Dommerens rolle i lejeforhold

Hvad laver en dommer i sager om lejeforhold?

Når en sag mellem udlejer og lejer ender i boligretten, er det dommeren, der leder sagen og træffer den endelige afgørelse. Dommerens rolle i lejeforhold består i at sikre en retfærdig og lovmæssig behandling af sagen, hvor begge parters rettigheder og pligter vurderes ud fra lejeloven, den fremlagte dokumentation og partsforklaringer. For dig som udlejer i København er det vigtigt at vide, hvad dommeren lægger vægt på, hvordan processen forløber, og hvordan du bedst forbereder dig, så du står stærkt i retten.

Dommeren er ikke din modpart – men en neutral vurderer af fakta og ret.

Hvad er dommerens rolle i lejeforhold?

Dommerens rolle i lejeforhold er at lede boligretssagen fra start til slut, sikre at alle processuelle regler overholdes, og træffe en afgørelse, der er i overensstemmelse med gældende lovgivning. Dommeren vurderer beviser, hører parternes forklaringer og analyserer, hvordan lejeloven og eventuel retspraksis skal anvendes på netop din sag. I mange boligretssager deltager der også lægdommere, som har særlig erfaring med udlejning og kan bidrage med praktisk indsigt. Dommeren har ansvar for at sikre, at sagen behandles objektivt, og at ingen af parterne får en urimelig fordel eller ulempe.

Dommeren træffer ikke afgørelser ud fra mavefornemmelser, men på baggrund af fakta og ret.

Hvad lægger dommeren vægt på?

Som udlejer skal du især vide, at dommeren:

• Lægger vægt på skriftlig dokumentation: Dommeren ser på lejekontrakter, ind- og fraflytningsrapporter, billeder, kvitteringer, e-mails og anden skriftlig kommunikation, der kan underbygge dine krav eller forsvare dig mod lejerens påstande. Jo mere præcis og omfattende din dokumentation er, desto stærkere står du.
• Forholder sig til bevisbyrden: Dommeren vurderer, hvem der har bevisbyrden for de enkelte krav. Typisk skal du som udlejer kunne dokumentere krav om istandsættelse, manglende betaling eller misligholdelse, mens lejeren skal dokumentere eventuelle mangler eller krav om kompensation.
• Undgår at tage stilling til usikre eller påstand-mod-påstand-udsagn: Hvis der ikke er dokumentation, og sagen står på ord mod ord, vil dommeren ofte lægge vægt på, hvem der har bevisbyrden, og om der er andre omstændigheder, der taler for den ene parts forklaring.
• Følger tidligere retspraksis, men vurderer hver sag konkret: Dommeren ser på, hvordan lignende sager er afgjort tidligere, men foretager altid en konkret vurdering af netop din sag ud fra de foreliggende beviser og forklaringer.

Derfor er det vigtigt, at du kan dokumentere dine krav og påstande med objektive beviser, og at du kan forklare, hvorfor du mener, at loven er på din side.

Det er ikke nok at have ret – du skal kunne bevise det tydeligt og troværdigt.

Hvornår kommer dommeren ind i billedet?

Dommeren bliver først involveret, når en sag indbringes for boligretten. Det sker typisk, hvis du som udlejer anker en afgørelse fra Huslejenævnet, vil tvinge en lejer til fraflytning, kræve betaling af restancer eller få anerkendt misligholdelse af lejekontrakten. Modsat Huslejenævnet, der er en administrativ instans, er boligretten en egentlig domstol, hvor dommeren har den afgørende stemme, og hvor afgørelsen har retskraft på linje med andre domme. Sagen behandles formelt, og der stilles høje krav til dokumentation, proces og argumentation.

I modsætning til nævnssager er boligretssager formelle og juridisk bindende – dommeren har sidste ord.

Dommeren og forlig

Dommeren forsøger ofte at få parterne til at finde en løsning, før sagen afgøres ved dom. Det kaldes forligsdrøftelse og kan ske både mundtligt under retsmødet eller skriftligt forud for hovedforhandlingen. Dommeren kan opfordre parterne til at indgå forlig, hvis det vurderes, at sagen kan løses uden en egentlig dom, eller hvis det vil være til fordel for begge parter at undgå en langvarig og omkostningstung proces. Hvis begge parter accepterer et forlig, afsluttes sagen, og aftalen får samme retskraft som en dom. Forlig kan være en god løsning, hvis du som udlejer ønsker at undgå usikkerhed, omkostninger og langvarige sager.

Et forlig giver dig mulighed for at lukke sagen hurtigt – og ofte på rimelige vilkår.

Hvordan bruger du dommerens rolle effektivt?

Som udlejer i København kan du forberede dig bedst muligt og udnytte dommerens rolle ved at:

• Sørge for fuld dokumentation af sagen: Saml alle relevante bilag, billeder, rapporter og korrespondance, så du kan dokumentere dine krav og modbevise lejerens påstande.
• Forholde dig objektivt og sagligt under forløbet: Undgå følelsesladede udtalelser og hold dig til fakta. Dommeren vurderer sagen ud fra det, der kan dokumenteres, ikke ud fra personlige følelser eller oplevelser.
• Tage juridisk bistand med, hvis du er usikker: En advokat med speciale i lejeret kan hjælpe dig med at forberede sagen, udforme processkrifter og føre sagen i retten.
• Overveje forlig, hvis du vil undgå omkostninger og usikkerhed: Vær åben for dialog og forligsdrøftelser, hvis dommeren foreslår det, og vurder, om det kan være en fordel at indgå et kompromis frem for at risikere et usikkert udfald.

Ved at være grundig, forberedt og åben for dialog kan du øge dine chancer for et godt resultat, uanset om sagen ender med dom eller forlig.

Dommeren er ikke ude på at dømme dig – men vurderer kun det, du lægger frem.