Vedligeholdelsespligt (udlejer)

Hvad indebærer vedligeholdelsespligt (udlejer)?

Som udlejer i København er du forpligtet til at sikre, at lejemålet fungerer og fremstår forsvarligt. Det betyder, at boligen skal være tæt, sikker og forsynet med fungerende installationer, så lejerens dagligdag ikke påvirkes negativt af manglende vedligeholdelse. Din vedligeholdelsespligt omfatter både ejendommens ydre og indre forhold, især de områder, som lejeren ikke har adgang til eller ikke kan forventes at tage sig af. En grundig forståelse af dine pligter er afgørende for at undgå klager, økonomiske krav og tab af lejeindtægter.

Din vedligeholdelsespligt omfatter bl.a. ejendommens ydre, tekniske installationer og større reparationer inde i boligen.

Udvendig vedligeholdelse er dit ansvar

Det er din opgave som udlejer at sørge for, at ejendommens ydre altid er i god stand. Det gælder både synlige og skjulte bygningsdele, som beskytter boligen mod vejr og vind. Du skal løbende holde øje med og vedligeholde:

• Tag og tagrender: Taget skal være tæt og uden utætheder, og tagrender skal renses og repareres, så regnvand ledes væk fra bygningen. Utætheder kan føre til vandskader, som hurtigt breder sig til flere lejemål.
• Vinduer og facade: Vinduer skal kunne åbnes og lukkes, være tætte og fri for råd og skader. Facaden skal være intakt, uden revner eller afskalninger, så der ikke trænger fugt ind i ejendommen.
• Fællesarealer og trapper: Opgange, kældre, loftsrum og trapper skal holdes rene, sikre og i forsvarlig stand. Manglende vedligeholdelse kan føre til ulykker eller klager fra flere lejere.
• Fuger, altaner og døre: Fuger omkring vinduer og døre skal være tætte, og altaner skal være sikre og fri for rust eller råd. Udvendige døre skal kunne låses og være i god stand.

Hvis disse områder ikke vedligeholdes løbende, kan det føre til følgeskader, som du hæfter for – både økonomisk og juridisk. Dårlig udvendig vedligeholdelse kan også påvirke ejendommens værdi negativt og gøre det sværere at tiltrække nye lejere.

Du må ikke forvente, at lejeren sørger for facadens stand eller skifter tagrender – det er dit ansvar.

Indvendig vedligeholdelse – hvor går grænsen?

Udlejers ansvar omfatter også de tekniske installationer og større reparationer inde i boligen, som lejeren ikke kan forventes at tage sig af. Det gælder blandt andet:

• Vand- og afløbsinstallationer: Du skal sørge for, at alle rør, ventiler og afløb fungerer korrekt og ikke er utætte. Hvis der opstår vandskader eller tilstopninger, som ikke skyldes lejerens brug, er det dit ansvar at udbedre dem.
• Elinstallationer og sikringer: Alle stikkontakter, afbrydere, el-tavler og sikringer skal være lovlige og i funktionsdygtig stand. Hvis der opstår fejl, skal du sørge for hurtig reparation.
• Komfurer, køleskabe og hårde hvidevarer, hvis du har stillet dem til rådighed: Hvis der er hårde hvidevarer i lejemålet, og det ikke er aftalt, at lejeren har ansvaret, skal du stå for reparation eller udskiftning ved fejl eller slid.
• Større reparationer og udskiftninger: Hvis der opstår skader på vægge, lofter, gulve eller faste installationer, som ikke skyldes lejerens brug, er det dit ansvar at udbedre dem.

Selv hvis lejeren har den daglige vedligeholdelse, fx maling eller mindre reparationer, er det dig, der skal tage dig af større skader, slid, der skyldes alder, eller fejl ved installationer.

Du skal sikre, at lejemålet fungerer – både ved indflytning og løbende.

Undgå tvivl – skriv det i kontrakten

Selvom meget af vedligeholdelsespligten følger lejeloven, kan du tydeliggøre og eventuelt udvide eller begrænse dit ansvar via §11 i lejekontrakten. Det er vigtigt, at kontrakten er detaljeret og let at forstå, så både du og lejeren ved, hvem der har ansvar for hvad. Du bør:

• Beskrive klart, hvad lejeren skal vedligeholde, fx maling, småreparationer eller rengøring. Angiv også, hvis lejeren har ansvar for hårde hvidevarer eller mindre installationer.
• Forklare, hvad du som udlejer sørger for, fx udvendig vedligeholdelse, tekniske installationer og større reparationer.
• Undgå overlap og tvetydighed, så der ikke opstår tvivl om, hvem der skal tage sig af en konkret opgave. Brug konkrete eksempler, hvis det er relevant.

En tydelig kontrakt gør det lettere at håndhæve ansvaret, hvis der opstår uenighed, og mindsker risikoen for klager til Huslejenævnet.

En tydelig kontrakt er den bedste måde at undgå konflikter og misforståelser.

Hvordan håndteres løbende vedligehold?

Du bør have faste rutiner og en plan for løbende vedligeholdelse, så du altid er på forkant med potentielle problemer. Det indebærer:

• Tjek og eftersyn af ejendommens ydre mindst én gang om året. Gennemgå tag, facader, vinduer, døre, trapper og fællesarealer for skader eller begyndende problemer.
• Regelmæssig service på tekniske installationer, fx årligt eftersyn af varmeanlæg, ventilation, elevatorer og fælles el- og vandinstallationer. Det forebygger større skader og sikrer, at alt fungerer optimalt.
• Hurtig reaktion på lejers henvendelser om fejl og skader. Tag alle henvendelser alvorligt, og sørg for at udbedre fejl hurtigt, så små problemer ikke udvikler sig til større skader.
• Sætte penge til side til vedligeholdelse, især hvis du ejer en reguleret ejendom, hvor vedligeholdelsesmidler skal bogføres særskilt. En buffer gør det muligt at reagere hurtigt, når der opstår behov for reparationer.

Dokumentér altid det arbejde, du udfører, med billeder, fakturaer og servicerapporter. Det kan blive afgørende, hvis der senere opstår tvivl eller klager.

Vedligeholdelse kræver planlægning – og du bør altid dokumentere det, du foretager dig.

Hvad sker der, hvis du ikke vedligeholder?

Hvis du som udlejer ikke opfylder din vedligeholdelsespligt, kan det få alvorlige konsekvenser:

• Lejer kan kræve, at du udbedrer skaderne, og hvis du ikke reagerer, kan lejeren få ret til at lade arbejdet udføre for din regning.
• Huslejenævnet kan pålægge dig at udbedre manglerne og i visse tilfælde pålægge dig at betale kompensation til lejeren for gener eller tab.
• Lejer kan i alvorlige tilfælde kræve lejefald, hvis boligen ikke lever op til de krav, der stilles i lejeloven eller kontrakten. Det kan betyde, at du mister en del af din lejeindtægt, indtil forholdene er bragt i orden.
• I yderste konsekvens kan du miste retten til at udleje boligen, hvis manglende vedligeholdelse fører til sundheds- eller sikkerhedsrisici for lejerne.

Det er derfor ikke blot et juridisk ansvar, men også en forudsætning for at bevare ejendommens værdi og sikre tilfredse lejere.

Manglende vedligehold kan føre til lejefald og klager – og i værste fald tab af retten til at udleje.