Antal tilladte beboere i boligen

Hvad er Antal tilladte beboere i boligen?

Som udlejer i København er det vigtigt at kende og kunne fastsætte antallet af tilladte beboere i boligen. Det handler både om brandsikkerhed, slid på boligen, overholdelse af lejekontrakten og muligheden for at undgå ulovlig fremleje. Der findes ingen fast grænse i lejeloven, men det er almindelig praksis, at en bolig ikke må bebos af flere personer, end hvad der vurderes passende i forhold til størrelse og indretning. Hvis antallet af beboere overstiger det rimelige, kan det føre til både praktiske og juridiske udfordringer, som kan påvirke både dig, lejer og ejendommens øvrige beboere.

Hvis for mange personer bor i lejligheden, kan det give juridiske og praktiske problemer – både for dig og for foreningen.

Hvorfor er det vigtigt at begrænse antallet af beboere?

Der er flere årsager til, at du som udlejer bør forholde dig til antallet af beboere:

• Øget slid og risiko for skader i boligen, da flere personer betyder mere brug af installationer, gulve, vægge og inventar
• Øget vand- og varmeforbrug, hvilket kan føre til højere fællesudgifter og uforudsete regninger, som kan være svære at fordele korrekt
• Risiko for klager fra naboer ved støj, overbelægning eller uhensigtsmæssig brug af fællesarealer, hvilket kan skabe dårlig stemning i ejendommen
• Manglende kontrol med fremleje og udskiftning af beboere, hvis der flytter personer ind uden din viden eller godkendelse
• Forsikrings- og brandsikringshensyn, da overbelægning kan betyde, at forsikringen ikke dækker ved skade eller brand

Du har derfor både økonomiske, juridiske og praktiske grunde til at fastsætte og følge op på, hvor mange der bor i boligen. Det giver dig bedre mulighed for at beskytte din investering og sikre et godt naboskab i ejendommen.

Flere beboere end forventet betyder ofte flere problemer end nødvendigt.

Sådan fastsætter du antal beboere i din lejekontrakt

Lejeloven sætter ikke en eksakt grænse for antal beboere, men du må gerne:

• Skrive i §11 hvor mange personer lejemålet er beregnet til, så det fremgår klart for både dig og lejer
• Angive at fremleje eller udskiftning af beboere kræver skriftlig godkendelse fra dig som udlejer, så du altid har kontrol med, hvem der bor i boligen
• Kræve orientering ved samboende partnere eller familiemedlemmer, så du kan tage stilling til, om det er i overensstemmelse med kontrakten og boligens kapacitet

Vær tydelig og saglig – og brug formuleringer som "boligen er udlejet til maksimalt X personer" eller "boligen er kun beregnet til beboelse for navngivne personer i kontrakten." På den måde har du et klart grundlag, hvis der opstår tvivl eller uenighed.

Jo klarere det står i lejekontrakten, desto lettere er det at håndhæve.

Hvad gør du, hvis der bor for mange i boligen?

Hvis du får mistanke om overbelægning, bør du:

1. Kontakte lejer og bede om forklaring, så du får lejers version af situationen
2. Dokumentere mistanken, fx gennem gentagne observationer, klager fra naboer eller beboerlister fra foreningen
3. Tage dialogen i god tone – og henvise til lejekontrakten, så lejer forstår, at det ikke handler om mistillid, men om at overholde aftalen
4. Skrive en skriftlig påmindelse eller påtale, hvis det fortsætter, så du har dokumentation, hvis sagen udvikler sig

Du kan i alvorlige tilfælde ophæve lejemålet, hvis det er klart misligholdt – men det kræver dokumentation og juridisk korrekt håndtering. Det er altid en god idé at søge rådgivning, hvis du er i tvivl om, hvordan du skal gribe sagen an.

Overbelægning skal tages alvorligt, men håndteres professionelt og med respekt for lejers rettigheder.

Hvad siger boligforeningen og kommunen?

Ejer- eller andelsforeninger kan have egne regler om beboerantal pr. bolig. Derudover kan kommuner gribe ind ved ulovlige forhold eller overbelægning, særligt i tilfælde af usikre boligforhold eller helbredsmæssige risici. Hvis der opstår problemer, kan foreningen pålægge dig som udlejer at bringe forholdene i orden, og kommunen kan i yderste tilfælde kræve, at antallet af beboere reduceres.

Du bør derfor:

• Tjekke foreningens vedtægter for eventuelle begrænsninger eller krav til beboerantal
• Kontakte administrator, hvis du oplever gentagne problemer eller har brug for vejledning om reglerne
• Være opmærksom på ansvar i forhold til brandsikring og ejendommens drift, da overbelægning kan have konsekvenser for hele ejendommen

Som udlejer i København skal du navigere mellem både lejelov, foreningens regler og praktiske hensyn.

Antal beboere og folkeregisteradresse

Mange udlejere tror, at folkeregisteradressen automatisk afslører antallet af beboere – men det er ikke altid tilfældet. En person kan have adresse uden at bo fast i boligen, og omvendt kan der bo personer, som ikke er registreret. Du må gerne bede om, at alle beboere registreres i kontrakten, men du kan ikke styre folkeregistreringen, og det er ikke et sikkert bevis for, hvem der reelt bor i boligen.

Folkeregisteret er ikke nødvendigvis det bedste redskab til at vurdere antallet af reelle beboere – din kontrakt er stærkere.