Uanmodet adgang til lejemål

Hvorfor må du ikke gå ind i lejemålet uden aftale?

Som udlejer i København ejer du boligen, men når den er udlejet, har lejeren brugsretten og retten til privatliv. Det betyder, at du ikke må gå ind i lejemålet uden forudgående aftale, medmindre der er tale om en nødsituation. Mange udlejere tror fejlagtigt, at de altid må bruge deres nøgle, men det er ulovligt og kan føre til erstatningsansvar, bøder og ødelagt tillid mellem dig og lejeren. Lejeloven beskytter lejerens ret til ro og privatliv, og enhver uanmeldt adgang kan betragtes som krænkelse af denne ret.

Når du udlejer din bolig, giver du afkald på retten til fri adgang – det gælder også, selvom du ejer boligen og har en ekstra nøgle.

Hvad er uanmodet adgang til lejemål?

Uanmodet adgang opstår, når udlejer går ind i lejeboligen uden at have fået samtykke fra lejeren. Det gælder uanset om det er for at tjekke inventar, udføre almindelig vedligeholdelse, fremvise boligen for potentielle nye lejere eller af andre årsager. Der skal altid være en forudgående aftale om adgang, medmindre der er tale om en akut nødsituation, hvor der er fare for personskade eller væsentlig skade på ejendommen, som fx brand, vandskade eller gaslækage.

Al adgang til lejemålet kræver forudgående aftale eller en akut nødsituation – ellers er det et brud på lejeloven.

Hvornår må du få adgang til lejemålet?

Du må kun få adgang til lejemålet under følgende omstændigheder:

• Lejeren inviterer dig ind, enten spontant eller efter anmodning
• Der er indgået en skriftlig eller mundtlig aftale om adgang, fx i forbindelse med planlagt vedligeholdelse, reparationer, fremvisning for nye lejere eller vurdering af boligens stand
• Der opstår en akut nødsituation, hvor hurtig adgang er nødvendig for at forhindre skade på personer eller ejendom, fx ved brand, vandskade, gaslækage eller lignende
• Ved planlagte aktiviteter bør du give lejeren mindst 1-3 dages varsel, afhængigt af situationens karakter og omfang. Varslingen bør altid være skriftlig, så der ikke opstår tvivl om, hvad der er aftalt.

Giv altid skriftlig besked om adgang – det skaber klarhed og dokumentation for begge parter.

Hvad risikerer du ved uanmodet adgang?

Hvis du som udlejer går ind i lejemålet uden lovlig grund eller uden aftale, kan det få alvorlige konsekvenser:

• Lejeren kan rejse krav om erstatning for krænkelse af privatliv eller for eventuelle tab, der måtte opstå som følge af din adgang
• Det kan udgøre et brud på lejeloven og føre til bøder eller påbud fra myndighederne, hvis lejeren klager til Huslejenævnet eller boligretten
• Du risikerer, at lejeren mister tilliden til dig og fremover afviser adgang, selv når det er nødvendigt, hvilket kan gøre det vanskeligere at gennemføre vedligeholdelse eller fremvisninger
• Gentagne eller grove overtrædelser kan i yderste konsekvens føre til, at lejeren kan ophæve lejemålet eller kræve kompensation

Selvom du har en ekstra nøgle, må du aldrig bruge den uden samtykke fra lejeren – det kan skade både dit omdømme og dit lejeforhold.

Sådan får du adgang lovligt som udlejer i København

• Informér lejeren i god tid, helst skriftligt, om formålet med besøget og foreslå konkrete tidspunkter for adgang
• Forklar tydeligt, hvorfor adgang er nødvendig, fx vedligeholdelse, reparation, fremvisning eller tilsyn
• Aftal en præcis dag og et tidsrum, hvor du eller en håndværker kan komme, og respekter lejerens ønsker, hvis det er muligt
• Undgå at bruge adgangsnøgler uden lejers samtykke, medmindre der er tale om en nødsituation, hvor hurtig adgang er påkrævet for at forhindre skade
• Dokumentér alle aftaler og kommunikation om adgang, så du kan bevise, at du har handlet korrekt, hvis der opstår uenighed

Hos Copenhagen Quarters hjælper vi udlejere med at strukturere adgang til lejemål, så både udlejer og lejer føler sig trygge og informeret gennem hele processen.

Klar kommunikation og respekt for lejerens privatliv forebygger konflikter og styrker samarbejdet.

Sådan undgår du tvivl og misforståelser

• Skriv tydeligt i lejekontrakten, hvordan og hvornår du som udlejer kan få adgang til lejemålet, fx ved planlagt vedligeholdelse, fremvisning eller tilsyn
• Brug §11 i lejekontrakten til at præcisere adgangsforhold og eventuelle særlige aftaler om adgang
• Gennemgå adgangsreglerne med lejeren ved indflytning, så der ikke opstår forkerte forventninger eller misforståelser senere i lejeperioden
• Opdater kontrakten, hvis der sker ændringer i adgangsforholdene, og sørg for, at alle aftaler er skriftlige og underskrevet af begge parter

En tydelig og gennemtænkt aftale om adgang skaber ro og forudsigelighed for både udlejer og lejer gennem hele lejeperioden.