Slitage vs. misligholdelse

Slitage eller misligholdelse? – Vigtigt at kende forskellen

Som udlejer i København er det afgørende at kunne skelne mellem normal slitage og egentlig misligholdelse. Det har direkte betydning for, om du kan gøre krav på erstatning og bruge depositummet til udbedring. Særligt ved fraflytning opstår mange tvister, hvor vurderingen af slid vs. skade bliver afgørende for, hvem der skal betale for udbedring. Din vurdering skal være saglig, veldokumenteret og i tråd med gældende lovgivning og praksis. En korrekt skelnen beskytter både din økonomi og dit forhold til lejeren, og gør det lettere at håndtere uenigheder professionelt.

Slitage er forventet – misligholdelse skal udbedres og betales af lejeren.

Hvad er slitage vs. misligholdelse?

Slitage er de ændringer, der opstår ved almindelig brug af boligen over tid. Det kan være lettere mærker på trægulve, farveforskelle på vægge efter sollys, naturlig nedslidning af fuger, let kalk i badeværelset eller små sømhuller fra billeder. Slitage er uundgåeligt og kan ikke undgås, selv ved forsigtig brug. Misligholdelse opstår, når lejeren ikke vedligeholder boligen som aftalt, forvolder skade eller bruger den forkert. Det kan være dybe ridser i gulve fra tunge møbler uden filtpuder, væltede skabe, tilkalkede armaturer på grund af manglende rengøring, mug på vægge fra manglende udluftning eller tilstoppede afløb, fordi der ikke er fjernet hår og affald. Det afgørende er, om skaden går ud over, hvad der er rimeligt ved normalt brug, og om det kræver ekstraordinær udbedring.

Det afgørende er, om skaden går ud over, hvad der er rimeligt ved normalt brug – og kræver ekstra indsats at udbedre.

Hvorfor er slitage vs. misligholdelse vigtigt for udlejere i København?

I byens mange ældre lejligheder er materialer ofte mere følsomme over for fugt, kalk og forkert brug. Som udlejer skal du acceptere brugsspor, der følger af almindelig brug, men ikke skader, der kræver ekstraordinær udbedring eller udskiftning. Ved korrekt skelnen kan du:

• Beskytte boligens stand og værdi over tid
• Gøre krav på erstatning for skader, der ikke skyldes almindelig brug
• Undgå uretfærdige krav mod lejeren for forhold, der er slid og ikke misligholdelse
• Forberede en retfærdig og gennemsigtig fraflytningsproces, hvor begge parter kender deres rettigheder og pligter
• Forebygge langvarige tvister og minimere risikoen for at tabe sager i Huslejenævnet
• Klarhed i vurderingen skaber tillid, færre klager og et bedre samarbejde mellem udlejer og lejer.

Klarhed i vurderingen skaber tillid, færre klager og et mere professionelt lejeforhold.

Eksempler på slitage og misligholdelse

Slitage (udlejer betaler):

• Lettere ridser i parketgulv, der opstår ved almindelig møbelbrug
• Små sømhuller i vægge fra ophængning af billeder eller hylder
• Let farveændring på vægge pga. sollys eller almindelig brug
• Almindelig kalk i bruser eller på armaturer, som kan fjernes ved almindelig rengøring
• Slidte tætningslister eller fuger, der bliver porøse med tiden Misligholdelse (lejer betaler):
• Store hak eller dybe ridser i gulv fra møbler uden filtpuder eller hårdhændet brug
• Olie- og rødvinspletter, der ikke er fjernet og har ødelagt overfladen
• Muggede vægge eller lofter på grund af manglende udluftning eller tøjtørring indendørs uden ventilation
• Tilstoppede afløb pga. hår, madrester eller affald, der ikke er fjernet løbende
• Ødelagte skabe, låger eller hårde hvidevarer, som ikke skyldes almindelig brug
• Kraftig tilkalkning af armaturer, der kræver udskiftning, fordi lejeren ikke har vedligeholdt dem
• Brug altid konkrete eksempler i din vurdering og dokumentation – det gør det lettere at argumentere og forklare forskellen for lejeren.

Brug altid konkrete eksempler og dokumentation – det styrker din sag og gør vurderingen mere objektiv.

Sådan bruger du skellet effektivt som udlejer

1. Udfør et grundigt indflytningssyn med billeddokumentation og detaljeret rapport, hvor du beskriver boligens stand, materialer og eventuelle eksisterende slidspor
2. Notér materialevalg, overflader og installationers tilstand i indflytningsrapporten, så du har et klart sammenligningsgrundlag
3. Udfør et grundigt fraflytningssyn sammen med lejeren, hvor du sammenligner boligens stand med indflytningsrapporten og tager nye billeder
4. Lav en skadesopgørelse, hvor du tydeligt skelner mellem slid og misligholdelse, og dokumenterer alle krav med fotos, beskrivelser og evt. faglige vurderinger
5. Vær konsekvent og saglig i din kommunikation med lejeren, og forklar, hvordan vurderingen er foretaget og hvilke krav, der er rimelige
6. Brug standardskemaer og tjeklister, så du sikrer, at alle relevante forhold bliver vurderet ensartet og objektivt
7. En god indflytningsrapport og systematisk dokumentation er dit vigtigste bevis for, hvad der er slid – og hvad der er misligholdt.

En grundig indflytningsrapport og systematisk dokumentation er dit stærkeste bevis for at adskille slid fra misligholdelse.

Hvad hvis lejeren er uenig?

Det er almindeligt, at lejer og udlejer har forskellige opfattelser af, hvad der er slid og hvad der er misligholdelse. Hvis lejeren nægter ansvar:

• Henvis til dokumentation, fx før- og efter-billeder, indflytnings- og fraflytningsrapporter samt skadesopgørelse
• Indhent en faglig vurdering fra en maler, håndværker eller ejendomsservice, hvis der er tvivl om skadens karakter
• Overvej at lade Huslejenævnet afgøre sagen, hvis I ikke kan blive enige – her vil dokumentation og saglighed veje tungt
• Vær åben for dialog, men stå fast på din dokumentation og vurdering, hvis du har grundlaget i orden
• Det er ikke diskussionen, der afgør sagen – men din dokumentation, proces og evne til at skelne objektivt.

Det er din dokumentation og proces, der afgør sagen – ikke diskussionen eller parternes subjektive vurdering.

Med en professionel tilgang, grundig dokumentation og klare procedurer kan du som udlejer i København håndtere forskellen mellem slitage og misligholdelse effektivt og undgå unødvendige konflikter og tab.