Bevisbyrde (i konflikt)

Hvad betyder bevisbyrde i praksis?

Når der opstår uenighed mellem udlejer og lejer – fx om skader, istandsættelse eller manglende betaling – skal én af parterne kunne bevise det, de påstår. Det kaldes bevisbyrde (i konflikt). Den, der fremsætter et krav eller ønsker at ændre en eksisterende situation, skal som udgangspunkt også dokumentere det. Det gælder både i Huslejenævnet og boligretten, hvor afgørelser træffes på baggrund af den dokumentation, parterne kan fremlægge. Bevisbyrden er central for, hvem der får medhold, og kan ofte være afgørende for sagens udfald.

Bevisbyrden ligger som regel hos den, der ønsker at ændre noget – fx få penge eller stille krav.

Hvad er bevisbyrde (i konflikt)?

Bevisbyrde (i konflikt) betyder, at du som udlejer skal dokumentere dine krav, hvis du mener, at lejer fx skal betale for istandsættelse, har misligholdt lejekontrakten eller skylder husleje. Uden tilstrækkelig dokumentation vil nævn eller domstol som regel afvise kravet, uanset hvor rimeligt det måtte være. Det er ikke nok at hævde, at der er sket en skade eller at lejer skylder penge – du skal kunne bevise det med konkrete beviser som billeder, rapporter, kvitteringer eller skriftlig kommunikation.

Du kan ikke vinde en sag på ret – uden beviser.

Hvorfor er bevisbyrde vigtigt for udlejere i København?

I et reguleret og lejerbeskyttende marked som Københavns, er det afgørende, at du har styr på din dokumentation. Mange sager tabes ikke, fordi du ikke har ret – men fordi du ikke kan bevise det, du påstår. Huslejenævn og domstole forventer, at udlejeren som den professionelle part har styr på processer, dokumentation og beviser. Især ved fraflytning, mangler, huslejekrav og påstande om misligholdelse ligger bevisbyrden ofte hos udlejeren. Hvis du ikke kan dokumentere, hvad der var aftalt eller boligens stand ved indflytning, risikerer du at stå svagt i en tvist.

Som udlejer er du i udgangspunktet den professionelle part – derfor stilles der høje krav til din dokumentation.

Typiske situationer med bevisbyrde

Eksempler hvor bevisbyrde (i konflikt) spiller en central rolle:

• Du kræver istandsættelse ved fraflytning → du skal bevise slid og stand ved indflytning og dokumentere, at skaderne ikke skyldes almindelig slitage, men misligholdelse
• Du mener, lejer har misligholdt boligen → du skal vise fotos, skriftlig korrespondance eller rapporter, der dokumenterer skadernes omfang og årsag
• Du har opkrævet for meget i husleje → du skal kunne vise beregning, grundlag for lejen og eventuelle reguleringer, der er foretaget under lejemålet
• Lejer har betalt for lidt → du skal dokumentere opkrævninger, betalingshistorik og eventuelle rykkere, så det er tydeligt, hvor meget der mangler at blive betalt

I alle disse situationer er det ikke tilstrækkeligt at henvise til mundtlige aftaler eller egne notater – der skal være objektiv dokumentation, som kan efterprøves af nævn eller domstol.

En sag uden billeder, kvitteringer eller mails står ofte svagt – uanset hvad der er sket.

Sådan sikrer du beviserne som udlejer

For at stå stærkt i en tvist bør du arbejde systematisk med dokumentation og beviser gennem hele lejeforholdet:

• Tag billeder ved ind- og fraflytning, så du kan dokumentere boligens stand og eventuelle ændringer eller skader
• Skriftligt dokumentere aftaler, påtaler og vigtige beskeder, fx via e-mail eller sms, så du kan bevise, hvad der er aftalt og hvornår
• Gemme kvitteringer, fakturaer og beskeder om betalinger, reparationer og vedligeholdelse, så du kan dokumentere udgifter og krav
• Bruge digitale systemer til opbevaring af filer, billeder og korrespondance, så du hurtigt kan finde og fremlægge beviser, hvis der opstår tvist

Jo tidligere du dokumenterer, jo nemmere er det at føre bevis senere. Det er langt lettere at tage billeder og gemme mails løbende end at skulle rekonstruere forløbet, når konflikten først er opstået.

Det bedste bevis skabes, før der er konflikt – ikke midt i den.

Hvornår har lejeren bevisbyrden?

Der er tilfælde, hvor lejeren har bevisbyrden, fx:

• Lejer klager over mangler ved indflytning, men ikke har dokumenteret det med billeder eller skriftlige indsigelser
• Lejer siger, at du har sagt noget mundtligt – uden skriftlig dokumentation eller vidner
• Lejer kræver kompensation for gener, men ikke kan dokumentere omfanget, årsagen eller konsekvenserne

Vær dog opmærksom på, at Huslejenævn og domstole ofte lægger en del af ansvaret hos udlejeren, da du betragtes som den professionelle part. Det betyder, at du ikke kan regne med, at lejeren mister sagen af sig selv, blot fordi de ikke har dokumenteret alt. Du skal stadig være forberedt og kunne dokumentere din egen del af sagen.

Du kan ikke regne med, at lejer mister sagen af sig selv – du skal stadig være forberedt.