Forbedringer (og dokumentation heraf)

Forbedringer betaler sig – hvis du kan bevise dem

Som privat udlejer i København giver energirenoveringer, nyt køkken eller lydisolerede vinduer ofte bedre lejere, færre klager og mulighed for lejeforhøjelse. Men kun når forbedringer og dokumentation heraf er i orden. Uden fakturaer, før/efter-fotos og klare linjer i lejekontrakten kan Huslejenævnet afvise dit krav – og så må du selv betale gildet. Det er derfor afgørende, at du fra start har styr på al dokumentation og kan fremvise den, hvis der opstår spørgsmål eller uenighed om forbedringernes omfang og værdi.

En forbedring uden dokumentation er som en Ferrari uden nøgler – du kan ikke drage fordel af den.

Hvad er en forbedring?

En forbedring er et varigt løft af boligens standard – ikke blot almindelig vedligehold. Forbedringer adskiller sig fra vedligehold ved, at de øger boligens brugsværdi, komfort eller energieffektivitet. Eksempler:

• Udskiftning af enkeltlagsvinduer til energiruder, som reducerer varmetab og forbedrer indeklimaet
• Etablering af nyt, tidssvarende badeværelse med moderne installationer og materialer
• Tilslutning til fjernvarme eller installation af gulvvarme, som giver mere stabil og effektiv opvarmning
• Udskiftning af gamle køkkener med nye, funktionelle løsninger, der øger boligens attraktivitet
• Installation af lydisolerede vinduer eller ekstra isolering, som mindsker støj og energiforbrug

En forbedring øger brugsværdien eller sænker forbruget – og kan udløse forbedringsforhøjelse, hvis reglerne følges.

Maling er vedligehold; nye energivinduer er en forbedring.

Hvorfor er dokumentation afgørende?

Huslejenævn og domstole kræver bevis for:

1. Udgiftens størrelse – faktura fra autoriseret håndværker, hvor det tydeligt fremgår, hvad der er udført, og hvad materialerne har kostet
2. Forbedringens art – før/efter-billeder, materialebeskrivelser og eventuelt tilbud eller kontrakt med håndværker
3. Dato – så afskrivningsperioden kan beregnes korrekt (typisk 20 år for køkken/bad, 30 år for vinduer og installationer)

Uden datostemplet faktura risikerer du, at hele udgiften afvises.

Dokumentationen skal være entydig og let at gennemskue, så både lejer og Huslejenævn kan se, hvad der er udført, hvornår og til hvilken pris.

Reglerne for forbedringsforhøjelse i København

• Minimumsbeløb: Samlet udgift skal overstige 242 kr./m² (2025-niveau) for at kunne danne grundlag for forbedringsforhøjelse. Mindre arbejder kan ikke medregnes.
• Afskrivning: Udgiften fordeles lineært over 20-30 år afhængigt af arbejdet. For eksempel afskrives køkken og bad typisk over 20 år, mens vinduer og installationer kan have længere afskrivningsperiode.
• Varsling: Lejer skal have skriftlig varsling med beregning og dokumentation senest 3 måneder før forhøjelsen træder i kraft. Varslingen skal være præcis og indeholde alle relevante oplysninger, så lejeren kan tage stilling.

Selv en korrekt beregnet forhøjelse bortfalder, hvis varslet er mangelfuldt eller ikke overholder fristerne.

Det er vigtigt at følge proceduren nøje, da fejl kan føre til, at du mister retten til forhøjelse, selvom forbedringen er reel.

Sådan dokumenterer du forbedringer effektivt

1. Gem alle fakturaer – også materialebilag og eventuelle tilbud, så du kan dokumentere både pris og omfang
2. Tag før/efter-fotos i høj opløsning, så det tydeligt fremgår, hvad der er ændret
3. Notér dato, adresse og rum på hvert billede, så der ikke opstår tvivl om, hvor og hvornår arbejdet er udført
4. Scan alt ind i en PDF-mappe og del kopi med lejeren, så begge parter har adgang til dokumentationen
5. Indsæt resume i §11 i næste lejekontrakt, hvor du kort beskriver forbedringerne og henviser til dokumentationen

En digital mappe i skyen gør det let at fremsende samlede beviser til Huslejenævnet og sikrer, at intet går tabt.

Det er en fordel at opbevare dokumentationen digitalt, så du hurtigt kan finde den frem, hvis der opstår spørgsmål eller krav fra lejer.

Fejl du skal undgå

• Blotte kontoudtog uden specifikation – ikke nok, da de ikke viser, hvad pengene er brugt til
• Kontantbetaling over 8.000 kr. – bliver afvist, da betaling skal kunne spores og dokumenteres
• Ingen varsling – lejer kan nægte at betale forhøjelsen, hvis ikke proceduren er fulgt
• Forbedringer blandet med vedligehold på samme faktura – skab klare linjer, så det tydeligt fremgår, hvad der er forbedring, og hvad der er almindelig vedligeholdelse

Klar adskillelse mellem forbedring og vedligehold sikrer, at du får fuld anerkendelse og undgår at miste retten til forbedringsforhøjelse.

Ved at følge disse retningslinjer kan du som udlejer sikre, at dine investeringer i boligen bliver anerkendt, og at du får den økonomiske gevinst, du har krav på.