Fuld istandsættelse

Hvad er fuld istandsættelse – og må du kræve det?

Som udlejer i København er det vigtigt at kende grænserne for, hvad du må forlange, når en lejer fraflytter. Mange tror fejlagtigt, at fuld istandsættelse altid kan pålægges lejeren – men det afhænger i høj grad af lejekontraktens formuleringer og gældende lovgivning. En korrekt håndtering kan sikre, at du bevarer boligens værdi uden unødige konflikter, og at du undgår at stå med regningen for arbejder, som du ikke har ret til at kræve udført.

Fuld istandsættelse kræver en klar og lovlig aftale – ellers hænger du selv på regningen.

Hvad dækker fuld istandsættelse over?

Fuld istandsættelse kan inkludere:

• Maling af vægge og lofter, så boligen fremstår nymalet og uden mærker eller misfarvninger
• Afslibning eller behandling af gulve, så de er fri for ridser, pletter og slid
• Reparation af huller, småskader og eventuelle skader efter ophæng eller montering af inventar
• Grundig rengøring og oprydning, så boligen er klar til næste lejer uden ekstra indsats
• Retablering af ændringer foretaget af lejeren, fx fjernelse af ekstra hylder, maling i andre farver eller ændringer i installationer

Men det kræver, at det er aftalt og beskrevet korrekt i lejekontrakten, og at du kan dokumentere, at arbejdet er nødvendigt.

Fuld istandsættelse er ikke automatisk – det kræver en gyldig aftale i §11.

Hvis ikke det er præcist beskrevet, risikerer du, at kun almindelig vedligeholdelse kan kræves.

Er fuld istandsættelse lovligt?

Efter ændringen af lejeloven i 2015 er der skærpede krav:

• Du må kun kræve normalistandsættelse, medmindre andet er tydeligt og gyldigt aftalt i kontrakten
• Du kan ikke længere kræve fuld istandsættelse blot fordi lejer har boet under 1 år – kravet skal være proportionalt og nødvendigt
• Du skal kunne dokumentere, at istandsættelse var nødvendig og ikke bare “for en sikkerheds skyld” eller for at opnå en højere standard end ved indflytning

Det betyder, at mange standardformuleringer i gamle kontrakter ikke længere holder, og at du som udlejer skal være opmærksom på, om din kontrakt lever op til de gældende regler.

Du må kun kræve det, som lejeloven og kontrakten klart tillader – og kun hvis det er sagligt begrundet.

Hvis du kræver mere end loven tillader, risikerer du at få afvist dit krav ved Huslejenævnet.

Sådan sikrer du dig i lejekontrakten

Hvis du ønsker mulighed for at kræve fuld istandsættelse, skal du:

• Beskrive det præcist i §11, så det fremgår, hvilke arbejder der kan kræves udført ved fraflytning
• Undgå upræcise formuleringer som "lejer skal aflevere boligen i god stand" eller "boligen skal afleveres som modtaget"
• Angive, hvad der konkret kræves: maling af vægge og lofter, gulvbehandling, reparation af huller, rengøring mv.
• Sørge for, at kontrakten overholder lejelovens formkrav og ikke indeholder ugyldige eller uklare bestemmelser

Ellers risikerer du, at kravet bortfalder ved klage til Huslejenævnet, og at du selv må betale for arbejdet.

En tydelig og lovlig §11 giver dig kontrol over fraflytningens omkostninger og mindsker risikoen for tvister.

Det er en god idé at gennemgå kontrakten med en rådgiver, hvis du er i tvivl om formuleringerne.

Dokumentation ved ind- og fraflytning

Fuld istandsættelse kræver dokumentation:

• Fraflytningsrapport med billeder og underskrifter, der viser boligens stand ved fraflytning og dokumenterer behovet for istandsættelse
• Indflytningsrapport, der viser lejemålets stand ved start, så det kan sammenlignes med fraflytningstidspunktet
• Kopi af kontraktens §11 med præcis formulering, så det er klart, hvad der er aftalt
• Tilbud eller fakturaer på håndværkerarbejde, der dokumenterer udgifternes størrelse og omfang

Uden dokumentation kan du ikke løfte bevisbyrden ved uenighed, og du risikerer at få afvist dit krav om betaling for istandsættelse.

Din dokumentation er afgørende – ikke din hukommelse eller egne notater.

Gem al dokumentation digitalt, så du hurtigt kan finde den frem, hvis der opstår tvivl eller klage.

Hvornår kan du kræve betaling?

Du kan kræve betaling for fuld istandsættelse, hvis:

• Det fremgår klart af lejekontrakten, og aftalen er lovlig og præcis
• Skader eller slitage skyldes lejeren og ikke almindelig brug eller ælde
• Du har overholdt frister for reklamation og varsling over for lejeren
• Du kan dokumentere nødvendige udgifter med fakturaer og rapporter

Hvis lejer ikke accepterer kravet, kan sagen ende i Huslejenævnet, hvor det er dig som udlejer, der skal bevise, at kravet er berettiget og dokumenteret.

Et krav om istandsættelse uden dokumentation bliver ofte afvist – grundighed og klarhed er din bedste beskyttelse.