Fraflytningstilstand

Fraflytningstilstand – hvad du som udlejer bør vide

Når en lejer fraflytter, skal du som udlejer nøje vurdere boligens fraflytningstilstand. Det er afgørende at dokumentere både almindeligt slid og eventuelle skader eller mangler, hvis du vil modregne i depositum eller kræve istandsættelse. Især i København, hvor lejemål ofte skifter hænder, er det vigtigt at have styr på fraflytningstilstanden for at undgå tvister og sikre, at boligen afleveres i den aftalte stand.

En grundig vurdering og dokumentation af fraflytningstilstand beskytter både din bolig, din økonomi og dine rettigheder som udlejer.

Hvad er fraflytningstilstand?

Fraflytningstilstand er boligens faktiske stand, når lejeren afleverer nøglerne og flytter ud. Den omfatter både det forventelige slid, der naturligt opstår ved almindelig brug, og eventuelle skader, som lejeren kan holdes ansvarlig for. Fraflytningstilstanden dokumenteres typisk gennem en fraflytningsrapport, hvor du som udlejer noterer alle relevante forhold og vedlægger billeddokumentation.

Uden en grundigt dokumenteret fraflytningstilstand kan det være vanskeligt at stille krav til lejeren eller modregne i depositummet.

Hvorfor er fraflytningstilstand vigtig for udlejere i København?

I København, hvor efterspørgslen på lejeboliger er høj, og hvor mange lejemål hurtigt får nye lejere, er det afgørende at kunne dokumentere boligens stand ved fraflytning. En præcis vurdering af fraflytningstilstanden sikrer, at du kan kræve istandsættelse eller erstatning, hvis boligen afleveres i dårligere stand end aftalt i lejekontrakten. Det beskytter dig mod økonomiske tab og gør det lettere at genudleje boligen hurtigt og uden konflikter.

Fraflytningstilstand er din vigtigste dokumentation, hvis der opstår uenighed med lejeren om skader, istandsættelse eller tilbagebetaling af depositum.

Hvordan vurderer du fraflytningstilstand korrekt?

Som udlejer bør du følge en systematisk og grundig proces for at sikre, at vurderingen af fraflytningstilstanden er korrekt og kan holde til et eventuelt juridisk efterspil:

• Indkald lejeren skriftligt til et formelt fraflytningssyn med rimeligt varsel, så lejeren har mulighed for at være til stede
• Gennemgå boligen grundigt rum for rum, og notér alle forhold, der afviger fra det forventede, herunder både almindeligt slid og egentlige skader
• Tag billeder af alle relevante forhold, både af skader og af områder uden bemærkninger, så du har et fuldstændigt billede af boligens stand
• Udarbejd en fraflytningsrapport på stedet, hvor både du og lejeren kan skrive under, og udlever straks en kopi til lejeren
• Notér eventuelle uenigheder eller indsigelser fra lejeren i rapporten, så det fremgår, hvis der er uenighed om vurderingen

Jo mere grundig og detaljeret din dokumentation er, desto stærkere står du, hvis der opstår tvist om fraflytningstilstanden.

Typiske fejl ved vurdering af fraflytningstilstand

Mange udlejere begår fejl, der kan få store økonomiske konsekvenser, hvis der senere opstår uenighed med lejeren:

• Ikke at indkalde til fraflytningssyn korrekt, hvilket kan gøre det svært at bevise, at lejeren har haft mulighed for at deltage og komme med indsigelser
• Ikke at udlevere en kopi af fraflytningsrapporten til lejeren straks efter synet, hvilket kan føre til, at rapporten mister sin bevisværdi
• Ikke at dokumentere skader tydeligt nok, fx ved at undlade billeddokumentation eller præcise beskrivelser af skadernes omfang og placering
• At overse frister for fremsættelse af krav over for lejeren, fx reklamationsfristen på 2 uger for krav om istandsættelse eller erstatning
• At forveksle almindeligt slid med skader, hvilket kan føre til uberettigede krav mod lejeren eller tab af mulighed for at kræve erstatning

Små fejl i håndteringen af fraflytningstilstand kan føre til tab af krav, unødvendige konflikter og økonomiske tab for dig som udlejer.

Sådan bruger du fraflytningstilstand effektivt som udlejer

Ved at tage fraflytningstilstand alvorligt og følge en struktureret proces kan du:

• Opnå ret til at kræve istandsættelse eller erstatning for skader, der ligger ud over almindeligt slid
• Sikre, at depositummet kun anvendes til berettigede krav, og at du kan dokumentere alle modregninger over for lejeren
• Forebygge unødvendige konflikter og tvister med lejeren, fordi alt er dokumenteret og aftalt på forhånd
• Sikre en hurtig og problemfri genudlejning, fordi boligen hurtigt kan bringes i stand og fremvises til nye lejere
• Styrke din position, hvis sagen ender i Huslejenævnet eller retten, fordi du har styr på dokumentation og processer

En god og grundig proces omkring fraflytningstilstand sparer tid, penge og bekymringer – og giver dig ro i maven som udlejer.

Praktiske eksempler på fraflytningstilstand

Eksempel 1: En lejer afleverer en lejlighed med store huller i væggene, misfarvede gulve og ødelagte hårde hvidevarer. Hvis skaderne dokumenteres grundigt i fraflytningsrapporten med billeder og beskrivelser, kan du kræve betaling for udbedring eller modregne i depositummet. Eksempel 2: Lejligheden afleveres i forventelig slidt stand efter fem års brug, med lette mærker på gulve og lidt falmede vægge. Her skal du acceptere almindeligt slid og ælde, og du kan ikke kræve betaling fra lejeren.

Kendskab til forskellen på almindeligt slid og egentlige skader er afgørende for korrekt håndtering af fraflytningstilstand og for at undgå unødige konflikter med lejeren.