Minimumsleje

Kort fortalt: Minimumsleje er ikke et begreb i lejeloven. Ordet bruges om den husleje, der netop dækker ejendommens nødvendige driftsudgifter og et afkast efter lejelovens §§ 24-25. Ved omkostningsbestemt leje i København er beløbet et loft, når lejeaftalen indgås (§ 19), og er den aktuelle leje lavere, kan udlejer kræve den forhøjet efter § 23.

Minimumsleje ved omkostningsbestemt leje – hvad betyder det for dig som udlejer i København?

Når du udlejer en lejlighed i et reguleret område i København, skal lejen ofte fastsættes efter omkostningsbestemt leje. Minimumslejen sikrer, at huslejen dækker ejendommens nødvendige udgifter og vedligeholdelse, uanset markedslejeniveau. Minimumsleje er et vigtigt værktøj for udlejere, fordi det beskytter mod at skulle udleje til en leje, der ikke dækker de faktiske omkostninger ved at drive og vedligeholde ejendommen.

Hvis du vil sikre dig et solidt udgangspunkt fra dag ét, kan du start udlejning af din lejlighed hos Copenhagen Quarters. Det skaber økonomisk tryghed og forudsigelighed, både for dig som udlejer og for lejeren, der kan se, hvordan lejen er beregnet.

Minimumsleje (gældende ved omkostningsbestemt leje) er afgørende for, at din ejendom økonomisk kan løbe rundt, og for at sikre en bæredygtig udlejning på lang sigt.

Hvad er minimumsleje (gældende ved omkostningsbestemt leje)?

Minimumsleje er en betegnelse for den leje, der netop kan dække ejendommens nødvendige driftsudgifter og et afkast af ejendommens værdi. Ordet står ikke i lejeloven, men beregningen gør: Reglerne om omkostningsbestemt leje findes i kapitel 3 i lejeloven, som siden 1. juli 2022 også rummer de regler, der tidligere stod i boligreguleringsloven.

Ved lejeaftalens indgåelse må lejen ikke overstige det beløb, der dækker driftsudgifter og afkast (§ 19, stk. 1). Beløbet er altså et loft, ikke et gulv, og du må gerne aftale en lavere leje. Dækker den aktuelle leje ikke de nødvendige driftsudgifter og afkastet, kan du til gengæld kræve lejen forhøjet til udligning af forskellen efter § 23 – dog ikke ud over det lejedes værdi. Det er i den forstand, beløbet fungerer som en minimumsleje.

Minimumsleje er den leje, der dækker ejendommens nødvendige driftsudgifter og afkast efter lejelovens §§ 24-25. Ved omkostningsbestemt leje må lejen ved aftalens indgåelse ikke overstige dette beløb, men en lavere leje kan udlejer kræve forhøjet op til det efter § 23.

Hvorfor er minimumsleje vigtigt for udlejere i København?

I København gælder der stramme regler for lejefastsættelse, især i ældre ejendomme og regulerede områder. Minimumsleje er vigtig, fordi:

• Den beskytter din økonomi som udlejer, så du ikke risikerer at udleje til en leje, der ikke dækker de reelle omkostninger
• Den skaber gennemsigtighed i lejefastsættelsen, så både du og lejeren kan se, hvordan lejen er beregnet, og hvilke udgifter der indgår
• Den kan være afgørende i en eventuel tvist om lejen, fx hvis lejeren klager til Huslejenævnet og kræver lejen nedsat
• Den sikrer, at der er midler til nødvendig vedligeholdelse, så ejendommen ikke forfalder, og værdien bevares på lang sigt
• Den gør det lettere at dokumentere dine krav over for myndigheder, banker og potentielle købere, hvis du ønsker at sælge ejendommen

At kende minimumslejen giver dig et stærkere grundlag i forhold til lejerens eventuelle indsigelser og styrker din position i en eventuel sag.

Hvilke poster indgår i beregningen af minimumsleje?

Lejelovens §§ 24 og 25 afgrænser, hvad der må indgå i det omkostningsbestemte huslejebudget:

• Nødvendige driftsudgifter: skatter og afgifter som grundskyld og renovation samt renholdelse, administration og forsikring – i det omfang udgiften er rimelig i forhold til ejendommen og lejemålet
• Henlæggelser til vedligeholdelse: de beløb, der skal afsættes efter §§ 117, 119 og 120, dvs. til lejlighedens indvendige vedligeholdelseskonto, til ejendommens øvrige vedligeholdelse og – i ejendomme taget i brug før 1970 med mere end to lejligheder – til en konto i Grundejernes Investeringsfond
• Afkast af ejendommens værdi: højst 7 pct. af ejendomsværdien pr. 1. april 1973 (15. almindelige vurdering) – ikke den aktuelle offentlige vurdering. For ejendomme taget i brug efter 1963 kan afkastet i stedet beregnes ud fra finansieringen af opførelsen (§ 25, stk. 2)
• Ejerlejligheder: Er ejendommen opdelt i ejerlejligheder efter 1973-vurderingen, beregnes afkastet af lejlighedens forholdsmæssige andel af ejendomsværdien (§ 25, stk. 6)

Udgifter til konsulentbistand må ikke optages på budgettet (§ 24, stk. 2). Dine egne renter og afdrag er heller ikke en driftsudgift – finansieringen dækkes alene gennem afkastet.

Minimumslejen beregnes som ejendommens nødvendige driftsudgifter – skatter, afgifter, renholdelse, administration, forsikring og lovpligtige vedligeholdelseshenlæggelser – plus et afkast på højst 7 pct. af ejendomsværdien pr. 1. april 1973 (lejelovens §§ 24-25).

Kan man aftale en højere leje end minimumsleje?

Som udgangspunkt nej. Er lejemålet omfattet af omkostningsbestemt leje, er budgettet efter §§ 24-25 også det højeste, du må aftale ved lejeaftalens indgåelse (§ 19, stk. 1). Der er dog tre vigtige undtagelser:

• Gennemgribende forbedrede lejemål (§ 19, stk. 2): Lejen kan fastsættes efter det lejedes værdi, når forbedringerne er dokumenterede, gennemført inden for 2 år og overstiger lovens beløbsgrænser. Der gælder yderligere betingelser, bl.a. om ejendommens energimærke
• Fri leje (§ 54): I ejendomme taget i brug efter 31. december 1991 og i visse lejligheder indrettet i tidligere erhvervslokaler eller tagetager kan lejen aftales frit – læs om fri markedsleje
• Småejendomme (§§ 7 og 32): I ejendomme, der pr. 1. januar 1995 havde seks eller færre beboelseslejligheder, gælder kapitel 3 ikke. Lejen må i stedet ikke væsentligt overstige lejen for tilsvarende omkostningsbestemte lejemål

Opkræver du mere end tilladt, kan lejeren kræve det for meget betalte tilbage og lejen nedsat for fremtiden (§ 40). Efter fraflytning skal kravet rejses for huslejenævnet inden 1 år. Det er desuden strafbart at afkræve højere leje end tilladt efter §§ 19-21 (§ 39). Se også reglerne for maksimal leje i regulerede områder.

Ved omkostningsbestemt leje kan du kun aftale mere end budgettet, hvis lejemålet er gennemgribende forbedret (§ 19, stk. 2), ligger i en ejendom taget i brug efter 31. december 1991 (§ 54) eller i en ejendom med højst seks boliger pr. 1. januar 1995 (§ 7).

Sådan fastsætter du minimumsleje korrekt

• Beregn de samlede driftsudgifter korrekt, og sørg for at alle udgifter er dokumenterede og nødvendige for ejendommens drift
• Indhent dokumentation for alle poster, fx regninger, kontrakter, forsikringspolicer og skatteopgørelser
• Brug ejendomsværdien pr. 1. april 1973 som grundlag for afkastet og aktuelle opgørelser over skatter og afgifter, så beregningen følger lejelovens §§ 24-25
• Gem beregningen og al dokumentation, så du kan fremvise den ved forespørgsel fra Huslejenævnet, lejeren eller andre myndigheder
• Opdater beregningen løbende, fx ved ændringer i udgifter, skatter eller vedligeholdelsesbehov, så lejen altid afspejler de faktiske forhold

En korrekt fastsat minimumsleje mindsker risikoen for klager og huslejenedsættelser, og sikrer, at du driver udlejning på et solidt og lovligt grundlag.