Ugyldig lejekontrakt

Hvad er en ugyldig lejekontrakt i praksis?

En lejekontrakt bliver ugyldig, hvis den indeholder vilkår, der er i strid med lejeloven, udelader væsentlige oplysninger eller ikke opfylder de formelle krav, der gælder for lejeaftaler. Det kan for eksempel være, hvis du som udlejer kræver et for højt depositum, indfører en tidsbegrænsning uden saglig begrundelse, eller forsøger at fraskrive dig ansvar for vedligeholdelse, som du ifølge loven ikke kan fraskrive dig. En ugyldig lejekontrakt kan betyde, at lejer ikke skal overholde bestemte vilkår, at du mister retten til at opsige lejer på bestemte vilkår, eller at du kan blive mødt med krav om tilbagebetaling eller erstatning.

Du kan som udlejer miste rettigheder og penge, hvis din lejekontrakt er ugyldig

Typiske fejl der gør lejekontrakten ugyldig

Mange lejekontrakter bliver delvist eller helt ugyldige, fordi de ikke overholder reglerne i lejeloven eller er udfyldt forkert. De mest almindelige fejl omfatter:

• Urimelige eller uklare formuleringer: Hvis vilkårene i kontrakten ikke er præcise, kan de blive tilsidesat, fordi de skaber tvivl om parternes rettigheder og pligter.
• Ugyldig tidsbegrænsning uden dokumenteret grund: En tidsbegrænset lejekontrakt kræver, at der er en saglig og dokumenteret grund til begrænsningen. Uden en gyldig begrundelse kan tidsbegrænsningen tilsidesættes, og lejemålet bliver tidsubegrænset.
• Ulovligt højt depositum (over 3 måneders leje): Lejeloven fastsætter et loft for, hvor meget du må kræve i depositum og forudbetalt leje. Hvis du kræver mere end tilladt, kan det overskydende beløb kræves tilbagebetalt.
• Fraskrivelse af pligter, du ikke må fraskrive dig: Du kan ikke gyldigt aftale, at lejer overtager vedligeholdelsespligt eller andre forpligtelser, som ifølge loven påhviler dig som udlejer. Sådanne vilkår vil blive tilsidesat, hvis de prøves i Huslejenævnet eller retten.

Hvis blot én paragraf er i strid med loven, kan hele kontrakten eller den pågældende bestemmelse tilsidesættes, og det kan få store konsekvenser for dit lejeforhold.

Selv én forkert formulering i §11 kan føre til, at vilkåret bliver erklæret ugyldigt

Hvorfor er ugyldig lejekontrakt vigtig for udlejere i København?

I København er konkurrencen om lejeboliger stor, og mange lejere er velinformerede om deres rettigheder. Det betyder, at fejl i lejekontrakten hurtigt bliver opdaget og kan føre til klager i Huslejenævnet. Hvis du som udlejer ikke har styr på reglerne, risikerer du at miste indtægter, skulle tilbagebetale penge eller stå uden mulighed for at håndhæve dine vilkår. En ugyldig kontrakt kan også skade dit omdømme som udlejer og gøre det sværere at tiltrække nye lejere.

Lejere i København kender ofte deres rettigheder – og det koster dyrt at begå fejl som udlejer

Sådan undgår du en ugyldig lejekontrakt

Den bedste måde at undgå ugyldige vilkår og fejl i lejekontrakten er at:

• Bruge den officielle typeformular A, 10. udgave: Denne formular er udarbejdet, så den lever op til gældende lovgivning og minimerer risikoen for fejl.
• Holde dig inden for lovens rammer i §11: Skriv kun særlige vilkår, du er sikker på er lovlige, og undgå at gentage eller ændre standardregler uden grund.
• Kun bruge tidsbegrænsning, hvis du har en gyldig og dokumenteret grund: Vær klar til at dokumentere, hvorfor lejemålet skal være tidsbegrænset, hvis det bliver krævet.
• Få professionel gennemgang af kontrakten, før den sendes til lejer: En advokat eller boligjurist kan hjælpe dig med at sikre, at kontrakten overholder alle regler og beskytter dine interesser.

Hos Copenhagen Quarters tilbyder vi rådgivning og gennemgang af lejekontrakter, så du undgår dyre fejl og får et trygt lejeforhold.

Brug den rigtige formular, og undgå egne formuleringer – det er her, mange fejler

Delvist ugyldige kontrakter – hvad gælder så?

Ofte vil det kun være enkelte bestemmelser i lejekontrakten, der bliver kendt ugyldige, mens resten af kontrakten fortsat er gyldig. Det kan dog ændre balancen i lejeforholdet og gøre det sværere at håndhæve dine vilkår. Eksempler på delvist ugyldige kontrakter kan være:

• En ugyldig opsigelsesklausul: Hvis du har aftalt et kortere opsigelsesvarsel end loven tillader, vil det blive tilsidesat, og de almindelige regler gælder.
• En ugyldig bestemmelse om betaling af vedligeholdelse: Hvis du har pålagt lejer at betale for vedligeholdelse, som du selv skal stå for, vil denne bestemmelse blive tilsidesat.
• En ugyldig fremlejeklausul: Hvis du har forbudt fremleje i strid med lejeloven, vil forbuddet ikke være gyldigt.

Delvis ugyldighed kan skabe usikkerhed og utryghed for både udlejer og lejer, og det kan føre til flere tvister og klager.

Delvis ugyldighed kan skabe tvivl og utryghed – både for dig og din lejer

Sådan bruger du viden om ugyldig lejekontrakt aktivt som udlejer

Hvis du forstår, hvad der kan gøre en lejekontrakt ugyldig, kan du forebygge problemer og sikre, at dit lejeforhold starter på et solidt grundlag. Brug tjeklister, hold dig opdateret om lovgivningen og få rådgivning, hvis du er i tvivl. Gem altid skriftlig dokumentation for aftaler og ændringer, så du kan dokumentere, at du har handlet korrekt, hvis der opstår uenighed.

En gyldig og gennemtænkt lejekontrakt skaber tryghed, tillid og færre tvister