El-installationers tilstand

Kort fortalt: Som udlejer skal du sikre, at el-installationerne er lovlige og sikre, når lejeren flytter ind, og at fejl udbedres snarest muligt (elsikkerhedsloven § 10). Alle boliginstallationer skal være beskyttet af en HFI- eller HPFI-afbryder på højst 30 mA. Ældre løsninger som stofledninger og manglende jord kan derimod være lovlige, hvis de var lovlige, da de blev udført.

Hvorfor el-installationers tilstand er vigtig for dig som udlejer i København

El-installationers tilstand har stor betydning for både lejers tryghed og din juridiske sikkerhed som udlejer. Defekte installationer kan føre til brand, personskader eller forsikringsproblemer – og i værste fald ansvarspådragelse. I ældre ejendomme i København er det især vigtigt at være opmærksom, da mange installationer ikke er opdateret i årtier. Dårlige eller ulovlige installationer kan også betyde, at forsikringen ikke dækker ved skade, og at du som udlejer kan blive gjort ansvarlig for både materielle skader og personskader.

Som udlejer skal du sikre, at installationerne er lovlige og funktionsdygtige – og at lejeren ved, hvad de må og ikke må.

Hvad omfatter el-installationers tilstand?

Stikkontakter, ledninger og installationer Alle faste elinstallationer skal være korrekt monteret, uden skader og opfylde gældende standarder. Flossede ledninger, løse kontakter, gamle stofledninger eller synlige samlinger er klare faresignaler, som skal udbedres, før du udlejer. Det gælder også skjulte installationer, som kan være svære at opdage uden en grundig gennemgang. Hvis installationerne er gamle eller usikre, bør du få dem efterset og eventuelt udskiftet af en autoriseret elektriker.

Dårlige elinstallationer kan føre til både fare for brand, el-stød og erstatningsansvar, hvis der sker ulykker.

Det er en god idé at gennemgå alle stikkontakter, afbrydere og synlige ledninger, så du er sikker på, at alt fungerer korrekt og sikkert.

El-tavle og HFI-/HPFI-afbryder El-tavlen er hjertet i boligens el-system. Den skal være let tilgængelig, tydeligt mærket og udstyret med en funktionsdygtig HFI- eller HPFI-afbryder. Denne afbryder er lovpligtig i alle boliger og beskytter mod fejlstrøm, som kan opstå ved fejl i installationen eller ved brug af defekte apparater. En velfungerende afbryder kan forhindre alvorlige ulykker og er et krav for, at installationen er lovlig.

Mangler din bolig HFI-/HPFI-afbryder, bør du aldrig udleje før det er installeret og testet af en elektriker.

Tjek også, at el-tavlen er tydeligt mærket, så lejeren let kan afbryde strømmen i nødstilfælde.

Dokumentation og lovkrav Efter elsikkerhedsloven § 10, stk. 2 er ejeren eller brugeren af en elinstallation ansvarlig for, at den drives og vedligeholdes forsvarligt, og fejl og mangler skal afhjælpes snarest muligt. Som udlejer skal du derfor sørge for, at installationen er i orden ved overtagelsen og under hele lejeperioden. Det hænger også sammen med din vedligeholdelsespligt. Den mest solide dokumentation er et elsyn: en gennemgang af boligens installationer, som kun må udføres under ansvar af en autoriseret elinstallatørvirksomhed. Installationen vurderes efter de regler, der gjaldt, da den blev udført eller ændret, og resultatet noteres i det officielle skema for elsyn. Finder elinstallatøren fejl, skal du som ejer gøres bekendt med dem.

Ejeren af en elinstallation skal sørge for, at fejl og mangler afhjælpes snarest muligt (elsikkerhedsloven § 10, stk. 2). Et elsyn fra en autoriseret elinstallatørvirksomhed er den bedste dokumentation for installationens stand ved indflytning.

Gem elsynsrapporten og fakturaer for el-arbejde sammen med lejekontrakten, så du hurtigt kan fremvise dem, hvis der opstår en klage over manglende vedligehold.

Når lejeren selv vil installere lamper og hårde hvidevarer Lejeren må gerne selv sætte lamper op og tilslutte hårde hvidevarer, men må ikke ændre i de faste el-installationer. Det er vigtigt at informere lejeren om denne grænse ved indflytning, så der ikke opstår farlige situationer eller ulovlige ændringer. Skriv det gerne ind i §11 i lejekontrakten, så reglerne er klare for begge parter.

Som udlejer må du stille krav om, at alt fast el-arbejde kun må udføres af autoriseret elektriker.

Hvis lejeren ønsker at få installeret ekstra stikkontakter eller lignende, skal det altid ske med din godkendelse og udføres korrekt.

Indflytningsgennemgang og billeddokumentation Tag altid billeder af installationernes stand ved indflytning, især af el-tavlen, stikkontakter og synlige ledninger. Brug billederne som del af lejekontraktens bilag, så du har dokumentation ved fraflytning, og lejeren ved, hvad der var udgangspunktet. Det gør det lettere at afgøre, om eventuelle skader eller ændringer er opstået under lejeperioden.

Dokumentation beskytter både dig og lejeren, hvis der senere opstår uenighed om installationernes stand.

Det er også en fordel at notere eventuelle bemærkninger om installationernes funktion i indflytningsrapporten.

Typiske fejl i københavnske lejligheder I de ældre etageejendomme på fx Vesterbro, Nørrebro og Østerbro er el-installationen ofte udført og udvidet over mange årtier. Ikke alt gammelt er ulovligt. Stofledninger er ikke ulovlige i sig selv, og i boliger opført før 1. april 1975 har der ikke været krav om beskyttelsesleder (jord). Installationer i klemlister og kontakter i gerigter uden dåse må ikke udføres i dag, men kan være lovlige, hvis de var tilladt, da de blev udført. Det afgørende er, om installationen lever op til reglerne fra dengang. Uanset alder skal boligen dog være beskyttet af en HFI- eller HPFI-afbryder. Reelle faresignaler er beskadiget isolering, løse stikkontakter, misfarvning i el-tavlen, mange brugte sikringer og hjemmelavede udvidelser. Få derfor en autoriseret elinstallatør til at gennemgå lejligheden ved første udlejning og ved større renoveringer, hvor de dele, der ændres, skal opfylde de nuværende regler.

I ældre københavnske lejligheder kan stofledninger og manglende jord være lovlige, hvis de var lovlige, da de blev udført. Alle boliginstallationer skal dog være beskyttet af en HFI- eller HPFI-afbryder på højst 30 mA.

Fejl, som elinstallatøren finder, skal udbedres snarest muligt. Er de ikke udbedret, når lejeren flytter ind, kan lejeren kræve dem afhjulpet eller få forholdsmæssigt afslag i lejen.

Sådan bruger du el-installationers tilstand aktivt som udlejer

• Få lavet et el-tjek ved første udlejning og gem dokumentationen, så du kan dokumentere installationernes stand over for både lejer og myndigheder
• Skriv tydeligt i §11, hvad lejeren må og ikke må ift. el-udstyr, så der ikke opstår misforståelser eller ulovlige ændringer
• Gennemgå el-tavlen sammen med lejeren ved indflytning, og oplys, hvordan den virker, så lejeren ved, hvordan strømmen afbrydes i nødstilfælde
• Udskift slidte, ulovlige eller usikre installationer, før problemer opstår, så du undgår akutte reparationer og potentielle skader

God el-stand giver færre problemer, færre klager og højere lejertryghed – og beskytter dig som udlejer mod ansvar og uforudsete udgifter.