Væsentlig misligholdelse

Hvad er væsentlig misligholdelse?

Som privat udlejer i København er det vigtigt at kende dine rettigheder, når en lejer groft overtræder aftalen. Væsentlig misligholdelse er den juridiske betegnelse for handlinger eller undladelser fra lejers side, der er så alvorlige, at du som udlejer kan ophæve lejeaftalen med øjeblikkelig virkning – uden at skulle overholde almindelige opsigelsesvarsler. Begrebet dækker over alt fra manglende huslejebetaling og ulovlig fremleje til truende adfærd, ødelæggelse af lejemålet eller brug af boligen til ulovlige formål. Væsentlig misligholdelse er ikke kun et spørgsmål om én enkelt fejl, men om handlinger, der sætter ejendommens tryghed, din økonomi eller naboskabet over styr.

En væsentlig misligholdelse kan bringe lejeforholdet til ophør med dags varsel – men det kræver dokumentation

Eksempler på væsentlig misligholdelse

Her er typiske situationer, hvor lejeren kan siges at have misligholdt væsentligt:

• Manglende betaling af husleje: Hvis lejer ikke betaler husleje rettidigt og fortsat undlader betaling efter påkrav og frist, kan det betragtes som væsentlig misligholdelse. Allerede efter 3 hverdage fra påkrav kan du i visse tilfælde ophæve lejeaftalen, hvis betalingen udebliver
• Ulovlig fremleje: Hvis lejer udlejer hele eller dele af boligen uden din skriftlige tilladelse, fx via Airbnb eller til fremmede, og dermed bryder lejeloven eller kontraktens bestemmelser
• Utilbørlig adfærd eller chikane af naboer: Gentagen eller grov støj, trusler, vold, chikane eller anden adfærd, der skaber utryghed eller forringer ejendommens miljø
• Ødelæggelser i lejemålet eller grov forsømmelse af vedligeholdelse: Hvis lejer bevidst eller groft uagtsomt ødelægger inventar, installationer, gulve eller vægge, eller undlader at vedligeholde boligen, så der opstår skader
• Brug af lejemålet til ulovlige formål: Hvis boligen anvendes til fx hashproduktion, opbevaring af stjålne varer, bordeldrift eller anden kriminalitet, er det altid væsentlig misligholdelse

Vurderingen afhænger dog af sagens omfang, karakter og om der er tale om gentagne eller særligt grove forhold. Retten vurderer altid, om misligholdelsen er “væsentlig” nok til at begrunde ophævelse.

Ikke enhver fejl er væsentlig – misligholdelsen skal være grov eller gentagen

Hvad siger loven om væsentlig misligholdelse?

Lejelovens § 90 giver udlejeren ret til at ophæve lejemålet straks, hvis lejeren har misligholdt aftalen væsentligt. Det betyder, at du ikke behøver vente på opsigelsesvarsler, men kan bringe lejemålet til ophør med øjeblikkelig virkning. Ophævelsen skal dog ske hurtigt efter, at du er blevet bekendt med misligholdelsen – ellers kan du miste retten til at ophæve. Ophævelsen skal altid ske skriftligt og med præcis begrundelse, hvor du beskriver, hvad lejer har gjort eller undladt, og hvorfor det er væsentlig misligholdelse. Det er en fordel at vedlægge dokumentation, så du kan underbygge dit krav, hvis sagen ender i Huslejenævnet eller retten.

Du mister retten til ophævelse, hvis du venter for længe – det gælder også ved gentagne forseelser

Hvorfor er væsentlig misligholdelse vigtigt for udlejere i København?

I brokvartererne og resten af København er presset på boliger stort, og det er vigtigt, at du som udlejer kan handle hurtigt ved grov misligholdelse. Det handler om:

• Tryghed i ejendommen: En lejer, der skaber utryghed eller ødelægger fællesskabet, kan få andre lejere til at flytte eller skabe dårlig stemning i ejendommen
• Beskyttelse af din ejendom og økonomi: Hurtig reaktion på grov misligholdelse minimerer risikoen for yderligere skader, tabt husleje eller store udgifter til reparationer
• Effektiv håndtering af konfliktsituationer: Kendskab til reglerne gør dig bedre rustet til at reagere korrekt og undgå langvarige konflikter, der kan skade både dig og ejendommens omdømme

Kendskab til begrebet væsentlig misligholdelse gør dig bedre i stand til at reagere hurtigt og juridisk holdbart, hvis du står over for alvorlige problemer med en lejer.

Hurtig og korrekt håndtering af misligholdelse sparer dig for både penge og konflikter

Hvordan dokumenterer du væsentlig misligholdelse?

Dokumentation er afgørende – ellers risikerer du at tabe en eventuel sag i boligretten. Brug fx:

• Kopi af påkravsbreve og betalingspåmindelser, hvis sagen handler om manglende betaling
• Vidneudsagn eller skriftlige klager fra naboer, vicevært eller andre beboere ved støj, chikane eller utilbørlig adfærd
• Billeder og skadesrapporter, hvis der er tale om ødelæggelser, manglende rengøring eller grov forsømmelse af vedligeholdelse
• Skærmbilleder af annoncer eller korrespondance, hvis du skal dokumentere ulovlig fremleje eller brug af boligen til ulovlige formål
• Politirapporter eller domme, hvis der har været indblanding fra myndighederne

Jo mere objektiv og omfattende dokumentation, desto bedre står du, hvis sagen skal afgøres af en myndighed.

Dokumentation er dit stærkeste værktøj i en sag om væsentlig misligholdelse

Sådan bruger du viden om væsentlig misligholdelse effektivt som udlejer

• Reagér hurtigt og skriftligt ved alvorlige brud på aftalen, så du ikke mister retten til at ophæve
• Indsend påkrav og ophævelsesbrev med dokumentation, så du kan bevise, at du har fulgt alle regler og frister
• Søg juridisk rådgivning, hvis du er i tvivl om, hvorvidt misligholdelsen er væsentlig nok, eller hvordan du bedst dokumenterer sagen
• Brug lejekontraktens §11 til at præcisere regler, forventninger og adfærd, så der ikke er tvivl om, hvad der gælder i dit lejemål

Ved at kende reglerne, dokumentere alt og handle korrekt står du stærkere over for både lejer og systemet. En ophævelse skal være korrekt, klar og velbegrundet – ellers kan den falde til jorden, og du risikerer at miste både tid og penge.

En ophævelse skal være korrekt, klar og velbegrundet – ellers kan den falde til jorden