Skader forårsaget af force majeure

Force majeure og udlejning i praksis

Som udlejer i København kan du stå over for situationer, hvor skader opstår uden, at hverken du eller lejeren har gjort noget forkert. Det kan være alt fra en kælder, der oversvømmes under et skybrud, til stormskader på taget eller længerevarende strømsvigt som følge af eksterne forhold. I disse tilfælde gælder særlige regler for ansvar og pligter, fordi skaden er forårsaget af force majeure – altså begivenheder, der ligger uden for parternes kontrol. Du er ikke nødvendigvis forpligtet til at yde kompensation, men du har stadig pligt til at reagere hurtigt og korrekt for at begrænse skadens omfang og sikre, at lejeren får den nødvendige information og hjælp. En professionel håndtering af force majeure-situationer kan være afgørende for at undgå unødvendige tvister og økonomiske tab.

Force majeure fritager dig ofte fra ansvar – men ikke fra at handle hurtigt og informere lejeren grundigt.

Hvad er skader forårsaget af force majeure?

Skader forårsaget af force majeure er skader, som skyldes begivenheder, der ikke kunne forudses, undgås eller kontrolleres af hverken udlejer eller lejer. Det kan være:

• Naturkatastrofer som storm, oversvømmelse, lynnedslag eller jordskælv, hvor skaderne opstår pludseligt og uden varsel
• Store brande, krigshandlinger eller terror, som gør ejendommen ubeboelig eller utilgængelig
• Pandemier eller myndighedspåbud, der forhindrer adgang til eller brug af boligen
• Strømsvigt, tekniske kollaps eller forsyningssvigt, der skyldes eksterne forhold uden for udlejers kontrol
• For at kunne påberåbe dig force majeure skal du kunne dokumentere, at skaden ikke skyldes forsømmelse eller manglende vedligeholdelse, men er en direkte følge af en uforudsigelig begivenhed.

Force majeure dækker det uforudsigelige – men du skal kunne dokumentere, at skaden ikke skyldes forsømmelse eller manglende vedligehold.

Hvorfor er skader forårsaget af force majeure vigtigt for udlejere i København?

Københavns ældre boligmasse er ofte mere sårbar over for voldsomme vejrfænomener, tekniske nedbrud og pludselige hændelser. Som udlejer er det vigtigt at kende forskellen mellem almindelig vedligeholdelse og force majeure, så du ikke påtager dig ansvar for skader, du ikke kunne have forhindret. Samtidig skal du være opmærksom på, hvornår du alligevel har pligt til at handle – fx ved at begrænse skadens omfang eller sørge for midlertidige løsninger for lejeren. Kendskab til reglerne sikrer, at du undgår unødvendige tvister, og at du ikke pådrager dig økonomiske tab ved at love mere, end du er forpligtet til.

Når du kender grænserne for dit ansvar, kan du handle korrekt og undgå både tvister og økonomiske tab.

Hvem har ansvaret ved force majeure?

Udgangspunktet er, at hver part bærer sine egne tab, medmindre andet er aftalt i lejekontrakten eller følger af lejeloven. Du er ikke automatisk erstatningspligtig, hvis skaden skyldes force majeure, men du skal stadig:

• Informere lejeren hurtigt og skriftligt om situationen og de tiltag, du sætter i gang
• Begrænse skadens omfang, fx ved at tilkalde håndværkere, afdække skader eller sikre ejendommen mod yderligere ødelæggelse
• Påbegynde genopretning så hurtigt som muligt, så lejeren kan vende tilbage til normale forhold
• Lejeren kan dog have ret til forholdsmæssigt afslag i huslejen, hvis boligen er delvist ubeboelig eller væsentlige faciliteter ikke kan bruges i en periode. Du må ikke opkræve fuld husleje for en bolig, der ikke lever op til lejekontraktens minimumskrav.

Du skal ikke betale erstatning for force majeure – men du må heller ikke opkræve fuld husleje for en bolig, der ikke kan bruges som aftalt.

Hvad bør du gøre som udlejer?

1. Dokumentér skadens årsag grundigt – tag fotos, indhent ekspertvurderinger og gem relevante vejrdata eller myndighedsrapporter
2. Kontakt dit forsikringsselskab straks og anmeld skaden, så du overholder eventuelle frister og får afklaret dækningen
3. Informér lejeren skriftligt om situationen, forventet tidsplan for udbedring og eventuelle midlertidige løsninger
4. Sæt midlertidige foranstaltninger i værk, fx afdækning, affugtning eller genhusning, hvis det er nødvendigt for at begrænse skaden
5. Undersøg, om lejen skal reduceres midlertidigt, og informer lejeren om mulighederne for afslag i huslejen
6. En hurtig og gennemsigtig håndtering styrker tilliden mellem dig og lejeren og minimerer risikoen for klager eller retssager.

Troværdig og rettidig kommunikation er lige så vigtig som teknisk udbedring – især i krisesituationer.

Dækker din forsikring force majeure?

De fleste bygningsforsikringer dækker visse force majeure-begivenheder, men ikke alle. Det er vigtigt at gennemgå din police og få svar på:

• Hvilke hændelser er undtaget fra dækning, fx visse typer stormskader eller oversvømmelser?
• Er der særlige krav til vindstyrke, fx at stormskade kun dækkes ved vindstyrke over 17,2 m/s?
• Skal skaden anmeldes inden for et bestemt antal timer eller dage for at være dækket?
• Kræves der særlig dokumentation, fx fotos, rapporter eller erklæringer fra myndigheder?
• Få altid bekræftet skriftligt, hvilke typer force majeure din forsikring dækker, og hvilke krav der gælder for anmeldelse og dokumentation.

Få forsikringsselskabets skriftlige bekræftelse på dækning, før du igangsætter reparationer – det minimerer risikoen for uforudsete udgifter.

Brug af force majeure i lejekontrakten

Selvom force majeure er en juridisk grundsætning, kan du med fordel indarbejde en særskilt klausul i §11 i lejekontrakten. Her kan du præcisere:

• At force majeure fritager både udlejer og lejer for erstatningsansvar, hvis skaden skyldes uforudsigelige begivenheder
• Hvilke typer hændelser der er omfattet, fx naturkatastrofer, brand, krig, pandemier eller forsyningssvigt
• Hvilke rettigheder lejeren har under afbrydelser, fx mulighed for midlertidig genhusning eller afslag i huslejen
• En tydelig force majeure-klausul giver ro i krisesituationer og sikrer, at begge parter ved, hvad de kan forvente, hvis det uforudsigelige sker.

En klar force majeure-klausul i kontrakten giver tryghed og forudsigelighed for både udlejer og lejer, når krisen rammer.

Med grundig forberedelse, tydelig kommunikation og kendskab til reglerne kan du som udlejer i København håndtere force majeure-situationer professionelt og undgå unødvendige konflikter og tab.