Minimumsleje

Minimumsleje ved omkostningsbestemt leje – hvad betyder det for dig som udlejer i København?

Når du udlejer en lejlighed i et reguleret område i København, skal lejen ofte fastsættes efter omkostningsbestemt leje. Minimumslejen sikrer, at huslejen dækker ejendommens nødvendige udgifter og vedligeholdelse, uanset markedslejeniveau. Minimumsleje er et vigtigt værktøj for udlejere, fordi det beskytter mod at skulle udleje til en leje, der ikke dækker de faktiske omkostninger ved at drive og vedligeholde ejendommen. Det skaber økonomisk tryghed og forudsigelighed, både for dig som udlejer og for lejeren, der kan se, hvordan lejen er beregnet.

Minimumsleje (gældende ved omkostningsbestemt leje) er afgørende for, at din ejendom økonomisk kan løbe rundt, og for at sikre en bæredygtig udlejning på lang sigt.

Hvad er minimumsleje (gældende ved omkostningsbestemt leje)?

Minimumsleje betyder, at du som udlejer ikke må sætte huslejen lavere end de dokumenterede driftsudgifter, vedligeholdelsesbidrag og en rimelig forrentning af ejendommens værdi, beregnet efter reglerne i lejeloven og boligreguleringsloven. Minimumslejen er ikke et vilkårligt beløb, men en konkret beregning, der tager udgangspunkt i ejendommens faktiske økonomi. Formålet er at sikre, at udlejning ikke sker med tab, og at ejendommen kan vedligeholdes forsvarligt.

Minimumsleje sikrer, at udlejere ikke lider økonomisk tab ved at udleje i regulerede områder, og at ejendommens drift og vedligeholdelse kan opretholdes.

Hvorfor er minimumsleje vigtigt for udlejere i København?

I København gælder der stramme regler for lejefastsættelse, især i ældre ejendomme og regulerede områder. Minimumsleje er vigtig, fordi:

• Den beskytter din økonomi som udlejer, så du ikke risikerer at udleje til en leje, der ikke dækker de reelle omkostninger
• Den skaber gennemsigtighed i lejefastsættelsen, så både du og lejeren kan se, hvordan lejen er beregnet, og hvilke udgifter der indgår
• Den kan være afgørende i en eventuel tvist om lejen, fx hvis lejeren klager til Huslejenævnet og kræver lejen nedsat
• Den sikrer, at der er midler til nødvendig vedligeholdelse, så ejendommen ikke forfalder, og værdien bevares på lang sigt
• Den gør det lettere at dokumentere dine krav over for myndigheder, banker og potentielle købere, hvis du ønsker at sælge ejendommen

At kende minimumslejen giver dig et stærkere grundlag i forhold til lejerens eventuelle indsigelser og styrker din position i en eventuel sag.

Hvilke poster indgår i beregningen af minimumsleje?

Følgende udgifter kan typisk medregnes:

• Ejendommens driftsudgifter, fx renovation, administration, vicevært, forsyning, rengøring af fællesarealer og andre løbende udgifter, der er nødvendige for ejendommens drift
• Vedligeholdelsesbidrag, både indvendig og udvendig, hvor du kan medregne udgifter til løbende vedligeholdelse, reparationer og fornyelser, der er nødvendige for at holde ejendommen i god stand
• Ejendomsskatter og forsikringer, herunder ejendomsværdiskat, grundskyld, brandforsikring og andre lovpligtige forsikringer
• Forrentning af ejendomsværdien, beregnet efter de offentlige vurderinger og de satser, der er fastsat i lovgivningen, så du får en rimelig forrentning af den kapital, der er bundet i ejendommen
• Eventuelle andre godkendte udgifter, fx bidrag til fællesanlæg, elevator, energiforbedringer eller andre særlige forhold, der kan dokumenteres og godkendes efter reglerne

Alle poster skal dokumenteres og opgøres efter reglerne for omkostningsbestemt leje, og du skal kunne fremvise regnskaber og bilag ved forespørgsel.

Kan man aftale en højere leje end minimumsleje?

Ja, men kun hvis boligen opfylder særlige betingelser – fx hvis der er tale om en væsentligt forbedret stand, gennemgribende modernisering eller udlejning til fri markedsleje ved visse nyopførte boliger. Ellers er det omkostningsbestemt leje, der gælder, og du må ikke uden videre aftale en højere leje, hvis ejendommen er underlagt regler om omkostningsbestemt husleje. Hvis du opkræver for høj leje, risikerer du krav om tilbagebetaling og nedsættelse af lejen med tilbagevirkende kraft.

Du må aldrig uden videre aftale en højere leje, hvis ejendommen er underlagt regler om omkostningsbestemt husleje, og det er vigtigt at kende undtagelserne.

Sådan fastsætter du minimumsleje korrekt

• Beregn de samlede driftsudgifter korrekt, og sørg for at alle udgifter er dokumenterede og nødvendige for ejendommens drift
• Indhent dokumentation for alle poster, fx regninger, kontrakter, forsikringspolicer og skatteopgørelser
• Brug opdaterede skatte- og vurderingsoplysninger, så beregningen af forrentning og skatter er korrekt og i overensstemmelse med gældende regler
• Gem beregningen og al dokumentation, så du kan fremvise den ved forespørgsel fra Huslejenævnet, lejeren eller andre myndigheder
• Opdater beregningen løbende, fx ved ændringer i udgifter, skatter eller vedligeholdelsesbehov, så lejen altid afspejler de faktiske forhold

En korrekt fastsat minimumsleje mindsker risikoen for klager og huslejenedsættelser, og sikrer, at du driver udlejning på et solidt og lovligt grundlag.