Uenighed om vedligeholdelse

Hvad er uenighed om vedligeholdelse?

Som privat udlejer i København kan du opleve, at der opstår tvivl eller uenighed mellem dig og lejer om, hvem der skal tage sig af forskellige typer vedligeholdelse. Uenighed om vedligeholdelse handler om, hvor grænsen går mellem dit ansvar som udlejer og lejerens pligter. Det kan dreje sig om alt fra slidte fuger, udskiftning af hårde hvidevarer, maling af vægge, reparation af installationer eller vedligeholdelse af udendørsarealer. Hvis ansvarsfordelingen ikke er tydelig, risikerer du utilfredse lejere, forsinkede reparationer og i værste fald klager til Huslejenævnet, som kan føre til påbud eller økonomiske krav mod dig som udlejer.

Vedligeholdelse er et af de hyppigste konfliktemner mellem lejere og udlejere i København

Hvem har ansvaret for vedligeholdelsen?

Udgangspunktet i lejeloven er, at udlejer har ansvaret for både den indvendige og udvendige vedligeholdelse, medmindre andet er aftalt i lejekontrakten. Mange udlejere vælger at lave tillæg eller tilføjelser til lejekontrakten – typisk i §11 – hvor dele af vedligeholdelsen, især den indvendige, overgår til lejeren. Det kan fx være maling af vægge, vedligeholdelse af gulve eller udskiftning af visse installationer. Det er afgørende, at kontrakten præcist og detaljeret angiver, hvad lejeren har ansvar for, og hvad du som udlejer fortsat skal tage dig af. Hvis ansvarsfordelingen er uklar, risikerer du, at lejer nægter at betale eller udføre arbejdet, og at du ender med regningen eller et påbud fra myndighederne.

Alt, der fraviger lovens udgangspunkt, skal være skriftligt og klart aftalt

Typiske årsager til uenighed om vedligeholdelse

De mest almindelige kilder til uenighed er:

• Hvem skal male eller slibe gulve ved fraflytning, og hvad er almindelig slitage versus misligholdelse
• Hvem udskifter eller reparerer en defekt vaskemaskine, opvaskemaskine eller komfur, og hvornår er det slid eller fejlbetjening
• Hvem betaler for løbende vedligehold af køkken, bad og installationer, fx dryppende vandhaner, utætte fuger eller defekte stikkontakter
• Hvornår er noget almindeligt slid, og hvornår er det misligholdelse, der kan kræves udbedret eller betalt af lejeren

I brokvartererne i København, hvor mange lejligheder er ældre, individuelt renoverede og ofte med blandede installationer, bliver gråzonerne flere, og risikoen for uenighed større.

Jo ældre lejemål, desto vigtigere er klare aftaler og løbende dialog

Sådan undgår du uenighed om vedligeholdelse

Som udlejer i København bør du:

• Gennemgå kontrakten grundigt og bruge §11 til at præcisere vedligeholdelsesansvar, så der ikke er tvivl om, hvem der gør hvad
• Dokumentere lejemålets stand ved indflytning med billeder, synsrapport og eventuelle beskrivelser, så du kan bevise, hvad der var nyt, brugt eller slidt fra starten
• Lave løbende opfølgning og inspektioner, så du kan opdage og håndtere problemer, før de udvikler sig til større skader eller konflikter
• Holde dig til de gældende regler og undgå uklare formuleringer i kontrakten, så du ikke risikerer at miste retten til at kræve vedligeholdelse udført eller betalt
• Være i dialog med lejer og reagere hurtigt på henvendelser, så små problemer ikke vokser sig store og skaber utilfredshed eller klager

Vedligeholdelse handler ikke kun om regler, men også om tillid, forventningsafstemning og et godt samarbejde mellem udlejer og lejer.

Tydelige aftaler og god kommunikation er den bedste forebyggelse mod konflikter

Hvornår kan lejer klage over vedligeholdelsen?

Hvis lejer mener, at du som udlejer forsømmes vedligeholdelsen, kan vedkommende klage til Huslejenævnet. Det gælder fx ved:

• Fugt, skimmelsvamp eller råd, hvor manglende vedligeholdelse har ført til sundhedsskadelige forhold
• Manglende reparationer af installationer, fx varme, el, vand eller afløb, som ikke fungerer korrekt
• Ødelagte vinduer, døre eller gulve, hvor du som udlejer ikke har udbedret fejl eller skader trods henvendelser

Huslejenævnet vurderer, om du har levet op til dit ansvar som udlejer. Hvis ikke, kan du blive pålagt at udbedre forholdene inden for en frist og i visse tilfælde nedsætte huslejen, indtil forholdene er bragt i orden. En klage kan koste dig både tid, penge og føre til dårlig omtale, så det er vigtigt at handle i tide og tage lejers henvendelser alvorligt.

En klage kan koste tid, penge og føre til dårlig omtale – derfor bør du handle i tide

Sådan bruger du viden om uenighed om vedligeholdelse effektivt

Brug din viden til at skabe:

• Bedre og mere detaljerede kontrakter, hvor ansvarsfordelingen for vedligeholdelse er tydeligt beskrevet og tilpasset boligens alder og stand
• Et stærkere forhold til dine lejere baseret på klare aftaler, løbende dialog og gensidig respekt, så du undgår misforståelser og utilfredshed
• En mere stabil og forudsigelig drift som udlejer, hvor du kan planlægge vedligeholdelse, budgettere udgifter og undgå uforudsete konflikter

Ved at kende dine rettigheder og pligter, følge reglerne og prioritere tydelig kommunikation står du stærkere som udlejer, og dine lejere får større tryghed og tilfredshed med lejemålet.

En god lejeaftale og en god relation til lejer er den bedste forsikring mod vedligeholdelseskonflikter