Forskudsopgørelse

Kort fortalt: Forskudsopgørelsen er Skattestyrelsens budget for din skat i det kommende år, og som udlejer er det dit ansvar selv at tilføje din forventede lejeindtægt i TastSelv, så der opkræves B-skat løbende. Forskudsopgørelsen for næste år kan ses fra midt i november og kan rettes hele året.

Hvilken betydning har forskudsopgørelsen i praksis?

Hvis du udlejer en bolig i København, er det vigtigt, at du som privat udlejer indberetter dine forventede lejeindtægter til SKAT via forskudsopgørelsen. Forskudsopgørelsen er din personlige økonomiske plan for året, hvor du oplyser SKAT om, hvad du forventer at tjene – herunder indtægter fra udlejning. Du indtaster oplysningerne i TastSelv under B-skat, og SKAT beregner derefter, hvor meget du skal betale i skat løbende gennem året. Det betyder, at du undgår store restskatter og får et mere retvisende billede af din økonomi, mens året skrider frem.

Din forskudsopgørelse er din plan – den fortæller SKAT, hvad du forventer at tjene, så du kan betale skat løbende i stedet for samlet

Hvorfor er forskudsopgørelse vigtig for udlejere i København?

Din lejer indberetter ikke den husleje, du modtager, så Skattestyrelsen kender kun din lejeindtægt, hvis du selv oplyser den. Står den ikke på forskudsopgørelsen, bliver der ikke opkrævet B-skat af den i løbet af året – og så kommer regningen samlet bagefter. Det betyder:

• Restskat ved årsopgørelsen: Mangler der skat, når året er gjort op, skal du betale restskat. For indkomståret 2025 kunne højst 25.368 kr. inkl. tillæg indregnes i skatten for 2027 – større beløb blev opkrævet i op til tre rater i august, september og oktober 2026.
• Rente og tillæg: Restskat for 2025, der blev betalt frivilligt mellem 1. januar og 1. juli 2026, kostede 3,7 % i rente. Betales den ikke senest 1. juli, lægges i stedet et tillæg på 5,7 % oveni. Se de aktuelle satser hos Skattestyrelsen.
• Manglende overblik over din reelle økonomi: Uden løbende opdatering mister du overblikket over, hvor meget du reelt tjener og skal betale i skat.

Ret derfor forskudsopgørelsen, så snart du ved, at lejen, lejeperioden eller dine udgifter ændrer sig. Det endelige skattebeløb gøres op, når lejeindtægten kommer på årsopgørelsen, men jo tættere forskudsopgørelsen rammer, jo mindre restskat.

Står din lejeindtægt ikke på forskudsopgørelsen, betales skatten først som restskat – for 2025 med 3,7 % i rente ved betaling senest 1. juli 2026 og ellers et tillæg på 5,7 %.

Sådan indtaster du lejeindtægt i forskudsopgørelsen

For at sikre korrekt skattemæssig behandling af din lejeindtægt skal du:

1. Logge ind på skat.dk og vælge Forskudsopgørelse: Her får du adgang til din personlige skatteopgørelse for det kommende år.
2. Find feltet for Lejeindtægt ved privat udlejning: Det er her, du indtaster din forventede lejeindtægt for året.
3. Indtast det beløb, du forventer at tjene på udlejning: Vær realistisk og medregn både faste og variable indtægter.
4. Vælg fradragsmetode: Bundfradrag kan kun bruges ved udlejning af din egen bolig – ellers skal du opgøre lejeindtægten efter regnskabsmetoden (se næste afsnit).
5. SKAT justerer automatisk din B-skat og indregner det i din betaling: Når du har indtastet oplysningerne, beregner SKAT, hvor meget du skal betale i B-skat, og fordeler det på året.

Du kan til enhver tid opdatere din forskudsopgørelse, hvis der sker ændringer i din udlejning – fx hvis du får en ny lejer, ændrer lejen eller har perioder med tomgang.

Brug gerne SKATs beregner eller få hjælp fra en rådgiver, hvis du er i tvivl

Fradragsmetoder ved forskudsopgørelsen

Hvilken metode du må bruge, afhænger af, hvordan du udlejer – ikke kun af, hvad der bedst kan betale sig:

• Bundfradragsmetoden: Kan bruges, når du udlejer værelser i din egen bolig, eller når du udlejer hele din egen helårsbolig en del af året. Det kræver langtidsudlejning, dvs. mindst 4 måneder i træk til samme lejer. Som ejer er bundfradraget 1⅓ % af beregningsgrundlaget for ejendomsværdiskat, dog mindst 24.000 kr. om året. Fremlejer du en bolig, du selv lejer, er fradraget 2/3 af den årlige husleje, du selv betaler. Fradraget dækker alle udgifter, og du beskattes kun af lejeindtægten over fradraget.
• Regnskabsmetoden: Her trækker du dine faktiske, dokumenterede driftsudgifter fra, fx vedligeholdelse, fællesudgifter, forsikring og ejendomsskat – men ikke udgifter til forbedringer. Udlejer du en ejerlejlighed, du ikke selv bor i, hele året, er det denne metode, der gælder, fordi bundfradraget forudsætter, at det er din egen bolig, som du betaler ejendomsværdiskat af.

Du kan altid skifte fra bundfradrag til regnskab, men har du først valgt regnskabsmetoden, kan du ikke gå tilbage til bundfradraget. Lav derfor en beregning, før du vælger, og brug den samme metode i forskudsopgørelsen, som du forventer at bruge på årsopgørelsen, så B-skatten rammer rigtigt.

Ved udlejning af egen bolig er bundfradraget 1⅓ % af beregningsgrundlaget for ejendomsværdiskat, dog mindst 24.000 kr. om året – men har du først valgt regnskabsmetoden, kan du ikke skifte tilbage.

Skattemæssig planlægning med forskudsopgørelsen

• Lav en realistisk vurdering af din indtægt: Tag højde for både faste og variable lejeindtægter, og vær konservativ i dine estimater.
• Medregn fradrag for fx vedligeholdelse, fællesudgifter og renteudgifter: Husk at indregne alle relevante udgifter, så du ikke betaler for meget i skat.
• Indtast opdateringer ved fx ny lejer eller midlertidig tomgang: Justér forskudsopgørelsen løbende, hvis der sker ændringer i din udlejning.
• Brug forskudsopgørelsen som et aktivt redskab – ikke blot en årlig formalitet: Gennemgå din forskudsopgørelse flere gange om året, så du altid har styr på din skat og undgår overraskelser.

En opdateret og korrekt forskudsopgørelse er et vigtigt værktøj for enhver udlejer, der ønsker at drive udlejning professionelt og undgå økonomiske overraskelser.