejer skal afhjælpe fejlen straks efter lejers påkrav, ellers kan lejer få den udbedret for udlejers regning og kræve forholdsmæssigt afslag i lejen (§ 95).
Lejers ansvar: Rengøring og korrekt brug
Lejers daglige vedligeholdelse omfatter rensning af filtre i opvaskemaskine og tørretumbler, afrimning af fryser, aftørring af gummilister i vaskemaskinen og brug af apparaterne efter producentens anvisninger. Det er denne løbende pasning, der adskiller normal slitage fra skader, lejeren selv skal betale for.
Mistænker du, at en skade skyldes forkert brug, er det dig som udlejer, der skal bevise sammenhængen. Dokumentér derfor apparaternes stand allerede ved indflytning, fx i en mangelliste ved indflytning.
Lejer skal selv rense filtre, afrime fryseren og bruge hvidevarerne korrekt, men det er udlejer, der skal bevise, at en skade skyldes forkert brug frem for normal slitage.
Sørg for tydelig §11 i lejekontrakten
I en standard A10-lejekontrakt er det korrekte sted at præcisere hvidevarernes status § 11 (særlige vilkår) kombineret med et selvstændigt bilag til lejekontrakten — ikke selve kontraktteksten. Bilaget bør angive mærke, model og stand for hvert apparat.
Forslag til formulering: "Følgende hårde hvidevarer er medlejet og fremgår af bilag X: [liste]. Apparaterne er udlejers ejendom og skal fungere ved indflytning. Udlejer forestår reparation og udskiftning ved normal slitage og funktionsfejl. Lejer har ansvaret for daglig rengøring og korrekt brug i henhold til vedlagte manualer."
Suppler gerne bilaget med en indflytningsrapport, der beskriver apparaternes stand ved overdragelsen — det er ofte den dokumentation, der afgør en tvist ved fraflytning.
Et hvidevarebilag med mærke, model og stand ved indflytning, gerne suppleret med en indflytningsrapport, er den dokumentation, der typisk afgør en tvist om udlejers ansvar ved fraflytning.
Hvad gør du, hvis en hvidevare går i stykker?
Lejer skal melde skader, der kræver hurtig udbedring, straks og andre skader uden ugrundet ophold (lejelovens § 149, stk. 3). Når fejlen er meldt, bør du hurtigst muligt bestille en servicetekniker. Teknikeren skal vurdere, om årsagen er slitage, forkert brug eller fabrikationsfejl, og du bør bede om vurderingen på skrift. Skyldes fejlen slid og ælde, fx på opvaskemaskinen, skal du sørge for reparation eller udskiftning for egen regning.
Mener du, at skaden skyldes forkert brug, kan lejer kun gøres ansvarlig for skader forvoldt ved uforsvarlig adfærd af lejeren selv, husstanden eller gæster (§ 149, stk. 2). Det er dig, der skal dokumentere sammenhængen, fx med fotodokumentation og teknikerens skriftlige vurdering. Opdager du først skaden ved fraflytning, skal kravet med i fraflytningsrapporten. Du skal fremsætte det senest 2 uger efter flyttesynet. Er du ikke forpligtet til at holde syn, løber fristen fra fraflytningsdagen (§ 187, stk. 2). Bliver I ikke enige, kan sagen ende i huslejenævnet. Gem under alle omstændigheder kvitteringer for reparation og udskiftning.
Ved en defekt hvidevare betaler udlejer for reparation eller udskiftning, når fejlen skyldes slid og ælde. Lejer hæfter kun for skader forvoldt ved uforsvarlig adfærd (lejelovens § 149, stk. 2), og det er udlejer, der skal dokumentere årsagen.
Gode råd til at undgå problemer
- Tag billeder af hvidevarerne før udlejning, så du kan dokumentere stand og model ved indflytning
- Udlevér manualer og eventuelle servicenumre til lejer, så de kan bruge apparaterne korrekt og kontakte service ved behov
- Lav en liste over, hvad der følger med lejemålet, og opdater den ved hver ny lejer
- Notér apparaternes alder, mærke og eventuelle garantier, så du kan vurdere, hvornår udskiftning kan blive nødvendig
- Giv besked om korrekt brug og vedligehold ved indflytning, fx mundtligt og skriftligt, så lejer ikke er i tvivl om forventningerne
Et godt samarbejde starter med klare forventninger – også til hvidevarerne, og det kan spare dig for mange problemer senere i lejeperioden.
