Udvendig vedligeholdelse

Hvad er udvendig vedligeholdelse – og hvorfor er det vigtigt i København?

Som udlejer i København har du ansvar for bygningens ydre vedligeholdelse, medmindre andet fremgår af lejekontrakten. Det gælder både lejligheder i etageejendomme og hele ejendomme. Særligt i ældre bydele og brokvarterer, hvor mange bygninger er opført før 195, spiller udvendig vedligeholdelse en stor rolle for både beboernes trivsel og ejendommens værdi. Hvis den udvendige vedligeholdelse forsømmes, kan det føre til skader, der forringer ejendommens stand og kan give anledning til klager fra lejerne.

Udvendig vedligeholdelse er dit ansvar som udlejer – uanset lejerens brug af boligen.

Hvad dækker udvendig vedligeholdelse over?

Udvendig vedligeholdelse omfatter alle de bygningsdele, der beskytter ejendommen mod vejr og vind, og som er afgørende for bygningens funktion og levetid. Det drejer sig typisk om:

• Tag, tagrender og nedløbsrør: Disse skal holdes tætte og fri for blade og snavs, så der ikke opstår vandskader eller fugtproblemer. Utætheder kan hurtigt føre til større skader på både tagkonstruktion og lejligheder under taget.
• Facader og sokler: Revner, afskalninger og fugtskader på facaden skal udbedres hurtigt for at forhindre, at vand trænger ind og skader murværket. Soklen skal være intakt for at beskytte mod opstigende fugt.
• Vinduer og udvendige døre: Vinduer og døre skal kunne lukke tæt og være fri for råd og skader. Utætte vinduer giver træk, varmetab og utilfredse lejere.
• Trapper og altaner: Udvendige trapper og altaner skal være sikre at færdes på og fri for løse fliser, rust eller råd. Manglende vedligeholdelse kan føre til ulykker og ansvar for udlejeren.
• Fællesarealer som opgange og gårdmiljø: Opgange, gårde og andre fællesarealer skal holdes rene, sikre og i god stand. Dårligt vedligeholdte fællesarealer kan give et dårligt indtryk og skabe utilfredshed blandt lejerne.

Det er vigtigt, at disse dele efterses og vedligeholdes løbende, så små problemer ikke udvikler sig til store og dyre skader.

Manglende vedligeholdelse af ydre dele kan føre til følgeskader, som også bliver dit ansvar.

Udvendig vedligeholdelse i lejekontrakten

I standardlejekontrakter (typeformular A) er det udlejeren, der står for udvendig vedligeholdelse. Du kan ikke overføre denne pligt til lejeren – heller ikke i §11 – medmindre det er en erhvervslejekontrakt eller en helårsudlejning af et hus, hvor andre regler kan gælde. Det betyder, at du som udlejer altid skal sørge for, at bygningens ydre holdes i forsvarlig stand, og at eventuelle skader udbedres hurtigt. Hvis du forsøger at fraskrive dig ansvaret i kontrakten, vil det ikke blive anerkendt, hvis sagen ender i Huslejenævnet.

Brug §11 til at præcisere, hvad du vedligeholder – ikke til at fraskrive dig ansvar.

Sådan planlægger du udvendig vedligeholdelse effektivt

Som udlejer bør du have en systematisk tilgang til udvendig vedligeholdelse for at undgå uforudsete problemer og udgifter. Det kan du gøre ved at:

• Føre tilsyn med ejendommens ydre minimum én gang om året: Gennemgå tag, facader, vinduer, døre, trapper og fællesarealer for synlige skader eller begyndende problemer. Notér, hvad der skal udbedres, og lav en prioriteret liste.
• Afhjælpe synlige skader hurtigt – især på tag, vinduer og facader: Små reparationer kan ofte forhindre større skader og spare dig for store udgifter senere. Vær opmærksom på fugt, revner og løse bygningsdele.
• Have en buffer til reparationer og vedligeholdelsesarbejde: Sæt penge til side hvert år, så du kan reagere hurtigt, når der opstår behov for reparationer. Uforudsete udgifter kan ellers presse økonomien.
• Dokumentere alt skriftligt (inkl. tilbud og regninger): Gem alle aftaler, tilbud, fakturaer og billeder af skader og reparationer. Dokumentationen kan blive afgørende, hvis der opstår uenighed med lejeren eller myndighederne.

En fast vedligeholdelsesplan kan spare dig for uventede udgifter og utilfredse lejere.

Konflikter om udvendig vedligeholdelse – sådan undgår du dem

Lejere klager ofte over træk fra vinduer, revner i væggen, fugt eller kuldebroer, og de forventer, at du som udlejer reagerer hurtigt. Hvis du ikke handler, kan lejeren klage til Huslejenævnet, som kan pålægge dig at udbedre forholdene. For at undgå konflikter bør du:

• Reagere hurtigt på henvendelser om skader eller mangler: Jo hurtigere du tager hånd om problemer, desto mindre risiko er der for utilfredshed og klager.
• Være tydelig om ansvar i kontrakten: Forklar lejeren, hvad du står for, og hvad de selv skal gøre, fx vedrørende almindelig rengøring af altaner eller fællesarealer.
• Holde lejeren orienteret om planlagte reparationer og vedligeholdelsesarbejde: Informér i god tid, hvis der skal udføres større arbejder, så lejeren ved, hvad der sker og hvorfor.

De fleste konflikter opstår, når lejeren føler sig overladt til sig selv – også selvom skaden er lille.

Hvorfor udvendig vedligeholdelse er særlig vigtig i København

Mange københavnske bygninger er gamle og opført med materialer, der kræver jævnlig vedligeholdelse. I brokvartererne kan små problemer hurtigt brede sig til flere lejligheder og påvirke mange lejere på én gang. Hvis der opstår fugt eller skader på facaden, kan det hurtigt føre til større renoveringsbehov og utilfredshed blandt beboerne. Samtidig er mange lejere i København opmærksomme på deres rettigheder, og Huslejenævnene er hurtige til at gribe ind, hvis udlejeren ikke lever op til sit ansvar. Manglende udvendig vedligeholdelse kan derfor føre til klager, påbud om udbedring og i sidste ende huslejenedsættelse.

I København er manglende udvendig vedligeholdelse ofte grund til klager – og i værste fald huslejenedsættelse.