Depotrum / pulterrum

Kort fortalt: Et depotrum eller pulterrum er et separat opbevaringsrum i kælder, på loft eller i gård, som kun hører til lejemålet, hvis det er aftalt. I standardkontrakten (typeformular A, 10. udgave) sætter du kryds ved "Loft-/kælderrum nr." under "Brugsret til" i § 1 og angiver rummets nummer.

Hvad er depotrum / pulterrum – og hvorfor er det vigtigt?

Depotrum, også kaldet pulterrum, er et fast element i mange kælder- og loftsetager i ældre københavnske ejendomme, særligt i brokvarterer opført før 1960. Rummet bruges typisk af lejere til opbevaring af kufferter, vintertøj, cykler, sportsudstyr og andre ejendele, der ikke er plads til i selve lejligheden. I nyere etagebyggeri og blandede ejendomme fra efter 2000 – fx i Nordhavn og Sydhavn – erstattes det klassiske pulterrum ofte af fælles opbevaringsrum eller individuelle aflåste bure. Som udlejer er det vigtigt at være tydelig omkring, om der følger et depotrum med lejemålet, og præcis hvilket rum det drejer sig om. Mange konflikter opstår, fordi det ikke er dokumenteret, hvem der har ret til hvilket rum, eller hvad der må opbevares.

Depotrum er ikke altid inkluderet i lejemålet, men mange lejere forventer det som en naturlig del af boligen.

Er depotrum en del af lejemålet?

Et depotrum kan være en del af lejekontrakten, men det er ikke automatisk inkluderet. Lejeloven definerer depotrum som tilknyttet areal – det tæller ikke med i boligens bruttoareal og kræver selvstændig aftale for at indgå i lejeforholdet (lejelovens § 2, stk. 1). Hvis depotrum er nævnt i kontrakten, gælder lejelovens regler om adgang, vedligeholdelse og brug fuldt ud. Hvis rummet ikke er nævnt, har lejeloven ingen beskyttelse til lejeren, og du kan som udlejer frit disponere over det. Det er derfor afgørende, at det fremgår tydeligt af lejekontrakten (formular A10), om depotrum indgår, og hvilke betingelser der gælder.

Depotrum er tilknyttet areal efter lejelovens § 2 – det indgår kun i lejemålet, hvis det er skrevet ind i kontrakten, og lejerens rettigheder gælder udelukkende for det rum, der er præcist identificeret.

Sådan sikrer du klarhed i lejekontrakten

Depotrummet skal skrives ind i lejekontrakten, så der ikke er tvivl om, hvilket rum lejeren har brugsret til. Bruger du den standardiserede lejekontrakt (formular A10), hører depotrummet til under "Brugsret til" i § 1, hvor der er et felt til loft- eller kælderrummets nummer. § 11 er forbeholdt særlige vilkår, der fraviger lejelovens almindelige regler, og er ikke stedet til den almindelige beskrivelse af rummet. Selve formularen kan hentes gratis som typeformular A, 10. udgave.

For at undgå misforståelser og uenigheder bør du som udlejer:

• Sætte kryds ved "Loft-/kælderrum nr." i § 1 og angive rummets nummer eller en entydig placering, fx "kælderrum 4, opgang B"
• Aftale, hvordan depotrummet skal afleveres ved fraflytning, fx tømt og fejet
• Vedlægge billeder eller en plantegning, der viser rummets placering, som bilag til lejekontrakten
• Vedlægge ejendommens husorden, hvis den har regler for brugen af kælder- og loftsrum, fx om opbevaring af brandfarlige materialer

I typeformular A10 skrives depotrummet ind under "Brugsret til" i § 1 med rummets nummer, ikke i § 11, som kun bruges til særlige vilkår, der fraviger lejeloven.

Hvem har ansvar for vedligeholdelse?

Som udgangspunkt har udlejeren ansvar for rammerne omkring depotrum – loft, vægge, gulv og eventuelle installationer – i overensstemmelse med lejelovens § 19 om udlejers vedligeholdelsespligt. Lejeren har ansvar for at holde orden, sørge for almindelig rengøring og bruge rummet hensigtsmæssigt. Opstår der skader som fugt eller vandskade, er det udlejers ansvar at udbedre, medmindre skaden skyldes lejerens brug. Placerer lejeren møbler direkte op ad kolde ydervægge – hyppigt i kælderrum i murermestervillaer og brokvartersejendomme – kan det betragtes som lejerens ansvar, hvis der opstår skimmelsvamp som følge.

Udlejers vedligeholdelsespligt efter lejelovens § 19 gælder fuldt ud for depotrumsrammerne – men skader der skyldes lejerens brug, herunder forkert opbevaring op ad kolde vægge, kan gøres til lejerens ansvar ved fraflytningssynet.

Hvad hvis depotrum deles mellem flere lejere?

Delte pulterrum kræver klare aftaler for at undgå misforståelser og uenigheder. Det er vigtigt at definere, hvordan pladsen fordeles, og hvem der har ansvar for oprydning og vedligeholdelse.

• Angiv tydeligt, om der skal være navn eller mærkning på de enkelte sektioner
• Beskriv, om der er faste hylder, opdelte bure eller anden fysisk opdeling
• Aftal, hvem der har ansvar for fællesarealer og oprydning, hvis der opstår rod
• Overvej at udarbejde en skriftlig aftale eller tilføje regler til husordenen

Delte depotrum fungerer bedst, når alle ved, hvad de må, og hvilke regler der gælder.

Depotrum og lejerens fraflytning

Når lejeren fraflytter, skal depotrummet afleveres tømt og i samme stand som ved indflytning, præcis som resten af lejemålet. Gennemgå derfor rummet ved fraflytningssynet på lige fod med lejligheden.

• Gennemgå depotrummet sammen med lejeren, og dokumentér stand og indhold med billeder
• Sørg for, at alle nøgler og adgangsbrikker til kælder, loft eller gård bliver afleveret
• Efterlader lejeren ting, så få skriftlig accept af, at de må bortskaffes, eller giv en skriftlig frist for afhentning
• Medtag udgiften til rydning i flytteopgørelsen, så den kan modregnes i depositum

Hvis der er tale om værdifulde genstande, eller hvis lejeren er uenig, bør du ikke rydde rummet på egen hånd, men søge råd hos en boligadvokat.

Efterladte ting i et depotrum bør ikke smides ud uden lejerens skriftlige accept. Udgiften til rydning kan i stedet medtages i flytteopgørelsen og modregnes i depositum.

Brug depotrum som salgsargument

Mange lejere i København bor på under 60 m² – særligt i Indre By, på Frederiksberg og i de tætte brokvarterer – og sætter stor pris på ekstra opbevaringsplads. Et tørt, aflåst depotrum med hylder er i praksis et konkurrenceparameter: i segmentet 2-værelses lejligheder til 12.000–15.000 kr./md. kan et depotrum reducere tomgangstid og styrke din boligannonce. Adgang til strøm i depotrummet – fx til elcykler – er et stigende krav fra lejere i 2024–2026 og bør fremhæves eksplicit, hvis det er til stede.

• Fremhæv depotrum i boligannoncen med præcis beskrivelse: størrelse, aflåst, hylder, strøm
• Vis rummet frem ved fremvisning – særligt ved lejligheder under 70 m²
• Er der indbyggede skabe i lejligheden, er kombinationen med et separat depotrum et klart salgsargument

I segmentet 2-værelses udlejningslejligheder i Indre By og på Frederiksberg kan et tørt, aflåst depotrum med strøm reducere tomgangstid – det er et konkret salgsargument, der bør fremhæves eksplicit i annoncen.