En fremlejekontrakt er en skriftlig aftale mellem en hovedlejer og en fremlejetager om midlertidig brug af hele eller dele af boligen. Hovedlejeren bevarer sit lejeforhold til den oprindelige udlejer.
Gratis skabelon til fremlejekontrakt
Skal du fremleje hele eller dele af en bolig? Download vores gratis skabelon til en fremlejekontrakt og brug den som udgangspunkt for en skriftlig aftale mellem hovedlejer og fremlejetager.
Skabelonen er et praktisk udgangspunkt og erstatter ikke juridisk rådgivning. Ved særlige forhold anbefaler vi, at aftalen gennemgås af en jurist.
Download (PDF) · Download (Word)
Hvad betyder fremlejekontrakt i praksis?
Som udlejer i København kan du opleve, at din lejer ønsker at fremleje lejligheden – for eksempel i forbindelse med udlandsophold, studieophold, job i en anden by eller en midlertidig flytning. Det er vigtigt, at du kender reglerne for fremleje, så du kan beskytte dine interesser og samtidig overholde lovgivningen.
En fremlejekontrakt er det dokument, der fastlægger vilkårene mellem lejeren og den person, der midlertidigt overtager boligen. Som udlejer skal du kende dine rettigheder og vide, hvordan du håndterer fremleje korrekt, så du undgår problemer med både lejer og fremlejetager.
En fremlejekontrakt binder ikke kun lejer og fremlejetager – men kan også få direkte betydning for dig som udlejer.
Hvad er en fremlejekontrakt?
En fremlejekontrakt er en skriftlig aftale mellem hovedlejeren og den person, der midlertidigt skal bo i hele eller dele af boligen – fremlejetageren. Det er vigtigt at skelne mellem delvis fremleje og hel fremleje, fordi reglerne er forskellige:
Ved delvis fremleje har lejeren efter lejelovens § 157 ret til at fremleje op til halvdelen af lejlighedens beboelsesrum. Det samlede antal personer, der bor i boligen, må ikke overstige antallet af beboelsesrum. Se mere i lejeloven.
Ved hel fremleje giver lejelovens § 158 mulighed for fremleje i op til to år, når lejerens fravær er midlertidigt og eksempelvis skyldes sygdom, studieophold, forretningsrejse eller midlertidig arbejdsrelateret flytning. Der findes samtidig situationer, hvor udlejer lovligt kan modsætte sig fremlejeforholdet. Fremlejeaftalen skal indgås skriftligt, og hovedlejeren skal sende en kopi til udlejeren inden fremlejeperioden begynder. Retsinformation
Ved fremleje er det fortsat den oprindelige lejer, der har lejeretten over for udlejeren. Fremlejetageren overtager ikke automatisk hovedlejekontrakten.
Hvorfor er fremlejekontrakt vigtig for udlejere i København?
I København er der stor efterspørgsel på lejeboliger, og fremleje kan hurtigt føre til problemer, hvis det ikke håndteres korrekt – især i attraktive områder som boliger til leje på Christianshavn.
Som udlejer risikerer du:
- At fremlejetager ikke overholder husorden eller påfører boligen unødvendig slitage, hvilket kan føre til ekstra udgifter for dig ved fraflytning.
- At boligen bliver videreudlejet uden dit kendskab, hvilket kan betyde, at du mister overblikket over, hvem der faktisk bor i din ejendom.
- At det bliver vanskeligt at opsige lejemålet eller få adgang til boligen, hvis der opstår problemer, fordi du ikke har direkte kontakt med den, der bor der.
En fremlejekontrakt giver dig overblik over, hvem der opholder sig i boligen, og på hvilke vilkår. Det gør det lettere at håndtere eventuelle konflikter og sikrer, at du kan dokumentere, hvad der er aftalt, hvis der opstår uenighed.
Du bør altid kræve en kopi af fremlejekontrakten og godkende den skriftligt, så du har styr på, hvem der bor i din bolig og under hvilke betingelser.
Krav til fremleje – hvad må lejeren?
Lejeloven giver i visse situationer lejeren en ret til fremleje. Derfor kan udlejer ikke altid frit vælge, om fremlejen skal tillades:
- Ved delvis fremleje kan lejeren som udgangspunkt fremleje op til halvdelen af boligens beboelsesrum, mens lejeren selv bliver boende. Det samlede antal personer i boligen må ikke overstige antallet af beboelsesrum.
- Ved hel fremleje kan lejeren have ret til at fremleje hele boligen i op til to år, når fraværet er midlertidigt og eksempelvis skyldes sygdom, studieophold, forretningsrejse eller midlertidig arbejdsrelateret flytning.
- Udlejer kan dog modsætte sig hel fremleje i bestemte situationer. Det gælder blandt andet, hvis ejendommen omfatter færre end 13 beboelseslejligheder, hvis antallet af personer i boligen vil overstige antallet af beboelsesrum, eller hvis udlejer i øvrigt har rimelig grund til at modsætte sig fremlejeforholdet.
Fremlejeaftalen skal være skriftlig, og udlejer skal have en kopi inden fremlejeperiodens begyndelse.
Er du i tvivl om, hvorvidt en konkret fremleje kan accepteres eller afvises, bør du få juridisk rådgivning.
Indhold i en korrekt fremlejekontrakt
En fremlejekontrakt bør altid være skriftlig og så detaljeret som muligt. Følgende punkter bør indgå:
- Parternes navne, adresser og kontaktoplysninger, så det er tydeligt, hvem der er ansvarlig for hvad.
- Den præcise tidsperiode for fremlejen, så der ikke opstår tvivl om, hvornår fremlejetager skal flytte ud igen.
- Husleje og betalingsvilkår, herunder hvordan og hvornår lejen skal betales, og om der skal betales depositum.
- Adgang til fællesarealer, eventuelle forpligtelser i forhold til vedligeholdelse og rengøring, samt regler for brug af boligen.
- En klar henvisning til hovedlejekontrakten, så fremlejetager er bekendt med de samme regler og forpligtelser som hovedlejeren.
Tjekliste til fremlejekontrakten
Før aftalen underskrives, bør I som minimum have styr på:
- Hovedlejers og fremlejetagers fulde oplysninger
- Boligens adresse og hvilke rum fremlejen omfatter
- Start- og slutdato
- Husleje og betalingsdato
- Depositum og eventuel forudbetalt leje
- Forbrug og øvrige udgifter
- Inventar og møbler
- Vedligeholdelse og rengøring
- Husorden og eventuelle særlige vilkår
- Nøgler og adgang
- Indflytningsstand og eventuelle billeder
- Begge parters underskrift
Mange vælger at tage udgangspunkt i den officielle typeformular A10, som er godkendt af myndighederne og sikrer, at alle væsentlige forhold er dækket.
En grundig fremlejekontrakt skaber klarhed for både lejer, fremlejetager og dig som udlejer og mindsker risikoen for konflikter.
Det bør du som udlejer kontrollere
Som udlejer bør du først afklare, hvilken type fremleje der er tale om, og om lejeren har en lovbestemt ret til fremlejen. Bed om at få fremlejeaftalen fra din lejer tilsendt inden fremlejeperioden starter, og kontrollér blandt andet perioden, hvem der skal bo i boligen, antallet af personer og om anvendelsen fortsat er almindelig beboelse.
Vær samtidig opmærksom på, at hovedlejeren fortsat er din kontraktpart. Fremlejetageren overtager ikke automatisk hovedlejerens rettigheder over for dig.
Hvis du mener, at der er grundlag for at modsætte dig fremlejen, bør du få den konkrete situation vurderet juridisk, før du afviser den.
Sådan sikrer du dig som udlejer
Som udlejer i København kan du gøre meget for at beskytte dig selv og din ejendom ved fremleje:
- Bed lejeren sende dig den skriftlige fremlejeaftale, inden fremlejeperioden begynder.
- Afklar, om der er tale om hel eller delvis fremleje, da reglerne er forskellige.
- Kontrollér fremlejeperioden, hvem der skal bo i boligen, og hvor mange personer der skal bo der.
- Husk, at hovedlejeren fortsat er din kontraktpart og har ansvaret over for dig under fremlejen.
- Hvis du mener, at du har grundlag for at modsætte dig fremlejen, bør du få den konkrete situation vurderet juridisk, før du afviser den.
- Gem fremlejeaftalen og al kommunikation sammen med den oprindelige lejekontrakt.
Som udlejer handler god håndtering af fremleje derfor ikke om automatisk at sige ja eller nej, men om at afklare, hvilke rettigheder og betingelser der gælder i den konkrete situation.
Klare aftaler, skriftlig dokumentation og løbende dialog med din lejer er den bedste måde at forebygge konflikter om fremleje på.
